Phong trào chuyển đổi

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 5/2013, cả nước có 47 dự án NƠTM đăng ký chuyển đổi thành dự án NƠXH. Trong đó, TP Hà Nội có 21 dự án, TP.HCM có 23 dự án, Đồng Nai có 02 dự án và Bà Rịa-Vũng Tàu có NƠXH dự án. Ông Phạm Đức Toàn – GĐ Sàn Giao dịch BĐS EZ Việt Nam cho rằng: việc chủ đầu tư đồng loạt chuyển sang làm NƠXH, thực sự không phải vì họ mong muốn hỗ trợ cho xã hội (làm công ích xã hội), mà là tự cứu họ. Bởi khi chuyển sang NƠXH, DN sẽ được rất nhiều lợi ích. Đầu tiên là hưởng lợi về tiền thuê đất, thuế sử dụng đất được miễn. Thứ hai là thuế VAT, vay ưu đãi… Đa phần những dự án chuyển đổi sang NƠXH đều thuộc dạng NƠTM khó triển khai, thậm chí gặp lỗ. Đó là cách chủ đầu tư tự cứu mình.

Trong số hàng chục dự án xin chuyển đổi sang NƠXH tại Hà Nội, có dự án đã được UBND TP Hà Nội chấp thuận chủ trương nhưng thực tế một vài dự án này vẫn chỉ dừng ở bãi đất trống, chưa được triển khai chút nào. Có những dự án từng một thời đình đám, nhưng do khó khăn thị trường, nay vẫn dậm chân tại chỗ. Thực tế, việc phải chuyển đổi dự án sang NƠXH là một giải pháp "cực chẳng đã" đối với DN. Thậm chí, việc chuyển đổi đối với một số đơn vị DN chỉ là giải pháp tình thế để tránh bị thu hồi. Nhận định về điều này, ông Nguyễn Văn Kha – Chủ tịch HĐQT Cty CP Phát triển đô thị Từ Liêm chia sẻ: Nếu các DN làm NƠTM có diện tích dưới 70m2/căn, giá dưới 15 triệu đồng/m2 thì đương nhiên họ sẽ chuyển sang làm NƠXH để nhận ưu đãi của Chính phủ. Đó là việc bình thường. Còn đã là NƠTM thì không thể được gì từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Đòn đau…có nhớ đời?

Ở một góc độ khác, việc DN xin chuyển đổi sang NƠXH cũng mang nhiều lợi ích tới người mua nhà. Tuy nhiên, đối với với dự án đang xây dựng dở dang, hoặc đã hoàn thiện nhưng thiếu hạ tầng thì việc chuyển đổi chỉ nên dừng ở mức hãn hữu. "Giá bán sẽ giảm, bên cạnh đó diện tích căn hộ sẽ phù hợp với đại đa số người thu nhập trung bình trong xã hội có nhu cầu về nhà ở. Việc đó cũng sẽ tạo ra nguồn cung mới cho thị trường. Ai cũng biết, giai đoạn trước đa phần thị trường nhắm tới phân khúc nhà cao cấp, giá trị lớn – một nguồn cung lớn cho thị trường có thể đảm bảo đáp ứng nhu cầu một bộ phận người dân. Ngược lại, cũng có thể dẫn tới hệ lụy khi ồ ạt chuyển sang làm NƠXH. Đó là thừa cung trong thời gian ngắn tới nếu như thiếu quy hoạch, thiếu kiểm soát – dẫn tới tình trạng tồn đọng và tiếp tục gia tăng khó khăn cho thị trường. Theo tôi, vấn đề này thuộc trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước trong việc cấp phép cho từng dự án, từng khu vực trọng điểm" – ông Toàn góp ý.

Đành rằng việc chuyển đổi công năng dự án có thể giúp DN giải quyết khó khăn, vướng mắc. Nhưng thực tế cho thấy, không phải DN nào cũng gặt hái được quả ngọt khi tạo dựng sản phẩm NƠXH. Bởi khi thực hiện dạng sản phẩm đặc thù này, DN có thể đỡ được tiền sử dựng đất nhưng lại bị ràng buộc bởi rất nhiều vấn đề khác: Lợi nhuận chỉ được phê chuẩn ở mức 10%; Giá bán bị khống chế; Người mua nhà cũng bị hạn chế bởi các điều kiện mua… TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhìn nhận: NƠXH được đưa ra là nhằm góp phần giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS. Nhưng đó không phải là chỗ để hy vọng. Hy vọng là các nhà kinh doanh BĐS tự thân chuyển đổi nhà giá cao thành nhà giá rẻ. Giá rẻ ở đây không chỉ ở mỗi mét vuông, mà diện tích cũng phải thu nhỏ thì tổng giá tiền mới thấp. Đó mới là điều cốt tử để giúp cho thị trường.

Dư luận đang hoài nghi về thực trạng trong khi hàng tồn kho BĐS vẫn chất cao ngất ngưởng, thì hàng loạt các dự án NƠXH mới được triển khai lấy cơ sở nào để thành công?! Bởi vậy, trước khi chuyển đổi, các DN cần tính toán cẩn trọng, chứ không theo phong trào. Bài học xương máu về "tâm lý đám đông" có lẽ không ai quên khi trải qua những đợt bão giá trồi sụt, "sốt ảo – chết thật" của hàng loạt DN, nhà đầu tư trong vài năm qua. Nếu phải ôn lại bài học này một lần nữa thì e rằng giới DN kinh doanh tạo lập BĐS sẽ bị hạ gục hoàn toàn.