Hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản. Ảnh: Lê Toàn

Mở đường, mở cả cơ hội đầu tư

Để phát triển hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng, Chính phủ đã chú trọng đầu tư nhiều dự án giao thông ở khu vực Đông Nam Bộ. Trong đó, Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (Sân bay quốc tế Long Thành) đã chính thức được phát lệnh khởi công sau nhiều năm chờ đợi. Đây là dự án trọng điểm, đặc biệt quan trọng không chỉ với tỉnh Đồng Nai hay khu vực Đông Nam Bộ, mà còn với cả nước.

Ngoài dự án nói trên, nhiều dự án hạ tầng giao thông quan trọng khác cũng được kỳ vọng sẽ mang lại sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phía Nam có thể kể tới như Cầu Thủ Thiêm 2 tiếp tục được hoàn thiện và xây mới cầu Thủ Thiêm 3 - 4, tăng tính kết nối Thủ Thiêm với các quận 4 - 7 lân cận; bến xe Miền Đông mới đưa vào sử dụng (tháng 10/2020); nút giao thông quận 7 - ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; khởi công một số tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Phan Thiết - Vĩnh Hảo...

Thực tế cho thấy, hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vạn Phúc, Kiến Á... đều tiếp cận và nắm giữ đất tại các khu vực lân cận với những dự án hạ tầng nói trên, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, trong thời gian tới, tâm điểm của các dự án được ra mắt vẫn tập trung ở khu Đông TP.HCM và khu vực này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Nguyên nhân xuất phát từ vị trí đặc biệt của khu Đông, nơi cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ cũng như vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đô thị TP.HCM, bên cạnh được định hướng quy hoạch là khu đô thị sáng tạo. Ngoài ra, một yếu tố khác kích thích thị trường khu Đông là sự tập trung đầu tư bài bản, chất lượng… của nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land (công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) cho rằng, giao thông, hạ tầng là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.

Để “ăn theo” sự phát triển của hạ tầng, doanh nghiệp bất động sản thường tập trung vào 2 hướng: Thứ nhất, dựa trên hạ tầng có sẵn để phát triển các dự án nhỏ đan xen trên nền khu dân cư đã ổn định. Tuy nhiên, với những khu vực hạ tầng có sẵn, dân đông, muốn cải tạo hạ tầng cho tương xứng là không đơn giản, bởi các khu vực cũ thường bị hạn chế bởi kiến trúc cảnh quan, nếu phải giải phóng mặt bằng, đền bù, giãn dân… thì chi phí sẽ rất cao.

Thứ hai, bên cạnh đầu tư trực tiếp vào khu vực trung tâm hạ tầng, doanh nghiệp còn hướng đến vùng phụ cận với bán kính từ 7-10km từ vùng trung tâm. Với cách làm này, doanh nghiệp có thể thực hiện song song xây dựng hạ tầng và dự án bất động sản.

Làm địa ốc, muốn làm cả hạ tầng

Dù rất nhiều dự án bất động sản mọc lên từng ngày xung quanh những khu vực được quy hoạch các dự án hạ tầng lớn, nhưng có một nghịch lý đang diễn ra là không ít nơi dù giá đất giao dịch ở ngưỡng khá cao, nhưng mật độ dân cư về đây sinh sống rất ít.

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Co PiHome cho rằng, giai đoạn các dự án hạ tầng triển khai, diện mạo đô thị ngổn ngang khiến nhiều khách hàng đã sở hữu nhà đất ngại chuyển về xây dựng, sinh sống, chưa kể một lượng không nhỏ sản phẩm vẫn nằm trong tay nhà đầu tư chờ mua đi bán lại. Do đó, khi những dự án trọng điểm được đưa vào sử dụng, đô thị trở nên phong quang hơn, sẽ kéo theo làn sóng người ở thực.

Dường như đã trở thành quy luật, ở đâu có hạ tầng, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Tuy nhiên, để có thể “đón sóng” từ những chính sách xây dựng hạ tầng, giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông, mà cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý, giá cả, cũng như uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là xác định nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, bởi hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi… để đấy.

Trong đó, bài học “đau đớn” không thể không nhắc tới là dự án thành phố mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Còn nhớ, trước đây, mỗi một lần giá đất tăng lên là đi kèm với các thông tin về xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó nhiều nhà đầu tư kỳ vọng về sự đột phá của thành phố mới này. Tuy nhiên, đã hơn 20 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn chưa được định hình. Trong khu vực là hàng chục dự án bất động sản dở dang, hàng trăm ngôi nhà liền kề, biệt thự bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây thỏa sức mọc. Chính vì vậy, cứ mỗi đợt sốt đất đi qua là “thêm một lần đau”, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Không phải mọi dự án hạ tầng đều có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng”, bà Nguyễn Hương nói và cho rằng, nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư bất động sản.

“Do vậy, cần phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư là vác tiền đi lướt sóng, như vậy sẽ rất dễ chết chìm vì lúc này mua thì dễ, nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn”, bà Hương cảnh báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM nhận định, tại nhiều địa phương, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, cùng với đó là sự hạn chế trong tầm nhìn chiến lược về hạ tầng.

“Sau khi có hạ tầng, giao thông, đô thị… thì phải tích hợp đồng bộ thì mới đem lại lợi ích tối ưu trong việc đầu tư, phát triển, quản lý. Lâu nay, tôi luôn ao ước là có tuyến xe lửa chở hàng hóa chuyên dụng xuyên suốt nối Sóng Thần - Cái Mép (Thị Vải), làm đại lộ ven sông cho TP.HCM, thậm chí là cả Bình Dương, Tây Ninh”, ông Châu nói.

Lấy đường Vành đai 2 của TP.HCM làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau do thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Trước thực trạng này, ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, thay vì chỉ “ăn theo” hạ tầng giao thông như trước.

Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn đã xin được đầu tư cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng xung quanh, chẳng hạn Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3; hay như Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức...

“Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia phát triển hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, vấn đề chỉ là có cơ chế phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.