Trong số rất nhiều nút thắt không thể gỡ đã hàng chục năm nay có quy định về tầng cao tối đa của chung cư sau khi xây dựng, cải tạo. Đây chính là bài toán khó cho doanh nghiệp: vừa đảm bảo chỗ ở mới cho cư dân hiện có, vừa phải có lãi, mà lại không thể “nới” thêm quá nhiều diện tích.

Dự thảo nói trên đã “gỡ” nút thắt này bằng hai quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép”. Ngoài ra, tại Khoản 1, Điều 17 qui định: “Chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Nghị định này”. Nói cách khác, chủ đầu tư được phép tăng số tầng của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Trong khi coi đây là việc thực sự cần làm, nhiều chuyên gia lưu ý rằng, nếu không kèm theo “chốt chặn” về mật độ xây dựng thì khi nghị định này được thực thi, một hệ quả khó tránh là mật độ dân số sẽ tăng lên, gây thêm sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đang quá tải, đặc biệt là các hạ tầng xã hội, như trường học, bệnh viện, vườn hoa – sân chơi khu dân cư... Không thể quên một nguyên tắc hết sức quan trọng khi tiến hành cải tạo, xây mới là tạo ra những chung cư đáng sống, chứ không chỉ là những căn hộ mới hơn. Và muốn vậy, hệ thống hạ tầng xã hội phải đầy đủ và dễ dàng tiếp cận cho mọi người trong khoảng cách đi bộ.

Một bài học khác, rất thấm thía, từ sau những vụ việc người dân không đồng tình với những việc làm như chặt cây xanh hàng loạt hay đổ đất lấn sông xây phố với diện tích lớn ở một số địa phương trong thời gian qua, là đảm bảo cộng đồng phải được tham vấn và đại đa số đồng thuận trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Dĩ nhiên, sự tham gia của cộng đồng không chỉ là “được biết đến dự án” khi chúng đã được duyệt, được công bố. Sự tham gia của cộng đồng cần được tiến hành từ đầu, ngay từ bước lập kế hoạch, quy hoạch. Việc này đã được quy định trong Luật Quy hoạch Đô thị năm 2009, nhưng trên thực tế ít khi được thực hiện một cách nghiêm túc và thực chất. Sẽ không thừa, nếu nội dung này được khẳng định lại trong nghị định một cách cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ..