Công ty Remaps, đơn vị nghiên cứu địa ốc dựa trên công nghệ quét bản đồ và tra cứu dữ liệu cho biết thị trường bất động sản 5 huyện vùng ven được định hướng lên quận của TP HCM đến năm 2021 thiên về đất hơn là nhà, chung cư không phát triển nhiều. Đất nền các dự án cũ khá lớn và đất nền, nhà phố lẻ trong dân phong phú.

Tuy nhiên mật độ dân cư thưa thớt so với các quận nội đô, nhiều nơi còn hoang hóa. Người mua đất tại huyện ven thường gom lô lớn và hầu như chưa sử dụng đến, mục tiêu đầu tư dài hạn, thậm chí đầu cơ là chính.

Nhà Bè

Huyện Nhà Bè, rộng 100,43 km2, có 7 phường xã, dân số 206.837 người. Đến năm 2019, ước tính nơi đây có 51.355 thửa đất tự nhiên, 4.200 thửa đất dự án, tổng số thửa đất phục vụ mục đích ở tại đây đạt khoảng 23.500 thửa. Nhà Bè là một trong hai huyện có nhiều nhà chung cư nhất trong nhóm 5 huyện ven đô với 16.658 căn hộ bao gồm đã xây dựng, bàn giao lẫn đang xây hoặc công bố.

Đây cũng là huyện ven đô duy nhất của Sài Gòn có lượng nhà chung cư thương mại lớn (bán theo giá thị trường, không có chính sách ưu đãi của Nhà nước), hình thành thị trường căn hộ sôi động.

Rổ hàng căn hộ chủ yếu tập trung quanh trục giao thông chính của huyện là đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương song giá nhà tại đây hiện không còn rẻ. Chung cư cũ tại xã Phước Kiển loại 2 phòng ngủ có giá chào bán 2-2,5 tỷ đồng một căn tùy kích cỡ, căn hộ ở xã Phú Xuân rẻ nhất khoảng 1,7 tỷ đồng một căn. Nếu xét theo đơn giá, căn hộ trên địa bàn này đã ở ngưỡng 35-40 triệu đồng một m2.

Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang xây dựng đoạn qua địa bàn huyện Nhà Bè. Ảnh:Quỳnh Trần.

So với các huyện còn lại, Nhà Bè có lợi thế nằm kế cận quận 7 và khu đô thị Phú Mỹ Hưng nên khoảng cách di chuyển về trung tâm TP HCM không quá xa, nhờ đó huyện này nhiều tiềm năng tiếp tục phát triển nhà chung cư và có tốc độ tăng thửa đất thổ cư (tách thửa) khá nhanh trong thời gian tới.

Theo đó, nếu mua đất thổ cư lẻ của dân địa phương trên địa bàn huyện này, giá giao dịch phổ biến trong ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2 và mức giá đất nền dự án cao nhất đang ở ngưỡng 45-55 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, các giao dịch chính ở Nhà Bè hiện nay chủ yếu là đất nền dự án, thị trường đầu tư và đầu cơ diễn ra khá mạnh mẽ vì nhiều dự án đất nền vẫn còn hoang hóa lớn.

Bình Chánh

Huyện Bình Chánh, rộng 253 km2, 16 phường xã, dân số 705.508 người, là địa phương đông dân nhất trong nhóm 5 huyện ven đô. Bình Chánh được biết đến là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao nằm ở cửa ngõ chính phía Tây lẫn phía Nam thành phố.

Xét về đơn vị hành chính cấp huyện, Bình Chánh có dân số đông thứ 3 cả nước, chỉ sau TP Biên Hòa và quận Bình Tân theo thống kê dân số năm 2019. Đây là một lợi thế rất lớn để Bình Chánh phát triển thị trường nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng. Tính đến năm 2019-2020 huyện có 174.875 thửa đất trên toàn huyện. Đất trong các dự án bổ sung thêm 10.835 nền còn nhà chung cư đạt ngưỡng 17.947 căn, cao hơn cả số căn hộ tại huyện Nhà Bè.

Tuy nhiên, Bình Chánh là thủ phủ của chung cư tái định cư và nhà ở xã hội trong khi huyện Nhà Bè chủ yếu phát triển chung cư thương mại. Giá căn hộ thương mại (không phải loại nhà ưu đãi, bán có điều kiện) tại huyện Bình Chánh tính đến cuối năm 2020 cũng đã tiệm cận ngưỡng 38-40 triệu đồng mỗi m2. Giá đất huyện này hiện cao nhất trong nhóm 5 huyện vùng ven, đất nền dự án 20-90 triệu đồng mỗi m2, trong đó giá đất khu dân cư Trung Sơn có vùng đỉnh lên đến trên 200 triệu đồng mỗi m2.

Một góc huyện Bình Chánh, chếch về phía Tây TP HCM. Ảnh: Trần Quỳnh.

Nằm trải dài, bao bọc phía tây và một phần phía nam của khu vực nội thành TP HCM, phía đông của huyện Bình Chánh giáp quận 7 và huyện Nhà Bè, phía Bắc giáp huyện Hóc Môn. Phía đông bắc giáp quận 8 và quận Bình Tân, nơi có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với lượng dân nhập cư lớn và đông đúc nhất Sài Gòn. Phía Tây của huyện này giáp với tỉnh Long An qua huyện Đức Hòa và Bến Lức và phía Nam giáp huyện Cần Giuộc.

Với vị trí địa lý nhiều ưu thế này, Bình Chánh hứa hẹn sẽ có thị trường nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng bùng nổ trong thập kỷ tới mới đáp ứng được nhu cầu an cư lẫn đầu tư ngày càng tăng của huyện nhập cư đông đúc.

Hóc Môn

Huyện Hóc Môn, rộng 109 km2, 12 phường xã, dân số 542.243 người, đến năm 2019 dự kiến số thửa đất trên địa bàn đạt 126.113 thửa. Hóc Môn có dân số khá đông, nằm trong top 2 huyện có dân đông nhất 5 huyện vùng ven. Xét tương quan dân số và diện tích đất toàn huyện cũng như so với số lượng thửa đất trên địa bàn không quá lớn, nơi này có thị trường nhà đất thấp tầng khá sôi động vì mật độ dân số đạt 4.967 người trên một km2.

Nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc của TP HCM, Hóc Môn có kết nối liên quận - huyện và liên vùng tốt. Phía đông giáp thành phố Thuận An tỉnh Bình Dương với ranh giới là sông Sài Gòn. Phía Tây giáp huyện Đức Hòa tỉnh Long An. Phía Nam giáp quận 12, Bình Tân và Huyện Bình Chánh và phía Bắc giáp huyện Củ Chi.

Hóc Môn có hệ thống đường quốc lộ, đường vành đai, tỉnh lộ, hương lộ khá hoàn chỉnh. Sông, kênh rạch cũng là thế mạnh về giao thông đường thủy, thuận lợi để phát triển công nghiệp và đô thị hóa, hỗ trợ cho nội thành giảm áp lực dân cư đồng thời là vành đai cung cấp thực phẩm cho thành phố.

Bản đồ huyện Hóc Môn, TP HCM. Ảnh: Wikipedia.

Tuy nhiên, trong một thập kỷ qua, huyện không có đất dự án mới lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư, các giao dịch chủ yếu là đất lẻ lô lớn trong khu dân cư. Lượng nhà cao tầng chỉ có 562 căn hộ chung cư và không có dấu hiệu xuất hiện thêm các dự án căn hộ mới trong vòng gần nửa thập kỷ qua.

Đất thổ cư một số trục đường lớn ở Xuân Thới Thượng và xã Đông Thạnh có giá chào bán trên thị trường ghi nhận 20-45 triệu đồng mỗi m2. Địa phương này được đánh giá có thể tiếp tục xu hướng phát triển thị trường nhà đất thấp tầng trong thập niên tới nhờ vào hạ tầng liên vùng phát triển tốt.

Củ Chi

Huyện Củ Chi, rộng 434,77 km2, 21 phường xã, dân số 462.047 người, đến năm 2019 ước tính có khoảng 292.559 thửa đất và có xu hướng ít biến động hoặc thay đổi không đáng kể trong năm 2020.

Dù dân đông nhưng diện tích toàn huyện lớn, gấp bốn lần so với diện tích đất của Hóc Môn, Nhà Bè và rộng gấp đôi so với diện tích của Bình Chánh nên dù dân số thuộc nhóm khá đông, mật độ dân cư ở huyện này lại thưa thớt. Củ Chi hiện không có chung cư cao tầng, cũng không có dự án đất nền nào ngoại trừ nhà và đất lẻ trong dân. Loại đất phổ biến nhất được chào bán tại huyện này là đất vườn, đất nông nghiệp và thường có diện tích lớn.

Bản đồ huyện Củ Chi. Ảnh: Wikipedia

Remaps đánh giá với vị thế kết nối liên vùng mạnh nhờ giáp Bình Dương, Long An và Tây Ninh, Củ Chi nhiều khả năng tiếp tục ổn định các dòng sản phẩm nhà thấp tầng và đất nền riêng lẻ trong nhiều năm tới. Vì cách trung tâm TP HCM khoảng 30 km, làn sóng nhà chung cư cao tầng sẽ không có điều kiện phát triển tại huyện ven đô này.

Hiện giá đất thổ cư tại Củ Chi dao động trong ngưỡng 17-56 triệu đồng mỗi m2 ở các trục đường chính có kết nối giao thông thuận tiện. Đến năm 2021, giao dịch bất động sản tại Củ Chi vẫn có xu hướng mang tính địa phương rất cao. Đây cũng là thị trường hút giới đầu tư và đầu cơ đất nông nghiệp lô lớn trong vòng nửa thập kỷ qua.

Cần Giờ

Huyện Cần Giờ rộng 704.45 km2, 7 phường xã, dân số 71.526 người, là huyện đảo ven biển duy nhất của TP HCM. Đây cũng là địa phương có diện tích lớn nhất và dân cư thưa thớt nhất trong nhóm 5 huyện vùng ven. Vì lẽ này, Cần Giờ nằm trong nhóm các huyện được định hướng lên quận trễ hơn, dự kiến thời gian có thể lên quận chậm nhất đến năm 2030. Số thửa đất tại huyện đảo này tính đến năm 2006 có 47.709 thửa và năm 2019 ước tính đạt 57.251 thửa, đến năm 2021 cộng dồn thêm các sản phẩm đất nền và nhà phố, biệt thự dự án nâng tổng số thửa đất tại đây lên 58.251 thửa.

Tuy nhiên, do đặc thù về địa lý, chức năng sử dụng đất tại huyện vùng ven này thường là loại đất hỗn hợp giữa đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm... chưa kể đến đất rừng thuộc khu dự trữ sinh quyển hầu như phủ xanh cây cối không có người ở. Vì dân khá thưa thớt nên số thửa đất thổ cư phục vụ mục đích ở chỉ đạt khoảng 26.763 thửa, có tỷ lệ khá thấp.

Khu vực thị trấn Cần Thạnh thuộc huyện Cần Giờ, tháng 7/2020. Ảnh:Quỳnh Trần.

Huyện đảo vùng ven này không có nhà chung cư và dự báo trong nhiều năm tới sẽ tiếp tục duy trì xu hướng nhà thấp tầng, trong tương lai có nhiều tiềm năng phát triển du lịch sinh thái nhờ có biển, rừng và thủy hải sản phong phú. Hiện các giao dịch nhà đất ở Cần Giờ tập trung vào hai khu vực. Khu vực thứ nhất là đất gần phà Bình Khánh, nơi đông dân cư và được dự kiến xây cầu trong thời gian tới.

Khu vực thứ hai là thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa, đây là vùng giáp biển của huyện, cũng tập trung đông dân cư nhưng được định hướng quy hoạch chức năng phát triển du lịch sinh thái. Đất thổ cư một số trục đường lớn ở thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa dao động trong khoảng 17-55 triệu đồng mỗi m2.

Đặc thù địa phương này phổ biến đất lô lớn, một thửa hàng nghìn m2, nên để đầu tư đất Cần Giờ đòi hỏi dòng vốn trên dưới chục tỷ đồng mới có thể nhập cuộc. Đây cũng là địa phương từng trải qua nhiều giai đoạn sốt đất trong nửa thập kỷ qua nên có thị trường đầu tư lẫn đầu cơ lớn, khá sôi động dù nằm cách xa trung tâm TP HCM hàng chục km và tách biệt hoàn toàn so với nhịp sống đô thị.

Remaps nhận định, thị trường bất động sản tại 5 huyện ven đô trong một thập kỷ qua rất ít nhu cầu mua tài sản để khai thác sử dụng, chủ yếu các giao dịch liên quan đến đất sản xuất, nông nghiệp và đất lô lớn để đầu tư, đầu cơ, rất ít nhu cầu mua bất động sản để an cư. Nhu cầu ở chỉ phủ sóng ở các thị trấn hay các trục đường lớn của huyện.

Tuy nhiên trong vòng 10 năm tới, 5 huyện ven đô có thể đứng trước bước ngoặc lớn khi được định hướng lên quận vì đầu tư hạ tầng cho các huyện này hứa hẹn sẽ tăng lên trong thời gian tới để kết nối giao thương tốt hơn. Định hướng này tạo điều kiện cho thị trường bất động sản các huyện đông dân bứt phá mạnh mẽ, đa dạng hóa sản phẩm, thúc đẩy nhà cao tầng nhiều hơn và xuất hiện nhiều phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp.

Hai huyện có cơ hội phát triển nhà chung cư trong thời gian tới là Nhà Bè và Bình Chánh, hứa hẹn thu hút thêm nhiều dự án cao tầng bên cạnh các dự án thấp (nhà phố, biệt thự mới). Trong khi đó, các huyện còn lại vẫn tiếp tục là thủ phủ của thị trường đầu tư đất nền, nhà liền thổ.

Đơn vị nghiên cứu này xác nhận, giá nhà đất tại 5 huyện ven đô hiện ở ngưỡng cao so với vị thế vùng ven sau những cơn sốt đất liên tục suốt nửa thập kỷ qua. Thách thức về giá có thể trở thành rào cản đối với người mua để ở nhưng vẫn sẽ tiếp tục hút giới đầu tư và đầu cơ do niềm tin vào sự phát triển của các huyện ven vẫn rất lớn.