Có lẽ đây không phải là trường hợp cá biệt vì tôi đã thấy cảnh sốt đất tương tự ở nhiều nơi trong nhiều năm trên mảnh đất hình chữ S này. Dù vậy, bài học rút ra cho những nhà đầu tư và cả các nhà quản lý dường như là luôn luôn mới.

Trải nghiệm cơn sốt đất

Đầu những năm 2000, tôi bắt đầu công việc là một kỹ sư dầu khí tại Vũng Tàu. Do chưa có chỗ ở nên tôi được một người anh làm cùng cơ quan cho ở nhờ tại căn nhà mà anh đang để không. Đó là một trang trại nhỏ tại khu vực hồ Bàu Trũng, nơi anh để chăn nuôi và nghỉ ngơi cuối tuần. Nhờ đó, tôi đã được trải nghiệm thú vị của cơn sốt đất cách đây hàng chục năm.

Thật vậy, năm 2007, nhà đầu tư đến từ Hoa Kỳ (GoodChoice) đến đăng ký đầu tư với số vốn 1,1 tỉ USD nhằm biến khu vực này thành “khu công viên văn hóa, dịch vụ và vui chơi giải trí”. Ngay sau đó, giá đất khu vực này nhảy múa.

Dù không rao bán đất nhưng rất nhiều môi giới bất động sản đã tìm đến anh bạn tôi đề hỏi mua đất. Ban đầu anh thấy rất phiền và trả lời chi tiết ý định của mình cũng như từ chối lịch sự. Tuy nhiên, đúng như câu nói của ai đó: “cái gì không mua được bằng tiền thì vẫn có thể mua được bằng rất nhiều tiền”, anh bạn tôi chẳng bình tĩnh được lâu khi các tay môi giới liên tục đẩy giá đất lên cao. Anh quyết định bán, và khách hàng nhanh chóng mang tiền đặt đến ký hợp đồng đặt cọc.

Sự việc cũng chưa dừng lại ở đó. Chỉ mấy ngày sau người mua đã điện thoại cho anh nhờ ký xác nhận để họ chuyển nhượng hợp đồng đặc cọc cho người khác với một khoản chênh lệch không hề nhỏ… Ngày sau rồi ngày sau nữa anh vẫn phải làm công việc “ký xác nhận” và nhìn người này chuyền tay người kia cái thỏa thuận đặt cọc của anh với mức giá ngày càng cao đến mức không tưởng. Anh bạn tôi đã chứng kiến rất nhiều người đã kiếm lời trên mảnh đất mình bán mà vẫn chưa nhận được tiền.

Niềm vui ngắn chẳng tay gang, chính quyền thành phố Vũng Tàu nhận thấy rủi ro trong việc mua bán và đầu cơ đất nên đã thực hiện nhiều biện pháp ngăn chặn như tuyên truyền, thậm chí “răn đe” giới đầu cơ. Tuy nhiên, đòn quyết định khiến giá đất quay đầu giảm thê thảm là việc nhà đầu tư rơi vào cảnh khó khăn tài chính đã tuyên bố tạm hoãn đầu tư vào khu vục này.

Người mua cuối mang cái thỏa thuận đặt cọc đến và năn nỉ anh trả lại họ khoản đặt cọc coi như bù đắp lại phần nào khoản thua lỗ. Giao dịch không thành công, cuộc sống của anh bị đảo lộn, anh rất buồn nhưng cũng đành trả lại phần tiền cọc.

Trong những năm gần đây, chúng ta cũng chứng kiến nhiều cơn sốt đất tương tự.

Chẳng hạn những cơn sốt đất ở những khu vực được quy hoạch là đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Hay các cơn sốt đất đầu năm 2019 ở Đà Nẵng, Phan Thiết, Nha Trang, Cam Ranh… Giá đất đã tăng nhiều lần và luôn luôn có người thua kẻ thắng. Không chỉ có vậy, đằng sau cơn sốt đất đó có không ít món nợ của người mua đã biến thành nợ xấu trong ngân hàng và những thiệt hại đối với nền kinh tế cũng không nhỏ.

Bổn cũ soạn lại

Không phải là người chuyên kinh doanh bất động sản nhưng tôi cũng tham gia một số nhóm giao dịch bất động sản trên Facebook. Ngày 12-2-2020 vừa qua, thông tin Ủy ban nhân dân huyện Châu Đức - tỉnh Bà rịa – Vũng tàu đồng ý để Vingroup “tổ chức khảo sát nghiên cứu phương án đầu tư tại địa phương” đã lan truyền với tốc độ chóng mặt trên các phương tiện truyền thông. Không có ngoại lệ, những nhóm Facebook mà tôi tham gia cũng nhanh chóng “lên cơn sốt”. Trong thời đại ngày nay, từ mạng xã hội bước ra đời thực có lẽ không xa, hàng nghìn nhà đầu tư, những tay đầu cơ và nhân viên nhà môi giới đổ về Châu Đức, tạo nên một cơn sốt đất mới.

Những cơn sốt đất thường được các môi giới chuyên nghiệp và cả những người đầu tư tạo nên khi có những thông tin có lợi như là những dự án đầu tư, những thông tin mở đường, bắc cầu... Cơn sốt đất mà chúng ta đang chứng kiến cũng tương tự, dù cơ sở của nó mới chỉ là “chủ trương”. Từ cơ sở này đến lúc dự án thành hiện thực chắc chắn sẽ còn rất xa.

Với những trải nghiệm của mình, tôi chắc chắc trong “cuộc chiến” này sẽ có kẻ được người mất như bao nhiêu lần sốt đất trước. Lợi nhuận là một từ quá hấp dẫn khiến cho nhiều người không thể bỏ qua, dù biết việc đầu cơ này có không ít rủi ro. Ai cũng nghĩ mình khôn hơn người khác, hoặc ít ra sẽ may mắn hơn người khác.

Bài học rút ra

Trong nhiều trường hợp, dự án đã không thành công do chính cơn sốt đất gây ra. Với quy định hiện hành thì chủ đầu tư phải thỏa thuận giá với những người sở hữu đất trong dự án được quy hoạch. Do đó, khi giá đất bị thổi phồng, các tính toán chi phí đầu tư bị thay đổi, dẫn đến dự án không còn hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc thỏa thuận bồi thường với chủ đất cũng khó khăn và kéo dài hơn. Đây cũng chính là nguồn cơn khiến cho nhiều dự án chỉ ở trên giấy trong nhiều năm, ngay cả khi được phê duyệt và được chấp thuận đầu tư.

Tuy nhiên, những hiện tượng trên cũng là một phần của “kinh tế thị trường” với lợi ích là động lực thúc đẩy hành vi của những người tham gia trong nền kinh tế. Do đó, tôi cho rằng để đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, giảm được các cơn sốt đất thì chúng ta nên xem xét đánh thuế tài sản để làm giảm tính hấp dẫn trong việc đầu cơ. Chỉ có những người có nhu cầu ở thực sự mới mua đất xây nhà phù hợp với tình hình tài chính của mình.

Bên cạnh đó, các chính sách đất đai cần thay đổi theo hướng minh bạch. Thông tin về việc quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng nên được công bố một cách đẩy đủ, rõ ràng để trách các “cú sốc” cho thị trường khi bị giới đầu cơ lợi dụng.