Ngay sau Tết âm lịch, đất nền từ Hớn Quản (Bình Phước) đến Phan Thiết (Bình Thuận) lại lên cơn sốt. Những vùng quê yên bình, chỉ cần một tin đồn nào đó và bóng dáng của giới cò đất xuất hiện là cơn sốt đất được nhen nhóm và thổi bùng lên cao trào.

Thực tế cho thấy, các đợt sốt đất chỉ là chiêu tự biên tự diễn của giới đầu tư. Ngoài ra, sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần làm cho đất nền tại các tỉnh thành trở nên náo nhiệt, kéo theo làn sóng các môi giới, nhà đầu tư chuyển dịch địa bàn để đón sóng.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển. Ảnh: H.Sang

Thưa ông, ngay sau Tết Nguyên đán, đất nền lại tiếp tục lên cơn sốt tại một số tỉnh thành. Liệu giá đất trên thị trường đang lên thật hay chỉ là chiêu trò của giới đầu cơ?

Thị trường bất động sản nóng sốt có thể là do có bàn tay của một nhóm nhà đầu tư có “máu mặt”. Họ có thể là những người mua trước, đặt cọc rồi tạo sóng lên để lướt cọc. Nhiều người sẵn sàng bỏ ra một số tiền để mua cọc ở những miếng đất nhỏ để sau đó bán lại kiếm lời. Đến thời điểm cảm thấy thị trường đủ nóng, họ bắt đầu thoát hàng, những người vào sau dễ rơi vào cảnh “ôm bom”.

Đó là thủ thuật của một nhóm dân đầu cơ chuyên đánh thị trường. Nhiều nhà đầu tư chạy theo lướt sóng nên “dính chưởng”. Đó là chuyện bình thường.

Thực ra, hiện tượng này không còn xa lạ vì đã diễn ra với kịch bản tương đối giống nhau ở nhiều địa phương. Nhà đầu tư nếu xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ, mua vào với giá cao sẽ gặp nhiều rủi ro.

Trong đợt sốt lần này có gì khác biệt, thưa ông?

Kịch bản là tương tự nhau, song lượng đổi thì chất phải đổi.

Ví dụ như trường hợp Nhơn Trạch trước đây. Vào thời điểm năm 2010, các nhà đầu tư mua vào với giá chỉ 2 triệu đồng/m2, và phải đợi đến 10 năm sau giá mới nhích lên để bán lại kiếm lời. Cần lưu ý là vào thời điểm đó, giá đất khá thấp so với mức sống của nền kinh tế.

Còn hiện nay, nếu nhà đầu tư mua vào với giá cao, chẳng hạn 10-15 triệu đồng/m2, thì có thể phải ôm hàng rất lâu. Vì mua với giá cao, chờ giá lên tiếp nữa sẽ rất khó, trừ khi có những động lực mà người mua kỳ vọng sẽ thực sự xảy ra như vùng đó được đầu tư hạ tầng, cư dân về sinh sống đông hơn. Những người lướt sóng trước đây và bây giờ rất khác nhau.

Chính vì vậy, tôi hay cảnh báo các nhà đầu tư rằng đừng nghĩ mua để đó sẽ có lời, đừng quên rằng giá mua thời điểm trước còn rất thấp, còn bây giờ đã khá cao. Chẳng hạn như ở quận 9, có nơi giá đất đã lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Thị trường đã thay đổi, mua để kỳ vọng giá lên là rất khó.

Thị trường đang xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền của họ từ các kênh khác, chẳng hạn như chứng khoán sang bất động sản, đặc biệt là các F0, ông nghĩ sao?

Ai cũng có tinh thần đi mua đất. Hiện nay có nhiều nhóm mua bán đất trên Facebook. Có thể nói, có đến 80% nhà đầu tư vẫn có tâm thế đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh hiện nay khi tiền gửi ngân hàng mang lại lợi nhuận quá thấp.

Thật ra, tâm lý tìm đến kênh bất động sản không phải bây giờ mới có. Với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, họ nhìn thấy cơ hội trước mắt; còn lâu dài, họ vẫn trung thành với kênh bất động sản.

Đất vùng ven liên tục nóng sốt, nhiều nhà đầu tư đổ xô mua bất động sản.

Nhiều người thích đầu tư bất động sản, nhưng số người có “tiền tươi” để mua lại không nhiều. Nhóm có tiền từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng đa phần đều không có tiền mặt, mà chủ yếu là tiền vay và nằm trong các bất động sản. Nhóm này muốn có tiền phải bán được bất động sản để quay vòng.

Còn những người thực sự muốn mua căn hộ/đất để làm tài sản lâu dài thì họ có thực tiền không? Tôi nghĩ chỉ cần làm khảo sát nhỏ là có thể biết được. Hai năm qua, Covid-19 khiến cho lương của nhiều người ở vị trí quản trị viên trung cấp (đối tượng có khả năng tiếp cận bất động sản) bị giảm lương, một số bị mất việc. Điều này chứng tỏ dòng tiền của họ không dồi dào.

Đây là hai mâu thuẫn đang tồn tại trong giai đoạn này. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang quan tâm, muốn nhảy vào bất động sản nhưng số người có tiền lại không nhiều.

Khi thấy bất động sản tăng giá, nhiều người tìm mọi cách để có tiền, từ dùng đòn bẩy tài chính đến vay mượn gia đình bạn bè để chốt cọc – sang cọc – có tiền – chốt cọc. Vòng quay này sẽ diễn ra khi các nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội, họ tạo ra dòng tiền, rồi dòng tiền đó lại tiếp tục xoay vòng trên thị trường.

Đó là tại sao có giai đoạn, trên thị trường xảy ra tình trạng nhà đầu tư đổ xô mua bất động sản. Nhìn bên ngoài giao dịch vô cùng sôi động, nhưng bản chất thật sự là các nhà đầu tư mua – chốt lời – xong lại mua tiếp.

Dòng tiền thứ hai có thể có là khi nhà nước đầu tư hạ tầng/dự án ở một khu vực nào đó. Kinh phí để đền bù giải tỏa có thể lên đến vài nghìn tỉ đồng, khi đó sẽ sinh ra hiệu ứng domino. Người dân ở khu vực đó sẽ có tiền đền bù giải tỏa để đi qua vùng kế bên hay xa hơn để mua và tạo ra làn sóng đầu tư.

Theo ông, tại sao giá bất động sản không ngừng tăng mạnh?

Nói đến giá thì phải xét giá lên thật và giá lên ảo. Giá lên thật là do khu vực đó đang có tiềm năng lớn nhưng giá vẫn chưa tăng tương xứng so với vùng khác. Khu vực đó có những cú hích đẩy giá lên như hạ tầng đã hoặc sắp được đầu tư xây dựng.

Lấy ví dụ như vùng Cần Giờ. Giá đất ở đây đang ở mức 10 triệu đồng/m2, trong khi vùng lân cận như Long Hậu giá chỉ 4-5 triệu đồng/m2, hạ tầng đường xá lại đang được đầu tư nên nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ lên.

Hay như tại Cần Giuộc, khi so sánh với các khu vực như Cần Giờ hay Nhà Bè thì giá vẫn còn thấp. Do kỳ vọng giá sẽ tăng nữa nên nhà đầu tư xuống tiền, vô tình đẩy giá lên.

Còn giá lên ảo là các vùng không có tiềm năng tương xứng nhưng vẫn có những nhóm nhà đầu tư tạo sóng để đánh giá lên. Họ là những người có kinh nghiệm. Họ không thể tạo ra thông điệp bán cắt lỗ để thoát hàng. Vì khi có thông tin giảm giá để bán, những người muốn mua sẽ chờ giá giảm thêm. Điều này sẽ làm cho thị trường đứng giá và không có giao dịch.

Trên thực tế, nếu chịu khó săn lùng, người mua sẽ tìm được chủ đất cần bán, vẫn có thể thương thảo được giá thấp hơn giá mà thị trường đang bán, từ 5-15%.

Cảm ơn ông!