Đó là kiến nghị được đưa ra tại hội thảo toàn quốc lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức tại Đà Nẵng ngày 13/8 với sự tham dự của hơn 200 đại biểu đại diện các bộ, ngành, hiệp hội, địa phương

Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, việc sửa đổi nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập trong các nội dung của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cho phù hợp với thực tế hiện nay, bảo đảm tính động bộ, thống nhất giữa hai luật này với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội cho ý kiến và các luật khác có liên quan. Việc sửa đổi 2 luật hiện hành cũng để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong cuộc sống đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS.

Hội thảo toàn quốc lấy ý kiến góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức tại Đà Nẵng ngày 23/8 (Ảnh: HC)

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định rõ hành lang pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo; có chính sách và cơ chế ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở thương mại để cho thuê.

Bên cạnh đó, phải có quy định cụ thể về trách nhiệm lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để xác định nhu cầu về nhà ở cho từng đối tượng trong xã hội, hạn chế tối đa việc phát triển nhà ở theo phong trào như thời gian qua. Đồng thời cần quy định chặt chẽ thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế rủi ro cho người mua nhà, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao dịch nhà ở cho khách hàng, bảo đảm việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đúng mục đích để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: "Phải bảo đảm sự thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi với các luật liên quan như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự" (Ảnh: HC)

Theo một Cục phó khác của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, ông Vũ Văn Phấn, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần quy định cụ thể các hoạt động kinh doanh BĐS, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường. Trong đó yêu cầu các chủ đầu tư, chính quyền địa phương phải cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết, có liên quan đến thị trường BĐS cho các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa BĐS đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường, tránh mất cân bằng cung – cầu, tránh tranh mua, tranh bán, đội giá BĐS, gây mất ổn định thị trường như vừa qua…

Kiểm soát chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích

Đặc biệt, theo nhiều đại biểu, quy định về kiểm soát chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích là một trong những điểm mới trong dự thảo sửa đổi hai luật nêu trên. Trên thực tế, cả hai luật hiện hành chưa có quy định để điều tiết khiến thị trường phát triển chưa ổn định, đầu tư dự án dàn trải, năng lực chủ đầu tư yếu, nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa…. Cung cầu BĐS mất cân đối, thiếu nguồn cung quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để phục vụ nhu cầu của số đông người dân, trong khi lại thừa, tồn kho căn hộ cao cấp…

Một số thay đổi nổi bật lần này là quy định liên quan đến vốn pháp định của tổ chức, cá nhân khi đăng ký kinh doanh BĐS. Theo ông Vũ Văn Phấn, nếu phải cụ thể về số vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh BĐS thì tối thiểu phải 20 tỉ đồng. Mặt khác, chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS phải được cấp chặt chẽ hơn để các dịch vụ này ngày càng chuyên nghiệp. Đồng thời chú trọng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.

Các đại biểu phát biểu ý kiến tại hội thảo (Ảnh: HC)

Bên cạnh việc xử lý nghiêm, thu hồi dự án theo quy định hiện hành, dự thảo 2 luật sửa đổi cũng tiếp tục quy định nội dung về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án BĐS với yêu cầu phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án. Riêng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Đây phải là vốn thực có và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.

Được biết, hiện diện tích nhà ở của cả nước đã tăng hơn gấp hai lần so với năm 1999 (thời điểm trước khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS), từ hơn 709 triệu m² (năm 1999) lên khoảng 1,6 tỷ m². Bên cạnh đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng tăng gấp hai lần, từ 9,68m² lên 19m². Cả nước hiện có khoảng hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng với hơn 90 nghìn héc ta.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay, theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội, trong năm 2014 cùng với nhiều dự án luật khác, Chính phủ sẽ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc lấy ý kiến góp ý cho hai dự thảo luật sửa đổi là để có cơ sở trình Chính phủ thông qua trong tháng 12/2013 trước khi ký trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp lần thứ 7 năm 2014.