Hà Nội là TP có nhiều khu chung cư cũ cần cải tạo. Nhiều khu có mức nguy hiểm cấp độ D (mức độ buộc người đang ở phải di dời).
Tuy nhiên mọi kế hoạch dự án được nêu ra nhưng xem ra con số các chung cư được cải tạo chỉ đếm trên đầu ngón tay. Theo con số của Sở Xây dựng Hà Nội, TP hiện có hơn 1.155 chung cư cũ cần cải tạo, gồm 982 nhà chung cư cũ 4 - 5 tầng do TP quản lý và 173 chung cư, nhà tập thể khác do Cty TNHH một thành viên đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý. Các chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1970 - 1980, đến nay, đã xuống cấp, cần cải tạo xây dựng lại. Chưa kể đến các khu chung cư chưa tới mức nguy hiểm cao, 11 khu chung cư được xếp loại nguy hiểm mức D, buộc phải di dời, xây dựng lại theo quy định thì mới chỉ đạt mức 1%. Cụ thể như: Khu tập thể Văn Chương, sau 10 năm từ khi có quyết định cải tạo đến nay dự án vẫn "giậm chân tại chỗ", việc cải tạo nhà B6 Giảng Võ mới khởi công, C1 Thành Công chưa thực hiện, 148 - 150 Sơn Tây chưa tiến hành, khu Nguyễn Công Trứ cũng đang ở giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng…
Nguyên nhân cơ bản khiến việc cải tạo chung cư cũ chậm là do có một số chủ đầu tư được TP giao nhiệm vụ nhưng nhận dự án xong rồi để đấy, không triển khai. Sở Xây dựng đã phát hiện một số nhà đơn vị muốn nhảy vào hất chân chủ đầu tư đang thực hiện dự án ra bằng cách kích động người dân khi đưa ra những ưu đãi lớn hơn để dân phản đối đơn vị TP giao nhiệm vụ, gây nên những lộn xộn, cản trở việc triển khai các dự án. Hay có nhà đầu tư tìm mọi cách thỏa thuận với dân để có thể nắm dự án, sau khi đạt được thỏa thuận thì gây sức ép lên TP đề nghị được tăng tầng để có thể đáp ứng được thỏa thuận với người dân trước đó.
Bên cạnh đó không thể không kể tới mức độ liều của các cư dân sinh sống tại các khu chung cư nguy hiểm. Dù các khu nhà họ ở đã lún, sụt, nghiêng. Họ liều với lí do không có nơi nào để sống, thứ nữa là tỉ lệ bồi thường thấp, nên hầu hết người dân không đồng ý cho chủ đầu tư tiến hành cải tạo; thứ ba đối với nhiều người chỗ ở hiện tại liên quan mật thiết tới sinh kế (buôn bán, kiếm sống quanh khu vực) nên người dân không muốn rời bỏ vị trí cũ.
Vẫn còn nhiều chung cư cũ tại Hà Nội chờ được cải tạo
Chính vì sự không có tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và người dân nên việc giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều gian nan. Đơn cử như dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, được triển khai từ năm 2002, đến nay chủ đầu tư là Cty Đầu tư và Phát triển nhà số 7 vẫn chưa hoàn thành được công tác giải phóng mặt bằng của hai nhà A1, A2 vì vẫn còn 40/199 hộ dân chưa chấp thuận phương án bồi thường, di dời (trong khi cả dự án có tới 14 nhà dự kiến xây mới). Trước thực trạng đó, doanh nghiệp đang chịu sức ép rất lớn về tài chính, còn dự án thì chưa biết khi nào mới khởi công được.
Bên cạnh đó, nếu như trước đây, các chủ đầu tư chỉ vướng giải phóng mặt bằng thì sau khi Quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt, vấn đề vướng lại nhân lên gấp đôi. Đó là theo Quy hoạch chung, 4 quận nội thành sẽ là khu vực hạn chế gia tăng dân cư và sức ép lên hạ tầng, nghĩa là việc cải tạo chung cư phải đi đôi với việc giãn bớt dân trong khu vực chứ không phải thu hút thêm từ ngoài vào. Quy định này là hoàn toàn hợp lý khi mà hiện hạ tầng và hệ thống giao thông tại các khu chung cư cũ đã quá tải. Nhưng, nếu thực hiện đúng theo tinh thần Quy hoạch chung như Sở Quy hoạch và kiến trúc Hà Nội khẳng định thì các dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội từ nay sẽ không được xây cao tầng. Và chương trình cải tạo chung cư cũ có vẻ đi vào ngõ cụt bởi nếu việc cải tạo các chung cư cũ mà không được xây cao tầng thì doanh nghiệp sẽ không tham gia vì không có lãi. Khi doanh nghiệp đồng loạt từ chối cũng có nghĩa chương trình sẽ… phá sản, bởi ngân sách TP sẽ không thể tự thực hiện được việc cải tạo, xây mới từng ấy chung cư cũ.
PGS. TS Nguyễn Hồng Tiến, Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, nêu lên một thực trạng đáng lo ngại. Trong thời gian vừa qua một số khu nhà ở cũ được các nhà đầu tư lưu ý đến. Tuy nhiên, chỉ là vài tòa nhà chung cư ở vị trí thuận lợi được đầu tư, phá đi làm mới cao hơn, khang trang hơn và tăng số lượng căn hộ cho nhiều người hơn, như vậy vừa giải quyết được chỗ ở cho dân cư ở tòa nhà đó vừa có nhiều chỗ mới để bán thu hồi vốn đầu tư và có lãi trong khi đó hạ tầng kỹ thuật không được đầu tư xây dựng... Điều này dẫn đến nghịch cảnh, những nơi công trình xuống cấp, thiếu an toàn cho cộng đồng không được quan tâm hoặc kéo dài thực hiện sửa chữa, cải tạo. Ngược lại, những nơi có vị trí thuận lợi lại được nhà đầu tư cũng như nhà quản lý đô thị hăng hái xây dựng cải tạo.
Theo ý kiến của ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng của TP, việc hạn chế nhà cao tầng trong đô thị lõi, dẫn đến ảnh hưởng tới lợi ích của nhà đầu tư. Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công, ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. TP cần có cơ chế tính toán tổng thể để cân đối quyền lợi cho nhà đầu tư, ví dụ như tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào dự án khác, làm rõ địa chỉ và nội dung bù đắp cho nhà đầu tư ra sao.
Nguyên nhân cơ bản khiến việc cải tạo chung cư cũ chậm là do có một số chủ đầu tư được TP giao nhiệm vụ nhưng nhận dự án xong rồi để đấy, không triển khai. Sở Xây dựng đã phát hiện một số nhà đơn vị muốn nhảy vào hất chân chủ đầu tư đang thực hiện dự án ra bằng cách kích động người dân khi đưa ra những ưu đãi lớn hơn để dân phản đối đơn vị TP giao nhiệm vụ, gây nên những lộn xộn, cản trở việc triển khai các dự án. Hay có nhà đầu tư tìm mọi cách thỏa thuận với dân để có thể nắm dự án, sau khi đạt được thỏa thuận thì gây sức ép lên TP đề nghị được tăng tầng để có thể đáp ứng được thỏa thuận với người dân trước đó.
Bên cạnh đó không thể không kể tới mức độ liều của các cư dân sinh sống tại các khu chung cư nguy hiểm. Dù các khu nhà họ ở đã lún, sụt, nghiêng. Họ liều với lí do không có nơi nào để sống, thứ nữa là tỉ lệ bồi thường thấp, nên hầu hết người dân không đồng ý cho chủ đầu tư tiến hành cải tạo; thứ ba đối với nhiều người chỗ ở hiện tại liên quan mật thiết tới sinh kế (buôn bán, kiếm sống quanh khu vực) nên người dân không muốn rời bỏ vị trí cũ.
Vẫn còn nhiều chung cư cũ tại Hà Nội chờ được cải tạo
Bên cạnh đó, nếu như trước đây, các chủ đầu tư chỉ vướng giải phóng mặt bằng thì sau khi Quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt, vấn đề vướng lại nhân lên gấp đôi. Đó là theo Quy hoạch chung, 4 quận nội thành sẽ là khu vực hạn chế gia tăng dân cư và sức ép lên hạ tầng, nghĩa là việc cải tạo chung cư phải đi đôi với việc giãn bớt dân trong khu vực chứ không phải thu hút thêm từ ngoài vào. Quy định này là hoàn toàn hợp lý khi mà hiện hạ tầng và hệ thống giao thông tại các khu chung cư cũ đã quá tải. Nhưng, nếu thực hiện đúng theo tinh thần Quy hoạch chung như Sở Quy hoạch và kiến trúc Hà Nội khẳng định thì các dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội từ nay sẽ không được xây cao tầng. Và chương trình cải tạo chung cư cũ có vẻ đi vào ngõ cụt bởi nếu việc cải tạo các chung cư cũ mà không được xây cao tầng thì doanh nghiệp sẽ không tham gia vì không có lãi. Khi doanh nghiệp đồng loạt từ chối cũng có nghĩa chương trình sẽ… phá sản, bởi ngân sách TP sẽ không thể tự thực hiện được việc cải tạo, xây mới từng ấy chung cư cũ.
PGS. TS Nguyễn Hồng Tiến, Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, nêu lên một thực trạng đáng lo ngại. Trong thời gian vừa qua một số khu nhà ở cũ được các nhà đầu tư lưu ý đến. Tuy nhiên, chỉ là vài tòa nhà chung cư ở vị trí thuận lợi được đầu tư, phá đi làm mới cao hơn, khang trang hơn và tăng số lượng căn hộ cho nhiều người hơn, như vậy vừa giải quyết được chỗ ở cho dân cư ở tòa nhà đó vừa có nhiều chỗ mới để bán thu hồi vốn đầu tư và có lãi trong khi đó hạ tầng kỹ thuật không được đầu tư xây dựng... Điều này dẫn đến nghịch cảnh, những nơi công trình xuống cấp, thiếu an toàn cho cộng đồng không được quan tâm hoặc kéo dài thực hiện sửa chữa, cải tạo. Ngược lại, những nơi có vị trí thuận lợi lại được nhà đầu tư cũng như nhà quản lý đô thị hăng hái xây dựng cải tạo.
Theo ý kiến của ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng của TP, việc hạn chế nhà cao tầng trong đô thị lõi, dẫn đến ảnh hưởng tới lợi ích của nhà đầu tư. Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công, ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. TP cần có cơ chế tính toán tổng thể để cân đối quyền lợi cho nhà đầu tư, ví dụ như tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào dự án khác, làm rõ địa chỉ và nội dung bù đắp cho nhà đầu tư ra sao.
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
