Khắc phục nhược điểm của luật hiện hành, cơ quan soạn thảo đã đưa vào dự thảo Luật nội dung về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc mở rộng hoạt động kinh doanh của các đối tượng này đang có nhiều ý kiến trái chiều. Băn khoăn nhất là mở rồi có quản nổi không?

Nới nhưng đừng lỏng

Câu chuyện học hỏi kinh nghiệm để tìm con đường phù hợp trong hoạch định các chính sách liên quan đến thị trường không còn xa lạ. Có khi thành công, có khi thất bại, có khi người ta thành công mà mình áp dụng lại không thành. Nhưng vấn đề mấu chốt trong câu chuyện thành - bại thường không được phân tích kỹ lưỡng đó là: Trình độ quản lý. Những "nốt trầm" mà thị trường BĐS đang phải gắng sức để vượt qua cũng xuất phát từ việc khâu quản lý không theo kịp với diễn biến của thực tế. Các chính sách luôn chạy sau chứ chưa đủ tầm để bao quát. Tính dự báo, dự liệu là vấn đề yếu kém trong hoạch định chính sách.

Khu đô thị Văn Quán, Hà Đông. Ảnh: Yên Chi

Trở lại với việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, luật hiện hành còn đang rất hạn chế đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS tại Việt Nam, những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.

Theo dự thảo luật, tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh BĐS theo 4 hình thức nhưng chỉ được kinh doanh BĐS là nhà, tài sản trên đất, chưa được kinh doanh quyền sử dụng đất. Mặc dù có giới hạn về quyền kinh doanh nhưng dự thảo Luật lại khá lỏng lẻo về điều kiện khi quy định các cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam nếu có nhu cầu thì đều có quyền mua và sở hữu nhà ở. Nhiều ý kiến cho rằng, nên quy định điều kiện chặt chẽ hơn về thời hạn cư trú gắn với quyền được sở hữu nhà ở để hạn chế các trường hợp lợi dụng chính sách, gây lũng đoạn thị trường, mặt khác bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia.

Mới đây, khi tiến hành thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý cũng nhất trí với quan điểm mở cửa rộng hơn cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng cũng đề nghị bổ sung điều kiện chặt chẽ hơn. Ông Phan Trung Lý gợi ý, một số nước có quy định người nước ngoài không được sở hữu toàn vẹn cả khu đô thị hay cả tòa nhà chung cư. Góp ý vào dự án Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vẫn còn băn khoăn và đề nghị không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS đối với khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh.

Lo lắng về khả năng kiểm soát

Việc mở rộng cho đối tượng là tổ chức, người nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam chưa được phê chuẩn nhưng nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã kỳ vọng rằng đây sẽ cú hích giúp thị trường sớm khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, trái với quan điểm này, không ít ý kiến cho rằng, quy định vậy nhưng liệu người nước ngoài có mua nhà tại Việt Nam khi giá BĐS còn trên trời. Cũng có chuyên gia "cười mỉm" khi lưu ý rằng, ở các nước phát triển, thị trường BĐS của họ đã có từ lâu và đã rất bài bản. Họ không dại gì "ôm bom" hộ chúng ta nên đừng mong phá băng BĐS bằng cách này. Họ chỉ mua khi thấy giá phù hợp hoặc nhìn thấy có cơ hội kiếm lợi nhuận trong điều kiện một thị trường đang ở giai đoạn tăng trưởng.

Với cách nhìn cẩn trọng, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc lo ngại việc mở rộng quyền kinh doanh BĐS cho người nước ngoài sẽ không kiểm soát được. "Nếu chưa kiểm soát được thì chưa nên mở rộng" - ông Phúc đề nghị. Sự lo lắng này không phải là thái quá khi khó lòng đánh giá được tiềm lực kinh tế cũng như những tính toán của các cá nhân, tổ chức đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Bởi vậy, cùng với việc mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước ngoài, cần phải thiết lập một khung pháp lý bao quát được các vấn đề, diễn tiến có thể xảy ra trên thực tế. Theo Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Lê Minh Thông, cần nghiêm túc suy nghĩ về chính sách thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ, rửa tiền. Trước ý kiến bày tỏ băn khoăn về việc đánh thuế BĐS, nếu thuế cao thì người nước ngoài sẽ không mua, ông Thông đáp: "Không mua thì thôi!".

Qua các ý kiến trao đổi, góp ý tại nhiều phiên họp của các cơ quan của Quốc hội cũng như dư luận, thiết nghĩ cần khẳng định và thể hiện rõ ràng quan điểm xây dựng dự án Luật sửa đổi đó là: Việc cho cá nhân, tổ chức nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam là một chính sách cởi mở, nhằm bảo đảm tính công bằng, hướng tới mục tiêu thu hút nguồn lực tài chính một cách bền vững. Không nên tạo ra kỳ vọng rằng đây sẽ là cánh cửa mở ra "thiên đường mua sắm" nhằm giải quyết những vấn đề trước mắt của thị trường BĐS mà không tính đến những hệ quả lâu dài.