Về lâu dài, nên tiếp tục cho dòng vốn chảy vào bất động sản

Phó tổng giám đốc một NHTM cho rằng, việc hạn chế vốn đầu tư vào BĐS trong thời gian trước nhằm tránh rủi ro bong bóng BĐS và đạt các mục tiêu kinh tế vĩ mô như kiềm chế lạm phát, ổn định tăng trưởng… Nhưng sâu xa hơn, đó là vai trò của Chính phủ trong việc điều hành kinh tế vĩ mô nhằm giảm thiểu việc mất cân đối của nền kinh tế trong lĩnh vực đầu tư, phân bổ nguồn vốn cho từng lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng của từng lĩnh vực cần được kiểm soát chặt chẽ…

Tuy nhiên, theo ông Louis Taylor, Tổng giám đốc Ngân hàng TNHH một thành viên Standard Chartered (Việt Nam), Nghị quyết 11 của Chính phủ đặt ra giới hạn tăng trưởng tín dụng cho các khoản vay đối với lĩnh vực phi sản xuất của nền kinh tế, trong đó có BĐS với mục tiêu thắt chặt tín dụng với nhóm đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, cách áp dụng các biện pháp này vô hình trung đã loại đối tượng người mua hợp pháp và các nhà đầu tư BĐS ra khỏi nhóm được vay vốn mà sự tham gia của họ trên thị trường là chính đáng, khiến thị trường BĐS bị đình trệ.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tại thời điểm tháng 11/2011, 4 lĩnh vực được NĐT tham gia nhiều nhất được xếp theo thứ tự: thứ nhất, công nghệ sản xuất; thứ hai, sản xuất và phân phối điện lực, nước, điều hòa; thứ ba, xây dựng; thứ tư, kinh doanh BĐS. Trong khi đó, vào thời điểm tháng 6/2011, lĩnh vực kinh doanh BĐS được đứng hàng thứ 2, nghĩa là BĐS đang “tụt hạng” trong thứ bậc quan tâm của NĐT.

Mặc dù việc NHNN loại bỏ 4 nhóm BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất là tín hiệu tốt với thị trường BĐS nhưng vẫn còn quá hạn chế, cần mở rộng thêm. Bởi nếu xem xét kỹ thì những đối tượng mà chính sách hướng đến là những người thu nhập thấp, đồng thời cũng là đối tượng khó phát triển, mở rộng thị trường nhiều so với nhóm có thu nhập trung bình. Do vậy, việc loại 4 nhóm BĐS ra khỏi khái niệm phi sản xuất là phù hợp trước mắt, nhưng về lâu dài thì nên tiếp tục cho dòng vốn chảy vào BĐS.

Chính sách cần thực tế hơn

Cũng với quan điểm cần khai thông dòng vốn cho thị trường BĐS, lãnh đạo một ngân hàng TMCP cho rằng, trong năm 2012, cần có những điều chỉnh về đối tượng, chủ đầu tư có tiềm lực, dự án có hiệu quả… bằng các chính sách khác nhau để đạt được mục tiêu kinh tế vĩ mô.

“Trước tiên, cần xác định lại khái niệm thế nào là phi sản xuất. Sau đó, việc điều chỉnh tín dụng có thể căn cứ trên nhiều tiêu chí để xác định, như dự án đang triển khai, nguồn vốn tham gia đa dạng như là vốn tự có, vốn trái phiếu, vốn vay dài hạn... Ví dụ, chủ đầu tư phải có nguồn vốn tự có khoảng 40 - 50% đủ để chủ động kế hoạch phát triển dự án”, vị lãnh đạo này nói.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, trong thời gian tới, cần phải đưa những đối tượng nhận tín dụng có thể hỗ trợ cho phát triển kinh tế - xã hội như khu công nghiệp, trường học… ra khỏi rổ phi sản xuất. Nếu Chính phủ tiếp tục duy trì khái niệm phi sản xuất và sản xuất để giới hạn mức tăng trưởng tín dụng thì cần định nghĩa và phân loại rõ lĩnh vực nào là phi sản xuất và sản xuất.

Ông Nguyễn Hồng Long, Phó chủ tịch điều hành, Giám đốc Trung tâm Kinh doanh và sản phẩm cấu trúc Techcombank nhìn nhận, đánh đồng các lĩnh vực có liên quan đến BĐS là phi sản xuất là điều không hợp lý. Bên cạnh việc loại bỏ 4 nhóm BĐS ra khỏi “rổ” phi sản xuất, NHNN nên đi thêm một bước nữa là phân loại, định nghĩa rõ ràng hơn. Điều quan trọng nhất là tránh mập mờ trong văn bản chính sách để hỗ trợ các cơ quan thực thi.

Còn ông Lê Đức Thọ, Phó tổng giám đốc Vietinbank nhìn nhận, trước mắt, vẫn cần hạn chế đầu cơ, găm giữ nguồn cung, tăng cầu giả tạo... gây nên thua thiệt cho chính người tiêu dùng. Còn đối với những nhu cầu chính đáng của xã hội, cần tổng kết quá trình thực hiện, sau đó đúc rút, đưa ra kết luận nhằm tiếp tục hoàn chỉnh chính sách để phù hợp với nhu cầu, điều kiện và yêu cầu thực tế của thị trường.

Trong một tương quan khác, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm, khái niệm sản xuất và phi sản xuất có từ thời kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp. Khi đó, người ta chỉ quan tâm đến sản xuất tạo ra vật chất như công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ… còn những cái không làm ra vật chất được gọi là phi sản xuất. Do vậy, đưa một khái niệm từ thời kinh tế bao cấp ra áp vào nền kinh tế thị trường sẽ không phù hợp với thị trường.

“Không cần đưa ra bất kỳ một định nghĩa nào cả mà đơn giản, Chính phủ cần hạn chế tín dụng vào lĩnh vực nào nên “chỉ mặt, điểm tên”, ông Ánh nói.