Nước lên, thuyền lên

Trong chương trình trực tuyến “Cổ phiếu ngành bất động sản – Đầu tư thế nào?” mới đây, ông Nguyễn Thái Phiên, Phó TGĐ NovaGroup, cho biết từ quý 4/2020 trở lại đây, cùng với tỷ lệ mở tài khoản của các nhà đầu tư mới vào thị trường và lượng dự trữ tiền mặt của các nhà đầu tư cá nhân, thị trường bất động sản tăng tương đối tốt, tỷ lệ thấp thụ cao.

Thị trường chỉ chững lại vào tháng 5 khi TP.HCM và một số tỉnh ở khu vực miền Nam bước vào đợt giãn cách xã hội. Ông Phiên cho biết có sự dịch chuyển tiền từ nhà đầu tư cá nhân nhàn rỗi sang chứng khoán. Về bản chất, chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư có tính chất bổ trợ, tương hỗ lẫn nhau.

“Thời điểm đầu tư bất động sản thường diễn ra vào quý 4 của năm trước cho đến quý 1 của năm liền kề. Trong quý 2 năm nay, ngành bất động sản bị ảnh hưởng do Covid-19, nhưng điều này không ảnh hưởng đến dài hạn”, ông Phiên cho biết.

Theo ông Phiên, việc giãn cách xã hội đã tạo ra sự trở ngại nhất định cho người mua nhà cuối cùng khi họ không thể đi xem sản phẩm. Nhưng tình hình sẽ cải thiện khi dịch bệnh được kiếm soát.

Cổ phiếu bất động sản có thể sẽ nhận được sự quan tâm lớn hơn trong thời gian tới

Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích cổ phiếu của SSI Research, nhận định Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền. Hiện đang có một dòng tiền khá lớn từ F0, từ kiều hối cần một số sản phẩm đầu tư để tiếp tục quay vòng.

Theo ông Quang, chứng khoán là kênh khá an toàn cho đồng vốn trong khi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn ở đó.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố lớn, nguồn cung cần thiết là 100.000-140.000 căn hộ. Tuy nhiên, do vấn đề về pháp lý nên nguồn cung hiện chỉ dao động khoảng 20.000 căn hộ. Sự chênh lệch cung-cầu khá lớn đó khiến giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục đi lên trong tương lai.

Thêm vào đó, yếu tố cơ sở hạ tầng sẽ là bệ phóng để các doanh nghiệp bất động sản phát triển dài hơi trong thời gian tới. Nếu như tại Hà Nội đang triển khai quy hoạch hai bên bờ sông hồng, thì tại miền Nam, các tuyến metro, thành phố Thủ Đức, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc cũng đang được đầu tư. Điều này giúp thị trường bất động sản tiếp tục mở rộng.

Nhìn vào đâu để chọn cổ phiếu tiềm năng?

Ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích ngành bất động sản của Công ty CP Quản lý Quỹ Dragon Capital, cho biết trong 6 tháng đầu năm không có sóng cổ phiếu bất động sản. Diễn biến này trái ngược so với ngành thép hay ngành ngân hàng.

Dù vậy, ông Thọ cho rằng vẫn có những cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có mức tăng tốt nhờ các dự án cũng như kết quả bán hàng tích cực trong nửa đầu năm.

Dự báo về bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong quý 3 năm nay, ông Thọ cho biết dù phải thực hiện giãn cách xã hội, nhưng một số doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận tốt. Các doanh nghiệp này ghi nhận lợi nhuận từ bàn giao dự án trong nửa đầu năm hoặc năm ngoái nên lợi nhuận quý 3 vẫn tốt, dù ảnh hưởng của dịch bệnh.

Ông Thọ lưu ý nhà đầu tư mua cổ phiếu bất động sản cần nhìn vào hai yếu tố lợi nhuận và doanh số bán hàng. Doanh số bán hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng vì mua bất động sản rất ít người mua online.

“Nhà đầu tư không chỉ nhìn lợi nhuận một quý mà phải nhìn lợi nhuận cả năm nay và năm sau, không chỉ nhìn vào tốc độ bán hàng của năm nay mà còn cả năm sau nữa”, ông Thọ nói và nhấn mạnh bán hàng vẫn là là yếu tố quan trọng nhất.

Ông Quang của SSI cho rằng, có hai yếu tố để nhà đầu tư chứng khoán nên nhìn vào trước khi quyết định đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Đầu tiên và quan trọng nhất là pháp lý của quỹ đất mà doanh nghiệp bất động sản đó đang có. Có những doanh nghiệp có kế hoạch phát triển quỹ đất lớn nhưng pháp lý chưa hoàn thành có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán.

Vì vậy, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần nghiên cứu kỹ về pháp lý của quỹ đất, cũng như khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp. Vì nếu có tin tức pháp lý xấu được đưa ra sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Yếu tố thứ hai là ban lãnh đạo doanh nghiệp phải giữ đúng cam kết của mình để cổ đông có thể đi đường dài với doanh nghiệp. Nhiều công ty có lãi nhưng tiền lãi lại không chạy về cổ đông mà chảy về công ty sân sau hoặc các công ty con.