Trong buổi đối thoại giữa các DN hội viên Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) với UB Giám sát tài chính quốc gia chiều 11.4, bên cạnh vấn đề về vốn, lãi suất, vấn đề gây bức xúc nhiều nhất là việc thu tiền sử dụng đất (TSDĐ).
Tiền sử dụng đất cao, đẩy giá thành nhà đất lên cao, khiến DN BĐS khốn đốn. Ảnh: Quỳnh Mai
Theo nhiều chuyên gia, với các quy định TSDĐ như hiện nay, “con gà đẻ trứng vàng” – các khoản thu liên quan đến đất đai - đang bị bóp chết.
Tưởng thu được nhiều nhưng chẳng thu được gì
Ông Nguyễn Cảnh Hà – TGĐ CTCP BĐS An Thiên Lý cho rằng việc thu TSDĐ theo Nghị định (NĐ) 198 năm 2004 và NĐ 69 năm 2009 đang gây ra nhiều khó khăn cho DN, người dân. Ông Hà dẫn chứng: “NĐ 198 quy định mức thuế đóng TSDĐ là 100% theo bảng giá đất ban hành ngày 1.1 hằng năm nên DN có thể tính trước được các chi phí, từ đó tính toán được mức lời lỗ mà quyết định có nên đầu tư hay không. Trên thực tế, ở một số địa phương như Hà Nội và TPHCM ban hành bảng giá đất chỉ bằng 10 -20% giá thị trường, nên DN ở đây vẫn nộp thuế và làm dự án được. Tuy nhiên, ở một số địa phương khác lại áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường nên việc thu TSDĐ 100% theo bảng giá đất, DN không thể làm được dẫn đến thị trường ách tắc. Đến năm 2009, NĐ 69 ra đời có ảnh hưởng rất lớn, đó là việc ban hành bảng giá đất sát giá thị trường trở thành bắt buộc và từ đó việc thu TSDĐ trở nên bế tắc. Ông Hà phản ứng khá gay gắt với cách thu TSDĐ theo NĐ 69 bởi theo ông: “Việc nộp thuế 100% giá sát thị trường theo NĐ 69 xem như tịch thu dự án”. Trên thực tế, theo số liệu DN cung cấp, từ năm 2009 đến nay trên địa bàn thành phố có 57 DN nộp hồ sơ đóng TSDĐ thì đã có đến 56 DN rút hồ sơ để chờ.
Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT, TGĐ Cty Nam Long phản ánh một thực tế là kể từ khi áp dụng NĐ 69 (3 năm – PV), ngân sách nhà nước (NSNN) thất thu hơn là thu được nhiều. Ông Quang dẫn chứng một thực tế là hàng chục ngàn hồ sơ TSDĐ của các hộ dân không thể hoàn tất; hàng ngàn dự án đang chờ thẩm định hoặc chờ điều chỉnh giá đất... Ông Quang cũng cho rằng, cách thu TSDĐ một cục như NĐ 69 hiện nay là cách bóp chết con gà đẻ trứng vàng.
Sửa đổi Nghị định 69 – nhu cầu bức thiết
NĐ 69 quy định mức thuế đóng TSDĐ là 100% theo giá đất sát thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ, giá tính thuế do Cty thẩm định định giá đề xuất và được sự đồng ý của hội đồng thẩm định (HĐTĐ - tổ liên ngành). Ông Lê Ngọc Tú - Cty Nhà Bình Dân cho rằng: “Tôi là nạn nhân đầu tiên, 2 năm nay không đóng TSDĐ được. Hiện nay chúng tôi đang sống nhờ kinh doanh quán ăn. Cty chúng tôi có một dự án diện tích khoảng 1ha, chúng tôi đã mời 2 Cty tư vấn thẩm định giá TSDĐ. Một Cty đưa ra mức 57 tỉ đồng, một đơn vị khác đề nghị 36 tỉ đồng. Thực tình Cty không dám đưa hồ sơ lên Sở Tài chính vì đã đưa hồ sơ lên HĐTĐ liên ngành, HĐTĐ trình UBND TP đã quyết thì chúng tôi mang nợ. Trong hoàn cảnh hiện nay thì không biết lấy gì để trả. Khi Nhà nước giao dự án cho Cty chỉ bằng một tờ quyết định, mọi việc còn lại như thương thảo bồi thường, đầu tư xây dựng hạ tầng, bao nhiêu công sức bỏ ra nếu đóng TSDĐ cao như vậy thì còn gì. Toàn bộ dự án của tôi nếu bán ra chỉ được 50 - 60 tỉ đồng thôi. Nếu TSDĐ mà cao như vậy tôi xin giao dự án cho TP, Nhà nước cho tôi bao nhiêu thì cho”.
2 DN Đất Lành và Lê Thành phản ánh, nguyên tắc xác định TSDĐ trên địa bàn TP hiện nay được thực hiện theo công thức là doanh thu của dự án trừ chi phí hợp lý cộng một tỉ lệ lãi nhất định, phần còn lại là TSDĐ. GĐ Cty Lê Thành cho biết, căn hộ Cty bán bình quân khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng họ ép giá đầu ra phải cao lên để lấy cơ sở tính TSDĐ. Đầu ra thì bị ép lên cao, trong khi đầu vào thì bị ép xuống thấp, tiền bồi thường vài triệu đồng/m2 đất nhưng chỉ được tính vài trăm ngàn đồng/m2 để làm cơ sở khấu trừ chi phí hợp lý... Trong các kiến nghị gần đây của Horea, vấn đề TSDĐ trở thành vấn đề nóng... Một kiến nghị thường trực xuất hiện, đó là đề nghị sửa đổi NĐ 69 để hạ tỉ lệ thu TSDĐ từ 100% xuống còn mức 10 -20% để giúp DN vượt qua khó khăn, hạ giá thành nhà ở.
Tưởng thu được nhiều nhưng chẳng thu được gì
Ông Nguyễn Cảnh Hà – TGĐ CTCP BĐS An Thiên Lý cho rằng việc thu TSDĐ theo Nghị định (NĐ) 198 năm 2004 và NĐ 69 năm 2009 đang gây ra nhiều khó khăn cho DN, người dân. Ông Hà dẫn chứng: “NĐ 198 quy định mức thuế đóng TSDĐ là 100% theo bảng giá đất ban hành ngày 1.1 hằng năm nên DN có thể tính trước được các chi phí, từ đó tính toán được mức lời lỗ mà quyết định có nên đầu tư hay không. Trên thực tế, ở một số địa phương như Hà Nội và TPHCM ban hành bảng giá đất chỉ bằng 10 -20% giá thị trường, nên DN ở đây vẫn nộp thuế và làm dự án được. Tuy nhiên, ở một số địa phương khác lại áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường nên việc thu TSDĐ 100% theo bảng giá đất, DN không thể làm được dẫn đến thị trường ách tắc. Đến năm 2009, NĐ 69 ra đời có ảnh hưởng rất lớn, đó là việc ban hành bảng giá đất sát giá thị trường trở thành bắt buộc và từ đó việc thu TSDĐ trở nên bế tắc. Ông Hà phản ứng khá gay gắt với cách thu TSDĐ theo NĐ 69 bởi theo ông: “Việc nộp thuế 100% giá sát thị trường theo NĐ 69 xem như tịch thu dự án”. Trên thực tế, theo số liệu DN cung cấp, từ năm 2009 đến nay trên địa bàn thành phố có 57 DN nộp hồ sơ đóng TSDĐ thì đã có đến 56 DN rút hồ sơ để chờ.
Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT, TGĐ Cty Nam Long phản ánh một thực tế là kể từ khi áp dụng NĐ 69 (3 năm – PV), ngân sách nhà nước (NSNN) thất thu hơn là thu được nhiều. Ông Quang dẫn chứng một thực tế là hàng chục ngàn hồ sơ TSDĐ của các hộ dân không thể hoàn tất; hàng ngàn dự án đang chờ thẩm định hoặc chờ điều chỉnh giá đất... Ông Quang cũng cho rằng, cách thu TSDĐ một cục như NĐ 69 hiện nay là cách bóp chết con gà đẻ trứng vàng.
Sửa đổi Nghị định 69 – nhu cầu bức thiết
NĐ 69 quy định mức thuế đóng TSDĐ là 100% theo giá đất sát thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ, giá tính thuế do Cty thẩm định định giá đề xuất và được sự đồng ý của hội đồng thẩm định (HĐTĐ - tổ liên ngành). Ông Lê Ngọc Tú - Cty Nhà Bình Dân cho rằng: “Tôi là nạn nhân đầu tiên, 2 năm nay không đóng TSDĐ được. Hiện nay chúng tôi đang sống nhờ kinh doanh quán ăn. Cty chúng tôi có một dự án diện tích khoảng 1ha, chúng tôi đã mời 2 Cty tư vấn thẩm định giá TSDĐ. Một Cty đưa ra mức 57 tỉ đồng, một đơn vị khác đề nghị 36 tỉ đồng. Thực tình Cty không dám đưa hồ sơ lên Sở Tài chính vì đã đưa hồ sơ lên HĐTĐ liên ngành, HĐTĐ trình UBND TP đã quyết thì chúng tôi mang nợ. Trong hoàn cảnh hiện nay thì không biết lấy gì để trả. Khi Nhà nước giao dự án cho Cty chỉ bằng một tờ quyết định, mọi việc còn lại như thương thảo bồi thường, đầu tư xây dựng hạ tầng, bao nhiêu công sức bỏ ra nếu đóng TSDĐ cao như vậy thì còn gì. Toàn bộ dự án của tôi nếu bán ra chỉ được 50 - 60 tỉ đồng thôi. Nếu TSDĐ mà cao như vậy tôi xin giao dự án cho TP, Nhà nước cho tôi bao nhiêu thì cho”.
2 DN Đất Lành và Lê Thành phản ánh, nguyên tắc xác định TSDĐ trên địa bàn TP hiện nay được thực hiện theo công thức là doanh thu của dự án trừ chi phí hợp lý cộng một tỉ lệ lãi nhất định, phần còn lại là TSDĐ. GĐ Cty Lê Thành cho biết, căn hộ Cty bán bình quân khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng họ ép giá đầu ra phải cao lên để lấy cơ sở tính TSDĐ. Đầu ra thì bị ép lên cao, trong khi đầu vào thì bị ép xuống thấp, tiền bồi thường vài triệu đồng/m2 đất nhưng chỉ được tính vài trăm ngàn đồng/m2 để làm cơ sở khấu trừ chi phí hợp lý... Trong các kiến nghị gần đây của Horea, vấn đề TSDĐ trở thành vấn đề nóng... Một kiến nghị thường trực xuất hiện, đó là đề nghị sửa đổi NĐ 69 để hạ tỉ lệ thu TSDĐ từ 100% xuống còn mức 10 -20% để giúp DN vượt qua khó khăn, hạ giá thành nhà ở.
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
