Giá căn hộ tăng tốc

Với vị trí tiếp giáp TP.HCM và có hệ thống hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư đồng bộ, bất động sản Bình Dương là một trong những thị trường nổi bật vệ tinh của TP.HCM. Bình Dương là thủ phủ của ngành công nghiệp của cả nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh này cũng luôn nằm ở nhóm đầu trong cả nước cả nước.

Ngoài ra, Bình Dương cũng là địa phương có lực lượng lao động nhập cư hàng năm rất lớn, trong đó có bộ phận không nhỏ là các chuyên gia nước ngoài. Do đó, nhu cầu về nhà ở tại Bình Dương là có cơ sở.

Tuy nhiên, khảo sát của NoiThatXhome.vn, sự bùng nổ của thị trường căn hộ tại Bình Dương chỉ thật sự mạnh mẽ trong khoảng 2 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ cũng có những bước tăng đột biến trong khoảng thời gian này.

Quốc lộ 13 đoạn chạy qua Thành phố Thuận An đang xuất hiện nhiều dự án căn hộ có giá bán chạm mốc 40 - 45 triệu đồng/m2

Nếu như trước năm 2018 mức giá căn hộ trung bình tại Bình Dương dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Thì chỉ trong giai đoạn 2018 – 2020 mức giá căn hộ trung bình tại đây đã tăng lên 30 – 35 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án mới cán mốc 45 triệu đồng/m2.

Một số căn hộ có vị trí liền kề với TP.HCM ở Dĩ An đang trong quá trình hoàn thiện như Phú Đông Premier đang giao dịch thứ cấp khoảng 35 triệu đồng/m2; dự án Bcons Suối Tiên là 30 triệu đồng/m2… trong khi đó một số dự án mới đang rục rịch “bung hàng” tại khu vực này như Opal Skyline khoảng 30 triệu đồng/m2; dự án New Galaxy lên đến 35 triệu đồng/m2; dự án Bcons Green View khoảng trên 30 triệu đồng/m2…

Một số dự án mới ra mắt nằm mặt tiền Quốc lộ 13 thuộc thành phố Thuận An như The Emerald Golf View; Astral City hay Hồ Gươm Xanh đang có mức giá chào bán cao nhất thị trường dao động mức từ 40 – 45 triệu đồng/m2.

Lý giải sự bùng nổ bất động sản Bình Dương thời gian qua, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nguyên nhân đến từ tiềm năng vốn có của Bình Dương như vị trí kết nối với TP.HCM, hạ tầng giao thông, khu công nghiệp. Đặc biệt, có sự cộng hưởng từ việc Dĩ An và Thuận An chính thức lên thành phố.

Ngoài ra, nguyên nhân còn đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới tại TP.HCM, làn sóng các doanh nghiệp đổ về Bình Dương để đầu tư dự án đã kéo làn sóng đầu tư về đây. Tuy nhiên, không phải dự án nào tại Bình Dương đều có mưc tăng giá mạnh, chỉ có những dự án có vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích quanh khu vực sẽ có mức giá tương ứng với tiềm năng.

Đắt có xắt ra miếng?

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, giá căn hộ chung cư tại những khu vực của Bình Dương gần kề TP.HCM tăng trong thời gian qua đã thiết lập một mặt bằng giá mới cho khu vực này. Tuy nhiên, một số dự án có mức tăng quá “nóng”, cao hơn so với tiềm năng thực tế của khu vực đang khiến nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng xuống tiền.

Anh Bằng, một nhà đầu tư bất động sản, cho biết thị trường căn hộ Bình Dương nóng sốt hiện nay có hai khu vực. Một là những khu vực thuộc Dĩ An, Thuận An có vị trí liền kề với TP.HCM, thậm chí chỉ cách nhau một con đường thì mức tăng giá thời gian qua phản ánh đúng tình trạng khó khăn nguồn cung của TP.HCM và nhu cầu thực của thị trường.

Những người có nhu cầu mua nhà ở thật tại TP.HCM nhưng không có nguồn cung sẽ đổ về khu vực này để săn tìm. Với mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn, các chủ đầu tư vẫn “thoải mái” không lo đầu ra vì nhu cầu ở lẫn đầu tư khu vực này còn rất lớn.

Ngược lại, với khu vực thuộc Dĩ An, Thuận An nhưng có vị trí cách trung tâm TP.HCM trên 20km thì cần xác định nhóm khách hàng mà các chủ đầu tư các dự án này hướng đến là ai.

Nếu hướng đến người dân địa phương, căn hộ trên giá 40 triệu đồng/m2 liệu có thể hấp dẫn họ hay không? Trong khi tâm lý chuộng mua nhà đất vẫn phổ biến thì với mức giá này người dân có thể lựa chọn đất nền, hoặc nhà phố nhỏ trong cùng khu vực.

Nếu hướng đến nhóm người nhập cư thì những sản phẩm có giá quá cao sẽ càng khó, bởi công nhân sẽ không với tới, trong khi nhóm chuyên gia số lượng là không đáng kể nếu so với nguồn cung hàng ngàn căn hộ trong thời gian tới.

Với những người có nhu cầu mua ở thật tại TP.HCM, khoảng cách quá xa khiến kế hoạch “làm việc TP.HCM sống ở Bình Dương” gặp trở ngại. Ngoài ra, với mức giá này, họ cũng không cần xuống tận Bình Dương để mua căn hộ mà còn có những lựa chọn khác ở TP.HCM với những tiện ích nội ngoại khu hấp dẫn hơn.

Với những nhà đầu tư, họ sẽ phải tính toán đến bài toán đầu ra, khả năng khai thác tài sản cho thuê sau này như thế nào. Có một thực tế rõ ràng hiện nay, ngay tại khu vực trung tâm của thành phố mới Bình Dương hàng loạt căn nhà đã hoàn thiện từ nhiều năm trước nhưng không có người về ở. Nguyên nhân có phần từ mức giá bán quá cao, bên cạnh đó là tiện ích khu vực cũng chưa đủ thu hút người dân. Đây là bài học mà mọi nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi xuống tiền.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh có góc nhìn đa chiều hơn, ông cho rằng mức giá bán của một dự án bất động sản phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh cụ thể của từng doanh nghiệp. Giá bán được cấu thành từ nhiều yếu tố như vị trí dự án, chi phí đầu vào, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, đối tượng khách hàng như thế nào.

Do đó, không nên nhìn vào mức giá 40 hay 50 triệu đồng/m2 để nói dự án đó đắt hay không mà cần xem chủ đầu tư xây dựng dự án đó như thế nào, chất lượng nội ngoại thất, tiện ích, pháp lý dự án ra sao.

“Cũng giống như mình ăn cua, nhưng chất lượng của 2 – 3 con một ký nó sẽ khác với 5 – 6 con một ký, hay ghẹ hai da sẽ khác với nghẹ bình thường” , ông Chánh ví dụ.

Theo ông Chánh, hiện nay thị trường đang có góc nhìn theo hướng đám đông, cho rằng Bình Dương dân cư thu nhập chưa cao, người dân chưa đủ khả năng để mua được căn hộ có giá mức như vậy.

Tuy nhiên, thực tế có bộ phận không nhỏ người dân ở Bình Dương hiện nay có điều kiện, họ không muốn ở trong những chung cư thấp hay trung cấp mà cần những không gian sống cao cấp, biệt lập hơn. Hoặc nhóm gia đình trẻ muốn “chuyển vị” từ không gian nhà phố chật hẹp sang ở chung cư cao cấp với đầy đủ tiện ích.

Do đó, trước khi làm dự án, chủ đầu tư họ đã nhìn thấy cơ hội này và nghiên cứu thị trường, tính toán kỹ lưỡng cho bài toán đầu ra, bởi nếu quyết định sai thì chính chủ đầu tư sẽ phải lãnh hậu quả đầu tiên.