Ảnh minh họa

Cấp 1, bên cung là nhà nước (nhà nước thu hồi đất của những tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất để giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu), bên cầu là các thành phần kinh tế khác.

Giá đất ở đây tính theo giá đất được cấp tỉnh quyết định và công bố từ đầu năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” và cộng thêm chi phí.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, ở thị trường cấp 1 này, có Dự án, chi phí này còn lớn hơn nhiều so với giá nhà nước quy định, giá đó là giá “ẩn”.

Thị trường cấp 2 là các thành phần kinh tế chuyển nhượng với nhau và do đó thị trường cấp 1 là nguồn cung cho thị trường cấp 2. Giá đất ở thị trường này căn cứ và giá thị trường cấp 1 (trong đó có giá “ẩn”) cộng với thuế, phí, lợi nhuận… Năm sau nhà nước lại lấy mặt bằng giá ở thị trường cấp 2 làm căn cứ để làm khung giá đất nên giá đất có xu hướng năm sau cao hơn năm trước.

Theo TS Liêm, cần phải giải bài toán làm sao để giảm giá đất ở thị trường cấp 1.

Theo ông Phạm Minh Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), từ 2002-2010, diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000 ha; trong đó có 62.000 ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị có nguồn thu tô đất. Trong khi đó thực tế ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng. Do đó việc tiếp thu những kinh nghiệm và phương pháp để huy động vốn được từ quỹ đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng là rất cần thiết.

Tại hội thảo, kinh nghiệm một số nước được đưa ra để chia sẻ, trao đổi. Như trường hợp Thụy Điển, khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất thì phải báo chính quyền, trong một thời hạn nhất định chính quyền phải quyết định mua và chính quyền có quyền tiên mãi (mua tranh). Những đất nào trong quy hoạch chính quyền đều mua, những chỗ chưa dùng ngay thì cho thuê (làm nông nghiệp), những chỗ dùng ngay thì phân ra. Ví dụ đất làm đường thì không lấy tiền, đất làm nhà cho người thu nhập thấp thì lấy rất ít, còn đất kinh doanh, làm nhà hàng, khạch sạn… thì đấu giá. Bù lại hòa vốn là được. Với cách làm này Thụy Điển không có mặt bằng giá đất, các giao dịch về đất không bị bó buộc vào giá thị trường, nhà nước chủ động trong cung đất và chi phối được giá đất.

Một số giải pháp khác cũng được đưa ra như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng, dịch vụ trên đất (phí không gian xây nhà cao tầng; phí giá trị gia tăng; thuế đất…Tuy nhiên, quan trọng khi thực hiện phải có định mức phí phải thu cũng như định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi.

Theo ông Vũ Như Thăng, Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, Bộ Tài chính, cùng với xác định được đất đai là nguồn lực phát triển kinh tế, các biện pháp quản lý đất đai, huy động tài chính từ đất đai đầu tư cho hạ tầng là bài toán lâu dài của những người làm chính sách. Việt Nam cần kết hợp học hỏi những kinh nghiệm những quốc gia đi trước và áp dụng có tính đến đặc thù và đòi hỏi cấp bách từ thực tế quản lý đất đai của các địa phương hiện tại.