Hậu quả cung - cầu kéo dài nhiều năm

Đầu năm 2021, để chuẩn bị kết hôn, vợ chồng anh Đỗ Xuân Thắng (Thanh Xuân, Hà Nội) đã đi tìm hiểu một số dự án chung cư trên địa bàn quận. Với tổng mức thu nhập của hai vợ chồng vào khoảng 30 triệu đồng/tháng, anh Thắng đự định mua căn hộ chung cư có giá khoảng 3 tỷ đồng theo hình thức trả góp. Với khoảng 1 tỷ đồng tiền mặt, anh sẽ vay thêm ngân hàng.

Mặc dù tính toán như vậy nhưng quá trình tìm kiếm vẫn vô cùng gian nan. Hầu như trong 1-2 năm qua, có rất ít dự án mới mở bán tại Hà Nội. “Hàng đẹp không còn nhiều, giá sẽ điều chỉnh tăng” chính là câu trả lời thường trực của các môi giới khi đưa ra bảng giá cho vợ chồng anh.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa ngày càng nhanh. Năm 2030, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% (hiện là 40%), tương ứng mỗi năm cần thêm khoảng 70 triệu mét vuông sàn nhà ở đô thị. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người).

Nhu cầu sở hữu nhà ngày càng gia tăng

Những yếu tố này khiến cho nhu cầu sở hữu một ngôi nhà riêng của khách hàng trẻ ngày càng tăng và cấp thiết. Các căn hộ chung cư là đích nhắm tới của họ do phù hợp với ngân sách và có thể tận dụng được đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Trái ngược với nhu cầu lớn, nguồn cung trên thị trường đã giảm sút mạnh từ năm 2019 đến nay. Lý giải về việc này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hoạt động rà soát, kiểm tra, siết chặt triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tụt dốc thê thảm.

Hậu quả mất cân bằng cung cầu kéo dài là đẩy giá tăng. Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ trung cấp đã leo lên mức từ 30 triệu đồng/m2 đến trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Gia Lâm… Đặc biệt, nhu cầu tăng cao ở phân khúc cao cấp khi người dân có xu hướng an cư tại các khu đô thị đầy đủ tiện ích và dịch vụ.

Giá “miễn nhiễm” với dịch bệnh

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam - cho rằng dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao, do càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng an toàn.

Bên cạnh đó, với những nhà đầu tư chuyên nghiệp hay người dân có thu nhập cao, khi đại dịch xảy ra, dòng vốn không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng nên họ có xu hướng rót tiền vào bất động sản vốn luôn được đánh giá là an toàn, bên vững trong lâu dài.

Tỷ lệ hấp thụ của các căn hộ cao cấp và hạng sang, đầy đủ tiện ích đạt trung bình 80%

Trong đó, phân khúc cao cấp được đánh giá giàu tiềm năng nhất bởi trong khó khăn, chỉ có các chủ đầu tư giàu tiềm lực mới đảm bảo được về tiến độ ra hàng, chất lượng sản phẩm. Số liệu từ CBRE cho hay tỷ lệ hấp thụ của căn hộ cao cấp và hạng sang đạt trung bình khoảng 80%.

Theo khảo sát trên thị trường, với tư tưởng luôn xác định nhà là nơi ở lâu dài, khi tiêu chuẩn sống tăng cấp, người dân cũng hướng đến đòi hỏi khắt khe hơn ở nơi an cư của mình. Song hành với đó, hiện các chủ đầu tư đều liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ tới 80% giá trị căn hộ và thời gian vay kéo dài tới 35 năm, khiến cho việc sở hữu và đầu tư phân khúc cao cấp trở nên dễ hơn và hiệu suất sinh lời tốt hơn.

Do đó, dù dịch bệnh nhưng bất động sản được các chuyên gia đánh giá là có sự ổn định, thậm chí đi ngược dòng khi giá sẽ tiếp tục tăng. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills, lý giải, nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng trực tiếp về giá căn hộ. Việc tăng giá cũng là kết quả tất yếu do lệch pha cung cầu trên thị trường, không phải do tình trạng sốt ảo như nhiều lo ngại.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thị trường Thủ đô đang có các điểm nóng đầu tư ở vùng ven với cơ sở hạ tầng phát triển, một số dự án lớn và các chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, đang có các chủ đầu tư thậm chí đã tìm cơ hội phát triển để bắt nhịp tăng trưởng trong 5 năm, thậm chí là 10 năm tới của thị trường bất động sản.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đánh giá: “Khủng hoảng là có, nhưng cơ hội vẫn còn. Nếu vaccine Việt Nam thành công sẽ càng làm tăng khả năng mua nhà”, ông đánh giá.