Nhiều khách hàng mua đất nền tại dự án Khu dân cư 174 ha phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 đang khiếu nại gay gắt việc chủ đầu tư chuyển hơn 19.200 m2 đất thuộc công viên cây xanh, công trình công cộng ven sông thành 58 nền biệt thự bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ và đã được UBND quận 2 phê duyệt.

Giảm đất công viên, chủ đầu tư hưởng lợi

Năm 2001, chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần May - Xây dựng Huy Hoàng được Văn phòng kiến trúc sư trưởng TP (nay là Sở QHKT) phê duyệt quy hoạch chi tiết (QHCT) 1/500 cho dự án Khu dân cư 174 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Tháng 10-2001, công ty bắt đầu chuyển nhượng nền đất cho khách hàng.

Từ đó đến nay, dự án đã qua ba lần điều chỉnh QHCT. Theo khách hàng, bản QHCT 1/500 được phê duyệt năm 2009 tương đối phù hợp với QHCT 1/500 ban đầu khi chủ đầu tư rao bán về các tiêu chí như đất ở, công trình công cộng… Thế nhưng vào năm 2011, UBND quận 2 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch dự án này (được sự thỏa thuận của Sở QHKT) và có một số điều chỉnh đã vi phạm đến quyền lợi chung của toàn bộ cư dân.

Phác thảo quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án vừa được điều chỉnh năm 2011. Đồ họa: H.LOAN

Cụ thể, phần ven sông Sài Gòn sẽ mở thêm một tuyến đường mới rộng 25 m, nằm cách 30 m so với tuyến đường hiện hữu. Phần lớn diện tích đất công viên cây xanh - câu lạc bộ - thể dục thể thao bờ sông theo QHCT năm 2001 và năm 2009 bị kẹt chính giữa đường cũ và mới. Phần diện tích này được chuyển thành 58 nền biệt thự ven sông với diện tích từ 266 m² đến hơn 500 m², theo người dân tính toán tổng cộng là 19.274 m². Ngoài ra, khu đất làm cao ốc văn phòng và bãi đậu xe phục vụ chung cư, thương mại dịch vụ, văn phòng với diện tích 8.520 m² theo QHCT năm 2009 cũng được điều chỉnh thành 56 căn nhà phố.

“Phải thỏa thuận, giải quyết quyền lợi dân sự với các chủ hộ liên quan, tránh phát sinh khiếu nại khi điều chỉnh quy hoạch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đóng góp kinh phí xây dựng tuyến đường dọc sông Sài Gòn do việc điều chỉnh cục bộ dự án” - UBND quận 2 yêu cầu chủ đầu tư trong quyết định điều chỉnh quy hoạch.

Người dân cho rằng với việc điều chỉnh quy hoạch như trên, chủ đầu tư nghiễm nhiên được “tặng không” 114 căn nhà phố và biệt thự mà quy hoạch trước đó đã duyệt làm công trình công cộng.

Công trình công cộng là tài sản chung

Một vấn đề được các hộ dân đề nghị làm rõ là khi đề xuất điều chỉnh QHCT, chủ đầu tư có một văn bản cam kết không có khiếu nại của các hộ dân. Đây là một trong những cơ sở để chủ đầu tư được điều chỉnh quy hoạch. “Chúng tôi không được mời lấy ý kiến, không ký cam kết. Vậy bản cam kết này từ đâu ra?” - người dân đặt vấn đề.

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, nguyên tắc bắt buộc khi lập, điều chỉnh quy hoạch (kể cả QHCT 1/500 của dự án) là phải lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, Phó Giám đốc Sở QHKT Nguyễn Thanh Toàn cho rằng khái niệm “bị ảnh hưởng bởi quy hoạch” rất chung chung, không thể định lượng.

“Thủ tục này đang gặp hàng loạt vướng mắc. Chẳng hạn phạm vi bị ảnh hưởng là bao nhiêu? Nếu đất đã bồi thường giải tỏa trắng thì lấy ý kiến của ai? Mời tất cả cư dân trong dự án hay đại diện, nếu là đại diện thì cụ thể là ai? Tính chất quyết định của việc lấy ý kiến này như thế nào? Bao nhiêu phần trăm đồng ý thì được thông qua?...” - ông Toàn cho hay.

Theo ông Toàn, Sở QHKT đã có nhiều văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn nhưng Bộ trả lời rất chung chung, chỉ hướng dẫn đại diện cộng đồng dân cư là tổ trưởng tổ dân phố, trưởng ấp… Nhưng ông Toàn khẳng định trường hợp chủ đầu tư tự cam kết không có khiếu nại của các hộ dân thay cho việc lấy ý kiến họ là không đúng quy định.

KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó KTS Trưởng TP, nhận xét việc cắt giảm đất công viên cây xanh phải rất hạn chế. Đối với đất công viên, công trình công cộng của một dự án, ông Cương cho rằng đó là tài sản chung của tất cả khách hàng. “Khi mua nhà đất ở đây là họ đã mua luôn phần đất công viên, công trình công cộng cho mình vì chủ đầu tư đã tính luôn chi phí hạ tầng vào giá bán. Xâm phạm đất công viên - công trình công cộng là xâm phạm quyền lợi của tất cả khách hàng nên họ khiếu nại là đúng. Đặc biệt khi đất đó lại xẻ làm nền biệt thự để chủ đầu tư bán tiếp” - ông Cương nhận xét.

Ông Cương cho hay nếu chủ đầu tư cam kết trong dự án có công viên mà không làm là đã bị phạt, vậy mà trường hợp này lại được điều chỉnh thành nền để bán là rất khó hiểu. “Các cơ quan liên quan cần có lời giải đáp minh bạch, tránh để người dân khiếu nại, bất bình” - ông Cương đề nghị.