Cải tạo một khu tập thể cũ bằng xây mới một khu đô thị mới

Các chung cư cũ ở Giảng Võ, Kim Liên, Trung Tự, 8/3, Thanh Xuân… hiện quá tải, không chỉ làm xấu bộ mặt đô thị, mà còn nguy hiểm đến sức khỏe, tính mạng của người dân. Kế hoạch cải tạo chung cư cũ của Hà Nội đã được triển khai từ lâu, nhưng xem ra kết quả vẫn còn khiêm tốn.

Lấy ví dụ khu Kim Liên, so với qui mô xây dựng (5.000 dân) thì đến nay dân số tăng gấp 2 lần (10.000 dân) nên khi cải tạo chung cũ đã phải lên 22 tầng mới đáp ứng đủ qui chuẩn, tiêu chuẩn về chung cư ở Hà Nội, Chủ tịch UBND TP.Nguyễn Thế Thảo than phiền, “chưa nói đến việc đảm bảo qui mô dân số sau khi cải tạo, riêng việc giữ không cho tăng dân số tại chỗ đã hết hơi rồi”.

Theo Sở Xây dựng TP, khu vực lõi đô thị phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu người xuống 800.000 người, trong khi chung cư cũ tập trung ở khu vực này nên việc cân đối tài chính, cải thiện diện tích ở, hạn chế tăng dân số, hạn chế chiều cao công trình… là những yếu tố khiến tiến độ các dự án cải tạo chung cư cũ bị ảnh hưởng. Trong “chiến dịch” cải tạo chung cư cũ, TP phải bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để hỗ trợ di dời bớt dân cư ở các khu chung cư cũ ra khỏi nội đô. Riêng dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), TP phải bổ sung đến 2.000 tỷ đồng. „Với số tiền đó thì có thể xây được một khu đô thị bên ngoài“ – Chủ tịch TP phản ánh.

Thực tế, cải tạo chung cư cũ đang khiến “bài toán” hạn chế gia tăng dân số, nhất là ở đô thị lõi, gần như không có lời giải. Theo lý giải của chính quyền TP, các dự án cải tạo chung cư cũ, do phải đáp ứng cả nhu cầu tái định cư cho người dân và hiệu quả kinh doanh của nhà đầu tư, buộc phải được nâng tầng (thường là gấp 3 so với hiện trạng). Kéo theo đó là số dân sẽ tăng tối thiểu 2 lần cho mỗi dự án cải tạo chung cư cũ. Đây cũng là bài học thất bại mà TP Thượng Hải (Trung Quốc) đã vấp phải.

Trong khi, tâm lý người dân không muốn từ bỏ khu vực nội đô thì bản thân chính sách cải tạo chung cư cũ của Hà Nội góp phần “khuyến khích họ “bám trụ”. Cứ xét những ưu đãi người dân được hưởng khi cải tạo chung cư cũ như được cải tạo chỗ ở, được chọn nhà đầu tư, được mở rộng diện tích ở (từ 10-15m2/hộ gia đình so với hiện trạng)… thì mấy ai “dại gì mà đi”.

Vòng luẩn quẩn

Hiện chưa có qui chế về quản lý qui hoạch đô thị, trong đó có khu vực nội đô, nên để cải tạo chung cư cũ, phải xem xét quan điểm và phương pháp xây lại chung cư cũ. Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng, “nhà chung cư cũ sẽ không thể cải tạo lại với cách làm như hiện nay”.

Khoản 3 Điều 18 Dự thảo Luật Thủ đô qui định, cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và mỹ quan đô thị... „theo tiêu chí giảm mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất nhưng không làm gia tăng đột biến dân cư“.

Nhưng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, tăng hệ số sử dụng đất mà không làm gia tăng đột biến dân cư sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các dự án đầu tư, mà cho tăng thì lại gây sức ép lên hạ tầng đô thị. “Đó là cái vòng luẩn quẩn không dễ thoát” – Thứ trưởng Nam nhận xét.

Giải pháp được Bộ Xây dựng đánh giá cao là song song tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả và phát triển nhà ở xã hội (trong đó chủ yếu do Nhà nước can thiệp) nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhóm đối tượng không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường...

Nhìn từ đề án di dời khu phố cổ mà TP.Hà Nội đang triển khai, các chuyên gia cho rằng, thay vì tái định cư sau cải tạo chung cư cũ thì nên có hướng xây dựng sẵn các khu tái định cư mới và di dời người dân sang. Đồng thời, có chính sách khuyến khích nếu di dời sẽ được diện tích lớn hơn diện tích cũ, “bám trụ” sẽ không được hưởng cơ chế được thỏa thuận đền bù, tái định cư, khu đất của nhà chung cư cũ sẽ được đấu giá hoặc xây nhà xã hội…

“Nếu nhà nước quyết liệt thực hiện thì sẽ hoàn thành cải tạo chung cũ trong 10 năm tới” - Bộ trưởng Xây dựng tin tưởng.