Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định, để được chuyển nhượng, miếng đất đó phải thỏa điều kiện đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể khẳng định, giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được.

Trên thực tế nhiều người chấp nhận mua bán đất khi chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa được loại đất này để thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này.

Theo các chuyên gia, trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý.

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Cũng theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

Thứ tư, mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý như trên, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.

Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ