Bài viết này đề cập đến những vấn đề mà các chủ sở hữu và nhà đầu tư trong lĩnh vực khách sạn tại Mỹ đang quan tâm, thông qua hàng nghìn cuộc thảo luận trên khắp cả nước kể từ khi dịch bệnh bắt đầu. Nó sẽ cung cấp một cái nhìn sâu sắc về cách các bên liên quan đánh giá về thị trường khách sạn, và sự thay đổi của hoạt động chuyển nhượng khách sạn trong bối cảnh đại dịch, để các chủ sở hữu và nhà đầu tư sáng suốt hơn khi quyết định xuống tiền.

Nếu bạn đang có ý định mua một khách sạn

Nhà đầu tư khách sạn tại Mỹ hiện đang được chia thành hai nhóm, những người tận dụng thời cơ và những người mua theo giá thị trường (FMV). Nhóm thứ hai định giá khách sạn dựa trên tình hình tài chính năm 2019 với mức chiết khấu 5-15%. Đa số nhà đầu tư thuộc nhóm này đã tìm kiếm các khách sạn để mua lại trước thời điểm đại dịch và họ sẵn sàng trả giá hợp lý cho các khách sạn nằm ở vị trí đẹp.

Tuy nhiên, phần lớn người mua hiện nay thuộc về nhóm tận dụng thời cơ. Họ tìm kiếm những khách sạn đang lâm vào cảnh túng quẫn để mong có được mức chiết khấu cao. Những người mua này vẫn khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn hàng, bởi các chủ sở hữu khách sạn đang được hưởng chính sách miễn giảm lãi suất hoặc hoãn thanh toán cho các khoản thế chấp trong vòng từ 3 đến 6 tháng. Khi thời gian hoãn thanh toán kết thúc (trong quý 3 và quý 4 năm nay), các bên cho vay sẽ yêu cầu chủ khách sạn phải thanh toán toàn bộ khoản vay, bất kể điều kiện thị trường ra sao. Lúc này, cơ hội sẽ đến với người mua, bởi một số khách sạn không có đủ doanh thu để trả nợ sẽ buộc phải rao bán.

Dennis Hopper, Cố vấn Khách sạn DSH.

Nhu cầu từ nhóm người mua tận dụng thời cơ là rất lớn, đặc biệt là với các khách sạn đang được thế chấp. Tuy nhiên, vì nhu cầu lớn nên việc giảm giá bán sẽ không diễn ra như mong muốn của các nhà đầu tư. Ví dụ, nếu 10 khách hàng cùng quan tâm tới một khách sạn đang thế chấp, giá trị tài sản này sẽ được đẩy lên thông qua các cuộc đấu giá và mức chiết khấu sẽ ít hơn nếu chỉ có 2 hoặc 3 khách muốn mua lại.

So với cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhiều chủ sở hữu và nhà đầu tư hiện vẫn lạc quan vì họ tin rằng các khách sạn sẽ phục hồi trở lại mức trước đại dịch trong khoảng 24 tháng tới. Điều này đồng nghĩa với việc người mua ít gặp rủi ro hơn, và giá bán sẽ giảm ít hơn thời điểm 2009-2010 khi các nhà đầu tư bi quan về sự trở lại của thị trường. Trong trường hợp ngược lại, lượng người mua sẽ giảm đáng kể và mức giảm giá sẽ tăng lên nhiều hơn. Vì vậy, dù có những khách sạn trong tình thế túng quẫn buộc phải rao bán, mức chiết khấu sẽ không cao như thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính 2008.

Nếu bạn trong vai trò của người bán

Dường như đây không phải thời điểm thích hợp để chuyển nhượng khách sạn, vì người mua khó tiếp cận vốn vay và doanh thu khách sạn đang thấp ở mức kỷ lục. Tuy vậy, trong khi các khoản vay thông thường và vay bằng tài sản đảm bảo không sẵn sàng, các khoản vay thuộc chương trình dành cho doanh nghiệp quy mô nhỏ (SBA) để mua khách sạn lại ngày càng trở nên dễ tiếp cận ở thời điểm doanh thu khách sạn phục hồi. Do được chính phủ hỗ trợ nên các khoản vay SBA mang lại ít rủi ro hơn cho các tổ chức tín dụng và ngân hàng.

Tuy vậy, điểm cần lưu ý là các khoản vay SBA chỉ được thông qua nếu người mua khách sạn hoặc người đi vay có đầu tư thêm vốn chủ sở hữu vào dự án và có kinh nghiệm nhất định về việc sở hữu khách sạn. Các yêu cầu cho vay cũng nghiêm ngặt hơn, khiến nhóm người mua giảm đi và dẫn tới định giá khách sạn cũng giảm do có ít người quan tâm.

Dù chưa biết thực tế thị trường khách sạn Mỹ trong những tháng tới sẽ ra sao, tâm lý lạc quan của thị trường cùng với nhu cầu dồi dào từ người mua đối với các khách sạn gặp khó khăn, sẽ chỉ tạo ra mức chiết khấu về giá bán thấp hơn và định giá khách sạn thấp hơn so với dự đoán của hầu hết nhà đầu tư. Khi hoạt động cho vay vốn tại Mỹ trở nên dễ tiếp cận hơn, thị trường có thể chào đón các thương vụ chuyển nhượng do khách sạn gặp khó khăn và cả các giao dịch thông thường vào quý 4/2020.