Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh Covid - 19. Ảnh: Sang Nguyễn

Khó khăn trăm bề

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. Thế nhưng, sau gần 2 năm chống chọi với Covid-19, hầu hết các DN bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số DN lâm vào cảnh sức cùng lực kiệt, nguồn lực bị bào mòn, nguy cơ phá sản là điều luôn thường trực. Đã có trên 70% DN bị ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhiều DN phải tạm ngưng hoạt động hoặc tạm đóng cửa, đa số DN khác đều giảm từ 50% đến 90% doanh thu so với thời điểm trước dịch.

Nhiều cổ phiếu của DN bất động sản bị giảm sàn, nằm sàn, tất cả các DN bất động sản đều bị tác động rõ rệt, các sự kiện đông người như quảng bá, tiếp thị bán sản phẩm bất động sản đều bị hủy bỏ. Trong đó, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là tình trạng các mặt bằng cho thuê tại khối đế các tòa nhà cao tầng và nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê bị nhiều khách thuê trả lại.

Nhất là làn sóng dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 đang bùng phát mạnh tại khu vực phía Nam, việc thực hiện giãn cách xã hội diện rộng khiến DN mọi kế hoạch của các DN bị đảo lộn, các mục tiêu trong năm và mục tiêu dài hạn bị tác động, ảnh hưởng nặng nề. Thực hiện giãn cách xã hội nên các DN môi giới bất động sản cũng ngưng hoạt động. Các cơ quan nhà, nước phòng công chứng, trung tâm đăng ký thủ tục đất đai… cũng ngưng hoạt động nên ảnh hưởng đến các thủ tục giao dịch.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, các sàn môi giới bất động sản bị thiệt hại nặng nề do đa số là các DN nhỏ và vừa, nguồn lực mỏng, không đủ dự phòng khi thị trường ngưng trệ kéo dài, không có sản phẩm để bán dẫn đến doanh thu không có trong khi các chi phí duy trì hoạt động như trả lương nhân viên, chi phí mặt bằng, điện nước và các chi phí khác vẫn phải chi.

Sàn có số lượng nhân viên càng lớn thì áp lực chi phí duy trì hoạt động càng cao, vì vậy nhiều sàn buộc phải chọn giải pháp thu gọn quy mô, đóng cửa tạm thời, tạm dừng hoạt động để chờ đợi cơ hội thị trường phục hồi. “Tuy nhiên thiệt hại là không tránh khỏi, ít nhất có khoảng 30% các sàn môi giới bất động sản sẽ không trụ nổi trong đợt đại dịch lần thứ 4 này”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nhận định.

Thiếu “oxy dòng tiền”

Tuy nhiên hiện nay, thiếu dòng tiền mới là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất. Người đứng đầu Hiệp hội bất động sản TPHCM chia sẻ: “Thiếu dòng tiền đối với thị trường bất động sản tương tự như cơ thể thiếu oxy. Thiếu “oxy dòng tiền” có thể làm cho doanh nghiệp bị “ngộp thở” ngay lập tức, do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động, không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn này, do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, thiếu sản phẩm trong lúc thị trường bị “đứng hình”, giao dịch bị sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị “rơi thẳng đứng”, không thể huy động được vốn như trước đây”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cái khó thiếu dòng tiền có liên quan trực tiếp đến cái khó về tín dụng vì trong lúc này lãi suất vay ngân hàng chưa giảm như kỳ vọng và DN vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng. Mỗi một ngày qua đi, DN phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn. Bởi lẽ, theo quy chế hoạt động của ngân hàng, nếu không trả được các khoản vay đáo hạn thì ngay lập tức ngân hàng tự động chuyển sang “nợ xấu”, hoặc nhóm “nợ xấu hơn”, mà đã bị xếp loại“nợ xấu, nhóm nợ xấu hơn” doanh nghiệp sẽ lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới để vượt qua khó khăn.

Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi DN phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên DN có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình.

Theo đó, để tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn, các DN bất động sản không xin nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về cơ chế chính sách và về quy trình thủ tục hành chính. Việc tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ kịp thời cho DN bất động sản trong khuôn khổ chính sách, pháp luật sẽ giúp thị trường sớm phục hồi, lấy lại nhịp tăng trưởng, qua đó đóng góp cho ngân sách lớn hơn, ổn định hơn. Mới đây, HoREA đã có kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng, chủ động xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ của khách hàng, bao gồm DN bất động sản, hộ gia đình, cá nhân, và được áp dụng đối với số dư nợ phát sinh trong khoảng thời gian từ 23/01/2020 đến ngày 30/06/2022.

Việc xem xét cho khách hàng được vay vốn mới, sẽ hỗ trợ thiết thực hơn cho các DN, trong đó có DN bất động sản bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, giúp giảm chi phí vốn vay, giảm chi phí đầu vào, được tiếp cận các khoản vay mới, để có thêm thời gian dần phục hồi sản xuất, kinh doanh trong điều kiện bình thường mới. Đồng thời, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi cho vay khoảng 2%/năm cho các khách hàng là hợp lý hợp tình, đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên.

Thay đổi để tồn tại

Có thể thấy, dịch Covid-19 đã gây ra nhiều thách thức, khó khăn cho các DN bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm mở ra nhiều cơ hội để các ý tưởng, dự án tìm ra hướng đi mới phù hợp với nhu cầu thị trường. Anh Trương Phước Tài. một nhân viên môi giới bất động sản ở TPHCM cho biết, mấy tháng nay thực hiện giãn cách, công ty ngừng các hoạt động trực tiếp. Lo sợ sẽ mất khách khách, anh đã tìm hiều, học hỏi cách thức của những người bán hàng online, tận dụng các nền tảng công nghệ như: Livestream, YouTube, TikTok, Zalo, Facebook… để tiếp cận khách hàng, tư vấn, giới thiệu, chào bán sản phẩm. Nhờ đó, mới đây anh cũng đã “chốt’ được một vài hợp đồng đất nền tại Bình Phước, Đồng Nai.

Không chỉ những nhân viên môi giới mà ngay cả các công ty môi giới bất động sản lớn cũng đã phát triển những kênh tư vấn online để tránh bớt tác động của dịch bệnh. Điển hình như Công ty DKRA Việt Nam vừa giới thiệu, bán hàng trên Fanpage của Dự án Astral City (Bình Dương), thu hút hơn 2.000 lượt khách tham gia. Trong buổi mở bán, đã có hơn 80 sản phẩm được khách hàng đặt mua. Tập đoàn Novaland, trước những diễn biến phức tạp của dịch bệnh và bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều thay đổi, DN đã nhanh chóng kích hoạt các phương án ứng phó tình huống khẩn cấp để bảo đảm hoạt động của công ty không bị gián đoạn. Trong đó, hoạt động tư vấn, kinh doanh online được công ty đẩy mạnh, nhờ vậy các dự án lớn của Novaland như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm vẫn được khách hàng quan tâm, tìm hiểu.

Trong khi đó, Công ty CP Đầu tư Nam Long đang chuẩn bị tung ra thị trường 2 dự án bất động sản quy mô lớn qua hình thức VR Tour Sale Gallery (thực tế ảo), là sự kết hợp của công nghệ 360 panorama và scan 3D matterport. Khách hàng tham gia sự kiện qua điện thoại hoặc máy tính nhưng vẫn cảm nhận được toàn cảnh như tham quan một dự án thực tế.

Theo các chuyên gia nhận định, những trầm lắng hiện tại chỉ mang tính nhất thời, do hoàn cảnh tác động, điều quan trọng nhất là thị trường luôn luôn có nhu cầu về nhà ở. Do đó, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường vẫn phát triển tốt, không có "bong bóng" như giai đoạn 2007 - 2010 bởi các chính sách thuế, tài khóa, quy hoạch... đều được kiểm soát tốt.