'Nguồn cơn' của các đợt cắt lỗ bất động sản

Dịch Covid-19 lần thứ 4 lan rộng, phức tạp và kéo dài hơn so với những đợt dịch trước đã tác động không nhỏ đến hoạt động giao dịch bất động sản. Nếu thời điểm đầu năm 2021, giá bất động sản sốt cục bộ tại nhiều địa phương thì sau đó các điểm nóng như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì (Hà Nội), Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang chỉ ghi nhận tình trạng giao dịch chậm lại hoặc đóng băng. Nguyên nhân là do là tâm dịch Bắc Ninh, Bắc Giang bắt đầu lan rộng.

Thời điểm đó, tâm lý của nhiều nhà đầu tư là chờ đợi, kì vọng dịch sớm được kiểm soát, thị trường sẽ được khởi động lại. Anh Ngô Văn Toàn, Sàn giao dịch Licogi 13 chia sẻ: "Hiện nay, thị trường gần như đóng băng, rất ít giao dịch do ảnh hưởng bởi dịch bệnh và những đợt giãn cách xã hội kéo dài. Nhiều Nhiều nhà đầu tư phụ thuộc lãi vay đang khốn đốn, họ không thể "cầm cự", làn sóng rao bán cắt lỗ, giảm sâu bắt đầu xuất hiện trên thị trường".

Thông tin bán đất khu công nghệ cao Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) dày đặc thời gian gần đây. (ảnh M.K)

Cũng theo anh Toàn, phần lớn các nhà đầu tư mua đất trong cơn sốt, giá bị đẩy lên cao nên khi cơn sốt qua đi, giá dần tụt về mức giá trị thực và lại gặp đúng cảnh dịch bệnh nên giá tiếp tục giảm mà không bán được. Đặc biệt, thời điểm cuối tháng 7, đầu tháng 8, anh đang nhận được nhiều lời đề nghị nhờ xả hàng giúp từ các khách hàng cũ. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận hạ mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ vì không thể tiếp tục gắng gượng

Theo ghi nhận của phóng viên, trên một số trang thông tin bất động sản, lượng rao bán chung cư, đất nền, biệt thự cắt lỗ ngày càng nhiều. Đơn cử như tại Quảng Ninh, những lô đất tại khu Thống Nhất (phường Tân An, thị xã Quảng Yên) từng được chào bán 25 - 29 triệu đồng/m2 thì nay nhiều nhà đầu tư rao bán chỉ còn chưa đầy 20 triệu đồng/m2. Các lô đất ở Tâm An (Quảng Yên) từng được rao bán trên 20 triệu đồng/m2 lúc sốt thì nay còn 15 triệu đồng/m2…

Tương tự, khu vực ven Hà Nội, đất khu Ngọc Hồi được rao bán giảm khoảng 5 - 10 triệu đồng/m2; Khu vực Hoài Đức, Vân Canh lúc sốt từng được rao bán từ tới 80 triệu đồng/m2 thì nay nhiều tin rao bán chỉ còn 50 - 60 triệu đồng/m2…

Giá đất nền tại nhiều khu vực từng "sốt nóng" đã giảm. (ảnh M.K)

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, vừa qua, thị trường chứng kiến nhiều cơn sốt đất nền ăn theo các thông tin quy hoạch, nhiệm kỳ Chính phủ mới, các chính sách phát triển kinh tế trong bối cảnh dịch bệnh…Sau các cơn sốt đất, tại một số khu vực, người dân bắt đầu bình tĩnh lại và nhận ra rằng, khu vực họ mua không có quy hoạch, không liên quan đến dự án nào… Và với những nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng chắc chắn sẽ chịu áp lực về tài chính sau sốt đất. Do đó, việc họ bán cắt lỗ là chuyện tất yếu, hoàn toàn bình thường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, câu chuyện cắt lỗ bất động sản cần nhìn ở 2 góc độ: Thứ nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư đất nền, khi sốt đất qua đi, giao dịch chững lại cộng với tình hình dịch bệnh nên họ sẽ có sức ép về mặt tài chính buộc phải bán. Thứ hai là các lô đất sau khi mua nhà đầu tư không nhìn thấy tiềm năng và nhu cầu thực tế, lúc này họ phải hạ giá bán so với lúc mua.

"Trong quý II/2021 vừa qua, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ, bán tháo bất động sản dưới áp lực tài chính. Tuy chưa diễn ra phổ biến đến mức mang tính đại trà nhưng về lâu dài là rất khó đoán có thể tiếp diễn tình trạng này hay không. Một khi dịch bệnh sớm được kiểm soát, thị trường phục hồi nhanh thì làn sóng cắt lỗ sẽ không diễn ra nhiều, còn nếu ngược lại, tình hình hiện tại kéo dài, việc xuất hiện sóng bán tháo, bán giảm giá là điều khó tránh khỏi", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

'Sóng' cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn tùy vào diễn biến dịch

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng, với bối cảnh dịch bệnh như hiện tại thì có thể đến quý I hoặc quý II/2022 thị trường mới ổn định lại. Từ nay đến lúc đó, sẽ xảy ra 2 trường hợp, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng chỉ trong khoảng 3 - 6 tháng phải tính đến chuyện cơ cấu lại tài chính và không loại trừ khả năng nên mạnh dạn bán đi để tìm cơ hội khác. Còn nhà đầu tư không dùng vốn vay thì yên tâm ôm hàng đợi cơ hội vì sau dịch thị trường sẽ có khả năng phục hồi và tăng trưởng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy là không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng. Ví như, có người vốn tự có chỉ đủ mua một căn chung cư, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 70 - 80% để mua nhiều căn. Khi đầu tư họ kỳ vọng giá căn hộ có thể tăng, có cơ hội "lướt sóng", kiếm lời… Nghĩa là họ sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư.

Khung cảnh vắng vẻ sau thời gian "sốt đất" tại Thạch Thất, Hà Nội. (ảnh M.K)

"Nhưng khi thị trường dừng giao dịch trong vài tháng vừa qua, nhà đầu tư đã nhận nhà nhưng không bán được, cũng không thể cho thuê hoặc giá cho thuê quá thấp không đủ bù đắp khoản trả nợ ngân hàng thì lúc này họ buộc phải bán cắt lỗ để lấy tiền trả ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư cùng bán cắt lỗ sẽ tạo ra các làn sóng bán tháo, cắt lỗ.

Trên thị trường, không riêng gì chung cư, mà các loại hình khác như đất nền, khách sạn nghỉ dưỡng, condotel cũng không còn sức hấp dẫn như trước, giao dịch tiếp tục ở mức thấp, rất nhiều đợt sóng bán cắt lỗ kể từ lần bùng dịch thứ 2", ông Điệp nhận định.

Ông Điệp cũng dự báo làn sóng cắt lỗ vẫn có thể tiếp diễn đến những tháng cuối năm 2021, và có thể kéo dài tới giữa năm 2022 nếu dịch không được kiểm soát, kinh tế không hồi phục và việc di chuyển chưa thuận lợi. Ngoài ra, trong những cơn sốt nóng khi thị trường hồi phục vẫn có khả năng xuất hiện sóng cắt lỗ đến từ những nhà đầu tư theo đám đông, tâm lý bầy đàn, dùng đòn bẩy ngân hàng để lướt sóng.