Gem Riverside - một dự án trọng điểm của Đất Xanh tại TP.HCM, triển khai từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Ảnh: Việt Dũng

Tồn kho tăng mạnh

Kết thúc quý I/2021, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) ghi nhận doanh thu đạt 2.954 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ năm 2020 và lãi ròng đạt 531 tỷ đồng, gấp 8 lần cùng kỳ. Mặc dù kết quả kinh doanh tăng mạnh trở lại, nhưng điều đó chưa phản ánh hết bức tranh tài chính của DXG trong giai đoạn vừa qua.

Cụ thể, tính đến 31/3/2021, hàng tồn kho của DXG là hơn 10.148,6 tỷ đồng, chỉ giảm nhẹ so với con số 10.251,6 tỷ đồng vào cuối năm 2020 và chiếm gần 52% tổng tài sản ngắn hạn. Trong đó, chỉ có khoảng 557,7 tỷ đồng là bất động sản hàng hóa và bất động sản thành phẩm, còn lại phần lớn là bất động sản dở dang ở các dự án do DXG chưa hoàn thành đủ điều kiện để ghi nhận như dự án C1, Tuyên Sơn, Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Gemriverside, Phố Mơ…

Với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho luôn là hạng mục quan trọng, có thể ảnh hưởng trọng yếu đến hiệu quả kinh doanh và trong trường hợp của DXG, việc chậm hoàn thành thủ tục pháp lý để ghi nhận khối lượng lớn bất động sản dở dang thành thành phẩm sẽ dễ khiến doanh nghiệp này rơi vào tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến khó đảm bảo mức lợi nhuận đề ra.

Không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 sản phẩm bất động sản như DXG, nhưng việc tỷ trọng bất động sản dở dang chiếm tới 64% giá trị hàng tồn kho (tương đương 1.107,5 tỷ đồng) cũng là vấn đề được nhà đầu tư và cổ đông quan tâm khi đánh giá về triển vọng của CTCP Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương (mã API).

Báo cáo công bố ngày 6/5/2021 của Bộ Xây dựng cho biết, số lượng nhà ở còn tồn đọng, chưa có giao dịch tính đến cuối năm 2020 ước khoảng 9.000 căn, tập trung tại các địa phương chịu tác động trực tiếp từ dịch Covid-19 như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Dương... Hết quý I/2021, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm cả về số lượng dự án và sản phẩm mới được đưa ra thị trường do chậm phê duyệt các dự án bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước.

Theo ghi nhận tại báo cáo tài chính, hàng tồn kho đều tập trung ở các dự án trọng điểm được API công bố trong thời gian qua như dự án Mandala Phú Yên, Aqua Park Bắc Giang, Golden Palace Lạng Sơn... Nếu thời gian sản xuất, luân chuyển các sản phẩm dở dang này không sớm hoàn thành, nhiều khả năng API sẽ phải đối diện với tình trạng tài sản mất thanh khoản, không chuyển đổi được thành dòng tiền, dẫn tới nguy cơ mất cân đối về tài chính, nhất là khi hoạt động kinh doanh đang phụ thuộc khá nhiều vào nợ vay.

Thực tế, có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp không thể đưa sản phẩm ra thị trường và một nguyên nhân phổ biến đó là do thay đổi cơ chế, chính sách. Lấy ví dụ điển hình về câu chuyện “tắc” thanh khoản vì chính sách là trường hợp của CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đóng lại, dẫn đến một loạt dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này không thể triển khai tiếp từ cách đây vài năm. Việc lượng lớn sản phẩm không đủ điều kiện để ghi nhận thành thành phẩm ngoài làm lượng hàng tồn kho tăng cao, còn khiến HQC không thể ghi nhận những khoản tiền ứng trước mua nhà ở xã hội của khách hàng thành doanh thu, ảnh hưởng lớn tới hiệu quả kinh doanh trong thời gian dài.

Tính tới cuối quý I/2021, giá trị khoản ứng trước của HQC lên tới hơn 798 tỷ đồng, còn giá trị hàng tồn kho là 531,2 tỷ đồng, chủ yếu là các sản phẩm bất động sản kinh doanh dang dở từ các dự án nhà ở xã hội, cho dù thời gian qua doanh nghiệp đã chuyển nhượng nhiều dự án để giảm lượng tồn kho cũng như có thêm nguồn tài chính phục vụ hoạt động kinh doanh.

Tương tự, việc tỷ trọng hàng tồn kho nói chung, sản phẩm bất động sản dở dang nói riêng ở mức cao cũng là vấn đề khiến CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã HDC) “đau đầu”. Tính tới cuối quý I/2021, trong số 1.552,5 tỷ đồng hàng tồn kho (tương ứng 73,3% tài sản ngắn hạn), thì có tới gần 1.436 tỷ đồng là chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang từ nhiều dự án triển khai những năm trước, nhưng do chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như tiến độ triển khai nên ứ đọng lại cho tới nay.

CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (mã AGG) cũng là doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh trong thời gian qua, khi tính đến 31/3/2021, con số này đạt 5.784,7 tỷ đồng, chiếm hơn 61% tổng tài sản ngắn hạn, trong đó chủ yếu là bất động sản dở dang ở các dự án với giá trị 5.749,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, so với những doanh nghiệp ở trên, tình trạng bất động sản dở dang của AGG có phần tích cực hơn bởi các dự án không gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý. Nếu đẩy mạnh tốc độ triển khai dự án cũng như công tác bán hàng thì đây sẽ là nguồn thu tốt cho AGG, bởi hầu hết sản phẩm đều thuộc phân khúc trung cấp nhưng chất lượng tiệm cận cao cấp, nằm ở vị trí đẹp và thiết kế khá độc đáo.

Luôn cần cảnh báo

Đánh giá chất lượng tồn kho bất động sản, ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng cho rằng, tài sản này vốn có tính “2 mặt” nên để đưa ra nhận định tốt hay xấu cần phải phân loại hàng tồn kho và tùy vào từng thời điểm cụ thể. Theo chuyên gia này, một mặt, hàng tồn kho nhiều thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp, bởi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh thì mới có quỹ đất lớn, sản phẩm dồi dào, có đủ nguồn lực duy trì lượng tồn kho lớn đến thời điểm thích hợp để bán ra. Mặt khác, việc hàng tồn kho lớn cũng sẽ làm tăng chi phí vốn, nếu ứ đọng kéo dài có thể khiến doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh cũng như khả năng tăng trưởng.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần tìm lại nhịp điệu tăng trưởng, các doanh nghiệp địa ốc cần có cái nhìn thận trọng và đưa ra các phương án xử lý hàng tồn kho một cách phù hợp và hiệu quả để tránh ‘đêm dài lắm mộng’”, ông Trung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group đánh giá, quỹ đất là yếu tố sống còn đối với doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, có quỹ đất trong tay vẫn chưa thể an tâm vì doanh nghiệp phải phát triển được dòng sản phẩm đúng với nhu cầu của thị trường, nếu không đây chính là “mớ hàng tồn”, đem lại gánh nặng cho doanh nghiệp.

“Trong năm 2021, cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản là nhiều, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tư duy để thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm, lý do bởi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu thực của người mua thì mới có cơ hội chiến thắng”, ông Vũ nêu quan điểm.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, điều đáng lo nhất là thị trường không chấp nhận hàng tồn kho của doanh nghiệp bởi thường có vướng mắc về thủ tục pháp lý hoặc liên quan tới nợ xấu và an toàn tín dụng, cho nên dù ở góc độ nào cũng phải cảnh báo việc tồn kho bất động sản tăng cao. Đó là chưa kể, con số đang đề cập mới chỉ ở khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết, nếu mở rộng ra toàn thị trường thì chắc chắn sẽ lớn hơn nhiều.

“Khi lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên không chỉ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, mà còn cả nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.