Các hướng dẫn dựa trên cách tiếp cận chưa thật sự toàn diện của văn bản đối với các quy định có liên quan của Luật đất đai phần nào phản ánh điều đó.

Đầu tiên, có thể kể đến cách tiếp cận “ngược dòng” từ các quy định của Luật du lịch về bất động sản. Và đương nhiên, điều đó khó có thể giải quyết được triệt để các vấn đề nảy sinh từ gốc là dự án bất động sản.

Thực ra, những lấn cấn trên thực tế về bất động sản lâu nay cần được Bộ TN&MT xác định hơn cả là các bất động sản tồn tại dưới dạng: biệt thự/căn hộ/ hay nhà để ở và khách sạn/kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Điều đó có nghĩa, nếu Bộ TN&MT tách bạch và chỉ đề cập đến tính năng kinh doanh dịch vụ lưu trú như một biệt thự/căn hộ du lịch thì sự phức tạp trong tính năng tích hợp của bất động sản du lịch đang gây tranh cãi vẫn còn hiện diện. Thậm chí, đối lập với tiếp cận của Bộ TN&MT, có thể sẽ có tranh luận phản biện dựa hoàn toàn vào tính năng biệt thự/căn hộ/ hay nhà để ở của sản phẩm.

Việc văn bản liệt kê không đầy đủ các loại cơ sở lưu trú du lịch đề cập trong Luật du lịch cũng có thể dẫn đến cách tiếp cận chưa phù hợp với bản chất của loại hình kinh doanh du lịch này.

Cụ thể, Điều 48 Luật du lịch 2017 quy định cơ sở lưu trú du lịch gồm: khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, tàu thủy lưu trú du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác.

Quy định này cho thấy, bản chất cơ sở lưu trú du lịch thậm chí còn không loại trừ tính năng “nhà ở” của cơ sở lưu trú du lịch. Và trên thực tế, không thể phủ nhận là có vô số các cơ sở lưu trú du lịch là nhà ở, và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch không làm mất đi tính năng đó, và đương nhiên cả quyền sử dụng đất kèm theo.

Thứ hai, đó là tiếp cận về loại đất và thời hạn sử dụng đất.

Tiếp tục quay lại thực tế xuất hiện rầm rộ các sản phẩm bất động sản du lịch cách đây 5-7 năm để thấy rằng, các sản phẩm được giới thiệu và rao bán có thể được hình thành trên một trong hai loại đất: dự án/đất thương mại dịch vụ và dự án/đất ở.

Rõ ràng, trong trường hợp là dự án/đất ở thì sản phẩm bất động sản/công trình trên đất đó nguyên thủy phải là nhà ở. Nếu chủ thể có quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở muốn dùng đất đó/hay công trình xây dựng đó hoàn toàn cho hoạt động thương mại, dịch vụ, thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất dù cần đáp ứng một số điều kiện nhưng không phải xin phép. Vì Điều 57 Luật đất đai quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép không liệt kê trường hợp này trong khi liệt kê trường hợp chuyển mục đích ngược lại.

Và đặc biệt, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp đó, đất sau khi chuyển mục đích được hưởng quy chế sử dụng ổn định, lâu dài (Điều 127.1.đ và 127.3 Luật đất đai). Việc xác định quy chế sử dụng đất có thời hạn cho trường hợp này vì vậy sẽ không phù hợp, chưa phản ánh được xu hướng vận động này của bất động sản du lịch. Hay nói cách khác, như khẳng định trong Văn bản 703, Bộ TN&MT chỉ mới áp dụng Điều 126 (về thời hạn giao đất, cho thuê đất) mà chưa vận dụng Điều 127 Luật đất đai nêu trên.

Tuy nhiên, như đã đề cập, bất động sản du lịch đang gây tranh cãi là bất động sản tích hợp tính năng, và đa phần người sử dụng/sở hữu đều thiên về tính năng “nhà ở”. Cho nên, xu hướng và khả năng chuyển mục đính trong trường hợp này sẽ hiếm thấy.

Vấn đề pháp lý phức tạp cần được giải quyết là ở đây. Nhưng, như đã nói, sẽ thiếu hợp lý nếu Bộ TN&MT nhìn nhận tính năng thuần dịch vụ du lịch cho căn hộ-khách sạn, đặc biệt là trong bối cảnh pháp luật ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho cả những tòa nhà có một phần diện tích tính hợp chức năng kinh doanh, thương mại.

Trong trường hợp còn lại, nếu đó là dự án/đất thương mại thì vấn đề rõ ràng là đất thương mại, dịch vụ. Việc áp dung pháp luật về thời hạn sử dụng đất có thời hạn trong trường hợp này khá thuần tính, và có thể dựa vào dự án đã phê duyệt. Việc gắn mác “nhà ở/căn hộ” trong sản phẩm bất động sản du lịch trong trường hợp này vì vậy là không đúng. Mọi nhu cầu chuyển đổi tính năng cần phải gắn liền với quy định về chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai.

Thứ ba, cần lưu ý thêm về cách thức áp dụng quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất tại Điều 126 Luật đất đai. Đây là quy định mà Bộ TN&MT đã viện dẫn đề áp dụng khung thời hạn 50 năm hay 70 năm cho bất động sản du lịch.

Theo quy định, nội dung quy định về thời hạn sử dụng đất tại Điều 126 đề cập đến thời hạn “giao đất, cho thuê đất” chứ không phải cho mọi trường hợp sử dụng đất. Hay nói cách khác, quy định này chỉ áp dụng cho các dư án được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho các tổ chức (và cá nhân).

Rõ ràng, như đã nói, nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất đã được xác định ngay từ thời điểm cấp dự án và giao đất/cho thuê đất từ trước. Việc quan trọng là bên sử dụng đất có nhu cầu… chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Hay nói cách khác, đây không phải quy định áp dụng cho việc xác định thời hạn sử dụng đất không phải do nhà nước giao hay cho thuê. Điều này có nghĩa, việc xác định thời hạn sử dụng đất cho cho các dự án bất động sản du lịch dựa trên quỹ đất ở nói trên có thể sẽ thiếu khách quan và dẫn đến sai sót.

Một dấu hiệu khác có thể giúp nhận diện vấn đề này là quy định về phương thức điều phối đất đai. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nhà nước chỉ giao đất ở cho các tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để kinh doanh. Đối với các dự án sử dụng đất kinh doanh, thương mại, Nhà nước chuyển giao cho nhà đầu tư qua phương thức cho thuê đất. Trừ các trường hợp giải quyết vấn đề pháp lý tồn đọng từ trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, việc áp dụng thời hạn sử dụng đất 50 năm hay 70 năm chỉ xảy ra đối với các dự án sử dụng đất thuê.

Cuối cùng, đó là vấn đề cấp sổ đỏ. Rõ ràng, cách tiếp cận như vậy sẽ ảnh hưởng đến việc áp dụng quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), và đó là lý do vì sao Bộ TN&MT đề cập nội dung này.