Giáo sư Đặng Hùng Võ

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đang được sửa đổi theo hướng cho phép người nước ngoài và kiều bào được mua nhà tại Việt Nam. Đây là động thái về chính sách nhằm làm tan băng thị trường BĐS, đặc biệt là ở phân khúc nhà cao cấp. Nhận định của ông về vấn đề này ra sao?

Tôi cho rằng lẽ ra ta phải mở từ lâu, chứ không phải chờ BĐS đóng băng thì ta mới làm theo giải pháp tình thế. Vì đó là một điều kiện của một nền kinh tế hội nhập để chúng ta tăng xuất khẩu BĐS tại chỗ. Song song với điều này, các nhà hoạch định chính sách còn phải tính đến việc cho thế chấp BĐS Việt Nam tại ngân hàng nước ngoài. Hai câu chuyện này phải giải quyết cùng lúc. Kể cả việc mở cánh cửa cho kiều bào và người nước ngoài mua nhà, mà chúng ta không mở tiếp cánh cửa cho thế chấp BĐS tại ngân hàng nước ngoài thì ta mới chỉ làm được một nửa giải pháp.

Theo Bộ trưởng Bộ KHĐT Bùi Quang Vinh, nếu thực hiện được chủ trương này ta có thể dễ dàng tiêu thụ hết lượng BĐS cao cấp đang tồn đọng. Ông có đồng tình?

- Tôi nghĩ như vậy lại quá lạc quan. Chúng ta đều đồng tình với chủ trương này, nhưng không có nghĩa khi nó đi vào hiện thực rồi có thể một chốc một lát mà giải phóng được hết lượng BĐS tồn kho. Thị trường BĐS có sức ỳ rất lớn. Cứ cho là việc mở chính sách được thực hiện vào cuối 2014, thì rục rịch đến 2015 tiêu hết một nửa BĐS tồn đọng đã quý lắm rồi. Còn trong trường hợp mà tiêu thụ hết ngay chỗ BĐS tồn đọng thì có khi lại là trạng thái đáng ngại.

Có nghĩa nếu mở không khéo, ta lại tạo ra một bong bóng BĐS khác?

- Người VN rất hay lo, sợ khi đầu cơ vào rồi lại sốt giá, lại bong bóng BĐS rồi 10 năm nữa lại sập. Có rất nhiều người sợ liệu có sốt giá nhà ở xã hội không. Nhưng ta mở từ 2009 đến giờ mà vẫn chưa đáp ứng được đến một phần tư lượng cầu. Tôi cho là đừng nên sợ chuyện sốt giá BĐS, vì khi chưa có chính sách này thì thị trường đã từng sốt đùng đùng rồi. Để tránh bong bóng thì phải thay đổi chính sách thuế, cơ chế quản lý dân cư, rồi quản lý thị trường giữa khu vực chính thức và không chính thức. Phải tăng tính chuyên nghiệp của thị trường BĐS hơn nữa thì chính sách này mới là thực, chứ nếu không nó sẽ rơi vào trạng thái tiêu cực khác.

Trong cuộc họp bàn về chủ trương này, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng dẫn ví dụ từ Singapore quản lý người nước ngoài vào mua nhà bằng cách đánh thuế rất cao, kể cả mua không ở cũng phải trả thuế. Nhưng ông từng nhận định thuế đất ở VN “rất kém”?

- VN rất yếu về khâu thuế. Trong các tiêu chí đánh giá quản trị đất đai của 21 nước thì thuế VN yếu nhất trong tất cả các nước. Vấn đề của VN là chính sách thuế không gắn liền với chính sách quản lý đối tượng đó. Tức việc lập chính sách thuế không giao cho cơ quan quản lý trực tiếp, mà lại giao cho cơ quan thuế vốn lẽ ra chỉ làm hành chính thuế thôi. Lẽ ra, ta phải đánh thuế cao những đại gia có nhiều BĐS, những người mua nhà đầu cơ. Thậm chí, người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam phải đánh thuế cao hơn một mức so với người trong nước vì họ có thu nhập cao hơn.

Chúng ta phải cải cách được việc xây dựng chính sách thuế. Ta phải tiếp cận nó như một công cụ của thị trường. Trên thế giới, các nước đã dùng thuế để quản lý quy hoạch, thuế để quản lý dân cư, thuế để quản lý phát triển đô thị, để quản lý thị trường BĐS, để chặn đầu cơ. Tôi nghĩ với những người ít đất, những người lao động bình thường ở đô thị thì ta miễn thuế.

Trong trường hợp VN sửa luật, nhưng chính sách thuế lại không được điều chỉnh hợp lý, không tương đồng với Luật Đất đai mới thông qua vốn không đề cập việc cho người nước ngoài mua nhà, kịch bản nào sẽ xảy ra thưa ông?

- Chắc chắn sẽ có nhiều tiêu cực, như đầu cơ từ nguồn khác chứ không phải chỉ là nguồn vốn trong nước. Ví dụ rất có thể một vài tư bản lớn nước ngoài có thể lợi dụng chính sách này để vét BĐS ở Việt Nam dưới dạng này, dạng khác mà ta chưa kiểm soát được. Chỉ có một cách duy nhất là đặt mọi vấn đề lên bàn và xem xét từ chính sách quy hoạch, chính sách tài chính gồm góc độ thuế, định giá và tín dụng. Thuế nhà ở phải được xem xét cùng với Luật Nhà ở. Tất cả phải được cân đối với nhau một cách toàn diện, để tạo ra sự công khai, minh bạch của thị trường.

Tôi cho rằng Luật Nhà ở lúc này ta sửa là đúng, chứ không phải vì Luật Đất đai như vậy mà ta phải bó lại cho phù hợp. Chúng ta đều thấy thị trường BĐS hiện nay bị đóng băng, nhưng khi xem xét Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, các nhà làm luật đừng bị vương vấn với thực tế này. Đừng chỉ loay hoay mở chính sách để giải quyết kho tồn đọng BĐS. Tôi ủng hộ mở rộng thị trường BĐS vì tính hội nhập kinh tế của VN, chứ không phải vì lượng BĐS tồn đọng hiện nay.

- Xin cảm ơn ông!