Ảnh minh họa.

Với thực tế đang diễn ra, các chuyên gia đều đưa ra nhận định rằng, các đô thị ở Việt Nam đang phát triển theo chiều rộng thay vì theo chiều sâu. Chẳng hạn Hà Nội đã trở thành một trong những TP rộng nhất thế giới. So với Thủ đô Seoul của Hàn Quốc chẳng hạn, dân số ở Hà Nội (hơn 6,5 triệu người) đang sống trên diện tích lớn gấp bốn lần Seoul (hơn 10,5 triệu người). Điều đó có nghĩa là, Hà Nội chưa sử dụng tối ưu hóa đất đai. Báo cáo của WB cũng đưa ra cảnh báo rằng, khi mở rộng như vậy, chính quyền sẽ phải đầu tư rất nhiều vào các đô thị vệ tinh trong khi nhu cầu chính lại nằm ở Hà Nội (vùng trung tâm cũ). Chính sự phát triển thiếu chiều sâu này (chỉ dàn trải theo chiều rộng) đã tạo nên sự thiếu bền vững. Khi mà quỹ đất được sử dụng quá nhanh, trong khi các chính sách không theo kịp, đã dẫn tới những hệ lụy không mong muốn (tham nhũng trong quản lý sử dụng đất đai, tranh chấp, khiếu kiện…). Điều đó khiến cho các chi phí của người nộp thuế tăng cao.

Không những thế, trong quản lý hành chính, việc phân loại TP như hiện nay đang tạo ra nhiều động lực méo mó. Đặc biệt việc xếp hạng đô thị đang đẩy các TP vào những cuộc chạy đua tiêu tốn tiền của. Dễ nhìn thấy nhất là, nếu một TP được tăng hạng (về xếp loại đô thị) sẽ được rót nhiều nguồn lực hơn. Thế nên, đang diễn ra tình trạng là, có nhiều đô thị mới mọc lên rất xa TP, nơi không tập trung nhiều nhu cầu thật sự của dân chúng (đặc biệt trong bối cảnh nguồn lực cho nâng cấp đô thị ở Việt Nam còn hạn hẹp); trong khi đó, nhiều đô thị hiện hữu đang rất cần tiền để xây dựng và cải thiện đô thị bền vững hơn. Mối nguy hiểm của những đô thị mới này là chúng ngốn nhiều tiền của để xây dựng và kết nối với các đô thị có sẵn, trong khi, việc trước tiên là cần tập trung cải thiện các trung tâm đô thị trước khi mở rộng.

Rõ ràng, những mâu thuẫn trong quá trình phát triển đô thị, sẽ vẫn là vấn đề nóng bỏng chưa thể có một lời giải hữu hiệu, nếu như chúng ta chưa có một sự chuẩn bị thấu đáo về mọi mặt. Đặc biệt, khi các chính sách vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Hơn nữa, khi đất đai vẫn nằm trong tay các nhóm lợi ích, khi đó, sự minh bạch về đất đai vẫn ở thì tương lai.