Nhóm bất động sản có thể đóng vai trò dẫn dắt sự vận động của thị trường chứng khoán trong những tháng cuối năm.

Sóng chu kỳ

Nhóm cổ phiếu bất động sản, bất động sản xây dựng hay khu công nghiệp đang thu hút sự quan tâm của dòng tiền đầu tư, nhất là khi một số cổ phiếu trong nhóm có giá tăng nhanh trong thời gian ngắn như AAV, IDJ, NHA…

Theo Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, cổ phiếu bất động sản và tài chính - ngân hàng là hai nhóm có tỷ trọng vốn hóa lớn nhất, trung bình chiếm lần lượt 27% và 30% tổng giá trị vốn hóa trên HOSE. Trong khi dư địa tăng trưởng của cổ phiếu ngân hàng giảm, nhóm bất động sản có thể đóng vai trò dẫn dắt sự vận động của thị trường trong những tháng cuối năm 2021.

Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, xây dựng những tuyến đường mới, mở ra cơ hội thúc đẩy quá trình đô thị hóa, từ đó giúp giá bất động sản nhiều nơi hưởng lợi.

Bởi lẽ, cuối năm thường là thời điểm ghi nhận doanh thu đột biến của các doanh nghiệp. Thị trường địa ốc vẫn đang được hưởng lợi từ mặt bằng lãi suất thấp và chu kỳ tăng giá. Bên cạnh đó, chủ trương đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ, xây dựng những tuyến đường mới, mở ra cơ hội thúc đẩy quá trình đô thị hóa, từ đó giúp giá bất động sản nhiều nơi hưởng lợi. Nhóm cổ phiếu bất động sản và vật liệu xây dựng sẽ hấp dẫn hơn.

Tuy vậy, rủi ro từ dịch bệnh Covid-19 vẫn hiện hữu, có thể tác động đến tiến độ bàn giao sản phẩm cũng như dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc. Một yếu tố khác là xu hướng tăng của giá nguyên vật liệu đầu vào.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc môi giới, Công ty Chứng khoán TP.HCM nhận định, sóng cổ phiếu bất động sản sẽ trải qua 3 giai đoạn.

Một là giai đoạn nhận diện xu hướng: triển vọng bất động sản sau dịch được nhắc đến nhiều hơn và nhà đầu tư hưởng ứng. Nếu nhìn vào câu chuyện này thì nhóm cổ phiếu bất động sản vừa trải qua giai đoạn tăng trên diện rộng. Những cổ phiếu tăng nóng thường gắn liền với “câu chuyện riêng” như AAV thực hiện “thay máu” cổ đông.

Giai đoạn hai là tăng chọn lọc sau khi điều chỉnh, đây là lúc các cổ phiếu của doanh nghiệp thực sự tốt, có triển vọng mới nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Hiện các cổ phiếu đang phân hoá theo hướng này và sẽ được lượng hóa, đánh giá cụ thể hơn khi dịch bệnh được kiểm soát.

Giai đoạn cuối cùng là phân phối, khi nhiều cổ phiếu tăng quá đà, tạo đỉnh. Theo đó, giá sẽ có nhịp điều chỉnh, nhà đầu tư đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp, dựa trên các tiêu chí như tài chính đủ vững mạnh để vượt qua đại dịch, các dự án nào có thể sớm ghi nhận doanh thu, quỹ đất có còn để triển khai dự án mới…

So với mặt bằng chung, nhất là nhóm chứng khoán, logistics, thép tăng giá mạnh kể từ đầu năm, cổ phiếu bất động sản chưa tăng giá nhiều. Trong khi đó, với thực trạng nguồn cung bất động sản nội đô khan hiếm, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở, đặc biệt các doanh nghiệp có dự án tại vùng ven kết nối thuận lợi vào trung tâm như VHM, NVL, DXG, NLG… được kỳ vọng tiếp tục có diễn biến khả quan.

Tuy nhiên, ông Huy lưu ý, cổ phiếu bất động sản là một nhóm ngành lớn, với nhiều doanh nghiệp niêm yết, đa dạng về chất lượng tài sản và chất lượng tình hình tài chính nên sẽ có sự phân hóa mạnh.

Dù có được sự thuận lợi nhờ môi trường lãi suất thấp, chính sách đầu tư công, quá trình đô thị hóa…, nhưng sẽ chỉ có một số doanh nghiệp tận dụng được cơ hội này. Do vậy, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tình hình kinh doanh của doanh nghiệp để từ đó nhận diện cơ hội đầu tư.

Những ý kiến lạc quan về ngành bất động sản giai đoạn cuối năm cho rằng, đây là thời điểm các doanh nghiệp sẽ tập trung bàn giao sản phẩm, hạch toán doanh thu, kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng tốt. Cùng với đó, môi trường vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp, đầu tư công được thúc đẩy.

Ngoài ra, mặt bằng định giá của ngành chưa tăng nhiều, trong khi lợi nhuận nửa đầu năm đã tăng mạnh so với cùng kỳ, đi kèm với sức khỏe tài chính được cải thiện nhờ giảm quy mô vay nợ, tăng vốn chủ sở hữu thông qua phát hành cổ phiếu.

Điểm cần lưu ý là dịch bệnh nếu kéo dài sẽ gây cản trở quá trình giao dịch cũng như triển khai dự án, trong đó ảnh hưởng nặng nhất là nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Ngược lại, các doanh nghiệp có quỹ đất tốt hoặc “của để dành” (người mua trả tiền trước, doanh thu chưa thực hiện) lớn, hưởng lợi từ mặt bằng giá đất ở mức cao sẽ có khả năng dẫn sóng.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, kết quả kinh doanh năm nay khó đột biến do tình hình thu hút FDI vẫn chậm do dịch bệnh, nhưng triển vọng khá sáng trong các năm tới.

Phân hoá

Ông Nguyễn Văn Bình, nhà đầu tư tại sàn SHS cho biết, báo cáo phân tích của nhiều công ty chứng khoán hiện nay đánh giá cao ngành bất động sản giai đoạn cuối năm 2021, nhưng tùy từng phân khúc và trong mỗi phân khúc có những khó khăn riêng.

Chẳng hạn, với bất động sản nhà ở, nhiều doanh nghiệp không thể vay thêm vốn từ ngân hàng, mà phải phát hành trái phiếu với lãi suất cao, cho thấy có khó khăn về dòng tiền.

Chi phí của doanh nghiệp thường rất lớn, với tình hình dịch Covid-19 hiện nay, việc mở bán dự án là không đơn giản và khó có thể bán hết được các sản phẩm như kỳ vọng. Chính vì vậy, khi đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần nhìn vào tiềm lực doanh nghiệp cũng như hiệu quả của các dự án.

“Tôi vẫn quan tâm đến nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn, uy tín, hoạt động hiệu quả, dù thị giá cổ phiếu cao như VHM, NVL…”, ông Bình chia sẻ.

Theo nhà đầu tư này, đối với nhóm bất động sản nhà ở, công tác bàn giao nhà cho khách hàng chỉ bị ảnh hưởng tại các khu vực dịch bệnh bùng phát mạnh như TP.HCM hay Bình Dương. Với nhóm bất động sản khu công nghiệp, việc nhận trước tiền thuê đất giúp các doanh nghiệp trụ vững trong ngắn hạn. Rủi ro có thể xuất hiện trong trường hợp dịch bệnh kéo dài, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các khách hàng tại khu công nghiệp.

Ông Vũ Minh Đức, Trưởng phòng Cao cấp, Phòng Nghiên cứu và Phân tích, Công ty Chứng khoán Bản Việt nhìn nhận, việc tiếp tục áp dụng biện pháp giãn cách xã hội nhằm phòng chống dịch Covid-19 khiến tiến độ hoàn thiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản cũng như thu nhập của người dân bị ảnh hưởng, cộng với giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng, ngành bất động sản nói chung chưa thể kỳ vọng đạt lợi nhuận cao trong quý III/2021. Do đó, đây không phải là nhóm ngành được đánh giá cao trong trong ngắn hạn.

Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam có đánh giá tích cực về nhóm bất động sản khu công nghiệp, do kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển FDI sang Việt Nam. Đối với nhóm bất động sản xây dựng, nhóm này sẽ phụ thuộc vào cách thức Chính phủ mở cửa lại nền kinh tế, nhưng giá nguyên vật liệu neo ở mức cao có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia khác đồng quan điểm về việc nhóm bất động sản sẽ phân hóa mạnh vào thời điểm cuối năm, doanh nghiệp nào phụ thuộc quá nhiều vào mảng môi giới sẽ đối mặt với nguy cơ tăng trưởng thấp, thậm chí thua lỗ.

Những doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án và có quỹ đất lớn tại các khu vực vùng ven TP.HCM và Hà Nội có thể sẽ tăng trưởng tích cực do nhiều doanh nghiệp lựa chọn bán sỉ, tức chuyển nhượng dự án cho các nhà phân phối.

Khi đầu tư cổ phiếu, nhìn vào sóng ngành chỉ là một khía cạnh, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến yếu tố nội tại từng doanh nghiệp. Đợt dịch hiện nay có thể tạo ra một cú sốc lớn với những doanh nghiệp yếu kém, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ, tài chính bấp bênh. Khi dịch được khống chế, những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính sẽ hồi phục tốt.