Trao đổi với NoiThatXhome.vn về vấn đề này, luật sư Đàm Bảo Hoàng, Trưởng văn phòng luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết Điều 35 của Nghị định 21/2021 quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Việc này phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Vậy “tổ chức kinh tế theo Luật đất đai” là gì?

Theo quy định tại Luật Đất đai, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được áp dụng theo Nghị định 21 nêu trên.

Luật sư Hoàng cũng lưu ý, mọi người cần hiểu, nếu việc cầm cố thế chấp tài sản thuộc trường hợp pháp luật cấm và không cho phép thực hiện hoặc trái đạo đức xã hội thì việc cấm cố, thế chấp đó không được thực hiện. Điển hình như tài sản là của chung vợ chồng nhưng một người vợ hoặc chồng tự ý mang chủ quyền nhà đất đi cầm cố thế chấp vay tiền mà không có ý kiến chủ sở hữu còn lại là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Ngoài ra, các bên cũng chỉ được thỏa thuận về các khoản tiền lãi phạt chậm trả, lãi nợ quá hạn… nhưng cũng không vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất theo quy định xủa pháp luật.

Tác động tích cực

Theo luật sư Hoàng, việc cá nhân được nhận thế chấp sổ hồng, sổ đỏ của cá nhân khác theo quy định mới này là phù hợp với sự phát triển của kinh tế xã hội, phù hợp với thực tế của cuộc sống.

Khi chưa có quy định này, từ rất lâu rồi các cá nhân, pháp nhân vẫn ký hợp đồng vay mượn tiền và cấm cố, thế chấp chủ quyền nhà đất để bảo đảm khoản vay. Khi đến hạn không trả tiền thì các cá nhân, pháp nhân cho vay phải khởi kiện ra tòa án đồng thời yêu cầu phát mãi tài sản để bảo đảm thi hành án.

Tuy nhiên, cũng rất nhiều trường hợp các bên cho vay ép buộc bên vay phải ký hợp đồng giả cách là hợp đồng mua bán bất động sản. Sau đó bên vay tiền muốn trả tiền và lấy tài sản về cũng không được.

Điều này đã làm việc tranh chấp thưa kiện, khiếu nại khắp nơi, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội và mất niềm tin của nhân dân vào luật pháp. Quy định này đã giúp cho người vay tiền không bị ép phải ký hợp đồng giả cách mua bán bất động sản nữa, điều này là rất tốt.

“Mặt khác, quy định này đã giúp Nhà nước quản lý kinh tế xã hội tốt hơn, nắm bắt số lượng, dòng tiền cho vay đối với các giao dịch về cầm cố thế chấp tài sản trong nhân dân, các doanh nghiệp chính xác hơn. Từ đó, Nhà nước dễ dàng điều tiết và thay đổi bổ sung quy định pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế đó”, luật sư Hoàng chia sẻ.

Liệu có rủi ro?

Theo luật sư Hoàng, việc cho phép cá nhân, tổ chức được nhận thế chấp bằng các tài sản là sổ hồng, sổ đỏ sẽ không có rủi ro cả nếu các bên thực hiện đúng quy định pháp luật hiện hành. Như việc quy định pháp luật cấm một tài sản cầm cố thế chấp cho nhiều người hay tài sản chung vợ chồng mà tự ý một người định đoạt…

Việc này cũng giống như mua bán, tặng cho bất động sản. Nếu ai làm giả sổ đỏ đi cầm cố thế chấp thì phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự về lừa đảo. Còn người nhận cấm cố thế chấp thì giống như người mua nhà đất phải có nghĩa vụ đi tìm hiểu tính pháp lý của bất động sản đó, kiểm tra có tranh chấp, có bị giải tỏa, kê biên, có bản chính chủ quyền hay không, tài sản này là sở hữu chung hay sở hữu riêng, có liên quan đồng thừa kế hay không…

“Tuy nhiên, cần có thêm hướng dẫn cụ thể về việc cầm cố, thế chấp tài sản này có bắt buộc phải đăng ký thế chấp, giải chấp tại cơ quan nhà nước như các tổ chức tín dụng hay ngân hàng hay không? Nếu buộc phải đăng ký sẽ hạn chế các tranh chấp xảy ra khi một tài sản không thể mang đi cầm cố thế chấp cho nhiều người được”, luật sư Hoàng khuyến nghị.