Các doanh nghiệp bất động sản phải tìm giải pháp để giảm rủi ro vay nợ. Ảnh: Quý Hoà

Các phương án tìm tiền cho bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản ngày càng thấm đòn vì dịch bệnh kéo dài. Trước viễn cảnh có thể thị trường sẽ chỉ phục hồi hoàn toàn vào năm 2022, ngay từ bây giờ, các nhà lãnh đạo buộc phải tìm kế thoát hiểm, duy trì được bộ máy hoạt động trước khi nghĩ đến các câu chuyện xa vời khác.

Theo các chuyên gia, vẫn có một số phương án giải cứu có thể giúp doanh nghiệp địa ốc vượt qua áp lực cân đối dòng tiền hiện tại. Mới đây, Hanwha Galleria Gwanggyo, một trong những chuỗi trung tâm thương mại sang trọng nhất ở Hàn Quốc, đã bán lại cho một tổ chức tài chính Hàn Quốc theo hình thức SLB (bán và cho thuê lại) với giá 500 triệu USD. Sau khi chuyển nhượng, Hanwha Galleria Gwanggyo sẽ thuê lại mặt bằng để kinh doanh trong 10 năm.

Nghiệp vụ SLB đang trở nên phổ biến đối với các chủ sở hữu tài sản và nhà đầu tư tài chính ở Hàn Quốc trong mùa đại dịch. Bên cạnh đó, các tổ chức tài chính Hàn Quốc đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự ở nước ngoài để cải thiện biên lợi nhuận trong những năm tới.

Ở Việt Nam, nghiệp vụ SLB trước đây thường được các hãng hàng không sử dụng như Vietjet Air hay Bamboo Airways. Trong bối cảnh hiện nay, SLB còn là công cụ phù hợp cho nhiều loại hình tài sản khác có quy mô lớn như các dự án bất động sản, giúp chủ đầu tư giảm rủi ro vay nợ và giải phóng dòng tiền có nguy cơ đóng băng.

Ngoài ra, lợi nhuận ghi nhận từ nghiệp vụ SLB có thể khả quan nhờ khác biệt giữa giá trị trên sổ sách và giá trị thị trường của dự án đem bán. “Việc huy động tài chính thông qua SLB lại càng thú vị hơn vì giá trị thị trường của bất động sản thường được định giá thấp hơn trên báo cáo tài chính của công ty do các chuẩn mực kế toán”, ông Beat Seger, Giám đốc Khối Tư vấn bất động sản của Công ty KPMG, nhận định.

Một chiếc phao cứu sinh có thể phù hợp cho chủ doanh nghiệp là nghiệp vụ Repos (bán và cam kết mua lại) nếu họ vẫn muốn giữ được quyền sở hữu tài sản. Trong giai đoạn khó khăn năm 2017, Tập đoàn KBC đã từng sử dụng công cụ này để chuyển nhượng dự án cao 100 tầng Lotus Hotel, ghi nhận doanh thu tài chính bất thường 355 tỉ đồng từ thương vụ trên.

Đến đầu năm nay, KBC đã mua lại toàn bộ dự án này với giá trị gần 1.855 tỉ đồng từ Công ty Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh. Có thể thấy đây là trường hợp mua bán theo kiểu Repos điển hình mà các doanh nghiệp có thể nghiên cứu áp dụng sâu rộng hơn.

Thu hút vốn đầu tư từ nhà đầu tư ngoại cũng là một cách giúp các chủ đầu tư có được dòng tiền mới trong bối cảnh nguồn lực trong nước ngày càng co hẹp. Mới đây, Tập đoàn Tecco đã bắt tay cùng PHI Group (Mỹ) thành lập quỹ đầu tư hạ tầng Philux có trụ sở chính tại Luxembourg.

Đây được xem là bước đi táo bạo của Tecco khi muốn khai khác nguồn vốn tiềm năng tại thị trường Luxembourg và Đông Âu. Cơ hội đầu tư hấp dẫn mà Tecco nhấn mạnh là số tiền huy động lần này sẽ được dùng để tham gia vào các dự án hạ tầng trọng điểm trong nước.

Theo Báo cáo Triển vọng Cơ sở hạ tầng Toàn cầu, Việt Nam cần đầu tư 605 tỉ USD để hoàn thành 83% mục tiêu cơ sở hạ tầng vào năm 2040. Các lĩnh vực được ưu tiên hàng đầu là cơ sở hạ tầng giao thông đô thị, đường bộ, đường sắt và cảng. Với 50% dân số Việt Nam dự kiến sẽ sống ở các thành phố, Hà Nội và TP.HCM đang muốn xây dựng hệ thống giao thông nhanh có giá trị 22 tỉ USD với hy vọng giảm tỉ lệ sở hữu phương tiện cá nhân và cải thiện chất lượng không khí. Thực tế, dòng vốn ngoại nhắm đến Việt Nam vẫn đáng kể cho các dự án tiềm năng này.

Một lối thoát hiểm khác cho doanh nghiệp bất động sản chính là phương án chuyển nhượng toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong dự án cho nhà đầu tư khác có tiềm lực tài chính mạnh hơn. Việc chuyển nhượng này đi kèm với số tiền nhận được có thể giúp doanh nghiệp kịp hoàn thành mục tiêu về lợi nhuận hay nắm bắt cơ hội đầu tư khác hấp dẫn hơn.

Xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất nhờ triển vọng phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế sau đại dịch. Gắn bó tại Việt Nam gần 20 năm, ông Neil MacGregor, CEO của Savills Vietnam, rất lạc quan vào triển vọng khởi sắc của thị trường bất động sản. Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao.

“Bên cạnh kênh vàng, bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả. COVID-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ thời gian gần đây. Đây sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung”, ông Neil MacGregor nhận định.