Thận trọng với thâu tóm đất vàng bằng quan hệ

Bàn về những thương vụ thâu tóm đất vàng của các đại gia địa ốc trong thời gian qua, chuyên gia kinh tế-TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, theo nguyên tắc của thị trường, nếu các doanh nghiệp địa ốc lớn có khả năng thâu tóm được những khu đất ở vị trí đắc địa mà phù hợp với luật pháp và thị trường thì đó là điều đáng hoan nghênh vì khi ấy họ có thể xây nên những công trình có lợi cho chính họ, cho địa phương và nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, ông lưu ý, việc thâu tóm này nếu xảy ra dưới những điều kiện sau thì cần phải xem xét:

Thứ nhất, nếu việc thâu tóm không phải diễn ra trong một thị trường cạnh tranh tự do và công bằng mà thông qua các mối quan hệ với quan chức, với các đơn vị hành chính để trục lợi. Chẳng hạn, có nhiều nhà kinh doanh địa ốc chưa có chương trình xây dựng nhưng thấy đây là miếng đất vàng liền nhảy vào chụp lấy. Họ có thể dùng tất cả các phương tiện, từ tài chính đến quan hệ, để thâu tóm miếng đất, gạt ra ngoài các đối thủ cạnh tranh. Trong trường hợp này, đây là điều không tích cực và không được hoan nghênh vì những doanh nghiệp đó đã dùng thế lực để chiếm những khu đất vàng mà không có công trình xây dựng.

Thứ hai, doanh nghiệp địa ốc thâu tóm những khu đất vàng ở vị trí đắc địa với ý đồ đầu cơ, chờ đến khi nào hàng trên thị trường khan hiếm thì tung ra để trục lợi thì nó có thể tạo ra một cơn khủng hoảng cho thị trường địa ốc.

Trụ sở Bộ GTVT ở khu đất vàng trung tâm thành phố Hà Nội. Ảnh: VnEcomomy

Trước băn khoăn nhiều đối tác của các đại gia địa ốc chính là doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa và chính trong quá trình cổ phần hóa, việc cổ phần hóa cả đất đai với giá không đúng với thị trường có phải là kẽ hở khiến tài sản Nhà nước bị thất thoát, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần phân biệt giữa quyền sở hữu đi kèm với quyền quản lý và quyền sở hữu đi kèm với quyền quản lý.

Nếu một doanh nghiệp có vốn Nhà nước nắm quyền sở hữu, kiểm soát các tài sản, trong đó có đất đai thì khi doanh nghiệp đó tiến hành cổ phần hóa, tất cả các tài sản đó sẽ đi cùng với tiến trình cổ phần hóa và cổ đông cũng là người sở hữu những tài sản đó. Còn trong trường hợp doanh nghiệp có vốn Nhà nước chỉ nắm quyền quản lý chứ không sở hữu đất của Nhà nước thì phải trả lại trước khi cổ phần hóa.

"Trước khi cổ phần hóa phải rạch ròi tài sản nào doanh nghiệp thực sự được sở hữu và tài sản nào doanh nghiệp chỉ được quyền sử dụng mà thôi, cũng như phương Tây có câu: Của Cesar phải trả lại cho Cesar. Nếu các doanh nghiệp cổ phần hóa lợi dụng điều này để kéo tất cả những tài sản đáng lý không thuộc quyền sở hữu của họ mà chỉ được sử dụng mà thôi, vào cổ phần hóa để chia chác cho các cổ đông mới thì đây là việc lạm dụng tài sản Nhà nước", ông Hiếu lưu ý.

Tránh phá vỡ quy hoạch

Trong khi đó, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng lại lưu ý đến một khía cạnh khác khi các doanh nghiệp địa ốc lớn thâu tóm đất vàng, đó là vấn đề quy hoạch đô thị.

"Về mặt quy hoạch đô thị, lâu nay chúng ta chỉ coi trọng phát triển các khu đô thị mới, còn quy hoạch cải tạo các đô thị hiện có thì không có hoặc rất sơ sài. Quy hoạch cải tạo này phải thực hiện đồng bộ, cái gì giữ lại, cái gì thay đổi, cái gì bỏ đi... cải tạo bên trên đồng thời phải cải tạo hạ tầng (đường, điện, nước...) thì mới tương xứng. Nhưng hiện nay, như Hà Nội, ai nhón được miếng đất nào thì nhón.

Những nhà kinh doanh bây giờ phải xác định rằng, ai là người thực hiện quy hoạch đô thị, kể cả quy hoạch cải tạo? Chính là các nhà kinh doanh bất động sản. Sự tham gia của các nhà kinh doanh bất động sản vào việc cải tạo đô thị là đúng và rất đáng hoan nghênh, có điều phải tuân theo quy hoạch. Nhưng thực tế cho thấy chúng ta đang không có quy hoạch, ai nhón được miếng đất nào thì xây nhà cao tầng trong khi hạ tầng không thay đổi, hoặc là xây chen, như thế không phải là cải tạo. Đây là nhược điểm rất lớn của quản lý quy hoạch, mà cụ thể là Hà Nội", ông Liêm chỉ rõ.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng thẳng thắn chỉ ra rằng có hiện tượng cấu kết giữa quan chức với nhà kinh doanh bất động sản chứ không phải các nhà kinh doanh bất động sản được đóng vai trò chủ thể trong việc cải tạo đô thị. Chẳng hạn, các chợ dân sinh bỗng một ngày biến thành các tòa cao ốc khiến người dân rất lúng túng, cuối cùng họ phải họp chợ trên vỉa hè, trong khi chỗ chính sau khi xây dựng xong dù kêu gọi tiểu thương vào nhưng lại đưa họ xuống tầng hầm hay lại lấy giá thuê cao quá nên chẳng ai vào.

Hay khi các nhà máy, các bộ ngành di dời trụ sở ra ngoại thành, trụ sở cũ đều ở trong nội thành và đều là đất đắc địa. Những mảnh đất vàng ấy đều được các nhà kinh doanh bất động sản ngắm nghía. Việc ngắm nghía của họ không có gì sai bởi động cơ của họ là lợi nhuận. Vấn đề chính, theo TS Phạm Sỹ Liêm chính là quan chức Nhà nước đã không làm tròn nhiệm vụ quản lý quy hoạch và để bị mua chuộc.

Từ kinh nghiệm của thế giới, ông thấy rằng, họ quy hoạch không chỉ ở bên trên mà quy hoạch cả không gian ngầm phía dưới. Ở trung tâm các đô thị như Tokyo, Bắc Kinh không gian ngầm phía dưới rất phát triển, dành cho giao thông, buôn bán, làm nơi đậu xe... Chính vì thế, ông nhấn mạnh, khi các doanh nghiệp địa ốc thâu tóm được đất vàng phải giữ được bản sắc của đô thị. Chẳng hạn, khu phố cổ phải quy hoạch, cải tạo chứ không thể chen nhà cao tầng vào đó.

"Hiện nay khu Ba Đình tự nhiên lên một số khu nhà cao tầng, sau Nhà hát Lớn có những tòa nhà 9-10 tầng, hay cạnh hồ Hoàn Kiếm cũng thế, nhìn xa xa cũng thấy. Ngày xưa họ còn định xây Bách hóa Tràng Tiền lên cao nhưng UBND TP Hà Nội không đồng ý mà chỉ cho cải tạo nên bây giờ mới được như thế, còn nếu cho lên cao có khi hồ Hoàn Kiếm biến thành cái ao", ông Liêm nói.

Và vị chuyên gia chỉ thẳng, bởi năng lực quản lý của những người quản lý quy hoạch và đạo đức công vụ đều yếu nên nó mới sinh ra sự lộn xộn như thế.

Chính vì thế, để tránh kịch bản đất vàng sau khi bị thâu tóm biến thành rừng địa ốc, phá vỡ quy hoạch thành phố, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước cần phải có nhiều bên tham gia, thậm chí nó phải ở trong một ủy ban hay một hội đồng trong đó có sự giám sát Quốc hội, sự tham dự của Bộ Tài chính, của các cơ quan chủ quản. Các đơn vị này sẽ giám sát việc mua bán và việc mua bán ấy phải đặt quyền lợi của quốc gia lên trên hết, chứ không phải quyền lợi của một số cá nhân nào hoặc quyền lợi của cơ quan chủ quản.

Cũng để tránh thất thoát tài sản Nhà nước khi trụ sở của nhêều bộ ngành đã và đang được bán chỉ định hoặc dưới hình thức đấu thầu, theo TS Hiếu phải lưu ý quy trình của đấu thầu. Cụ thể, phải đấu thầu công khai, minh bạch và không có chuyện đi tay trong khi đấu thầu.

"Có rất nhiều cuộc đấu thầu diễn ra khi nhà thầu và người gọi thầu cấu kết với nhau để cuối cùng bên tham gia đấu thầu biết được bên gọi thầu cần những tiêu chí gì để có thể đáp ứng và gạt những đối thủ cạnh tranh khác ra ngoài. Vì thế, quy trình đấu thầu phải triệt để thực hiện công khai, minh bạch và công bằng cho tất cả, phải có một cơ quan, hội đồng giám sát đấu thầu nhằm đảm bảo đúng quy trình", TS Hiếu nói.

TS Phạm Sỹ Liêm lưu ý thêm, việc bán trụ sở bộ ngành theo hình thức đấu thầu phải được đặt trong quan hệ với quy hoạch. Bán đấu thầu cho ai vào, làm cái gì mới là điều quan trọng. Cho nên, phải quy hoạch trước, sau đó đấu thầu các lô đất theo đúng quy hoạch ấy.