Tình trạng thị trường bất động sản Việt Nam “đóng băng” xảy ra là do rất nhiều nguyên nhân từ giá cả, mức lợi nhuận và các chính sách, biện pháp của Nhà nước.

Bài viết dưới đây tiếp tục cung cấp cho bạn đọc nguyên nhân chính cuối cùng trong 3 nguyên nhân chính dẫn tới thị trường bị “đóng băng” sau mỗi cơn sốt.

Nhà nước áp dụng các biện pháp hạ nhiệt Thị trường Bất động sản là 1 trong 3 nguyên nhân chính dẫn đến…

Trước thực trạng Thị trường Bất động sản có diễn biến phức tạp, việc quản lý chặt chẽ thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc nhằm kiềm chế bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, tăng trưởng kinh tế.

Một số chính sách và biện pháp mà Nhà nước vận dụng là lập lại kỷ cương và trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tối đa tình trạng mua bán đất không giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp.

Các luật đất đai và quy định quyền sở hữu, sử dụng đất

Đầu tiên, là Luật đất đai 1993 và các văn bản khác có liên quan đến đất đai. Năm 1995, Quốc hội ban hành Bộ luật Dân sự đầu tiên dưới chính thể mới đề cập khái niệm quyền sử dụng đất và đề cao sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. Trong văn bản, Nhà nước chính thức cho phép người có quyền sử dụng đất được đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất.

Đó là những quy định phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nội dung quyền sử dụng đất được hiểu không chỉ là quyền khai thác các thuộc tính của đất phục vụ cho lợi ích của mình mà còn được hiểu ở khía cạnh đó là quyền chuyển quyền hay gọi là quyền định đoạt đối với đất đai.

Tuy không là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất lấy tiền, được đem đất đi thế chấp, để lại thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền của người sử dụng đất gần như là quyền của chủ sở hữu.

Một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai

Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại Hồ Chí Minh, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của hai thành phố lớn đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết.

Luật đất đai 2003 và năm 2004 được Chính phủ ban hành qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” và không cho phép bán đất nền. Điều này đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi không chỉ nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện cả một dự án lớn mà còn đối với các nhà đầu tư trong nước thì càng khó để có thể thực hiện một dự án từ đầu tới cuối.

Chỉ sau vài tháng từ khi có các luật, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm và tình trạng vi phạm luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều dẫn đến cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời cũng giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng dần nguội bớt.

Các đợt “đóng băng” do những chính sách và biện pháp khác nhau

Sự suy thoái, ngủ đông của Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt “đóng băng” thị trường khác như vào giai đoạn 1994 -1999 và giai đoạn 2002-2006. Trong các đợt “đóng băng” trước đây giá nhà đất chỉ chững lại không giảm còn đợt “ngủ đông” thị trường năm 2008 thì giá đã giảm mạnh tại một số thị trường phía Nam.

Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam tính đến năm 2011

Sở dĩ có sự khác nhau căn bản đó là do nguyên nhân khác nhau. Các đợt “đóng băng” trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh cùng với các văn bản hành chính tác động (Luật đất đai 1993 và Luật đất đai 2003). Còn đợt “ngủ đông” từ đầu năm 2008 bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, làm cho nguồn vốn vào thị trường bất động sản bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, nếu nhiều người thấy việc kiềm chế việc tạo “bong bóng” bất động sản tránh gây hiểm họa khủng hoảng tài chính thì việc thị trường bất động sản suy trầm có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua đã gây ra những tác động tiêu cực không hề nhỏ tới nền kinh tế.

Có hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể làm nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn. Số vốn đầu tư vào kinh doanh Bất động sản có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Tuy con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ điển hình đằng sau sự đổ vỡ của bất động sản là hậu quả của một cuộc khủng hoảng trầm trọng đã kéo theo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.

Xem thêm: ĐÁNH GIÁ NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN “ĐÓNG BĂNG” THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (PHẦN 1)