Qua việc ban hành Thông tư 16 hay Thông tư 03 mới đây cho thấy, dường như Bộ Xây dựng đang đứng về phía chủ đầu tư. Ảnh minh họa: TT

Mập mờ cách tính diện tích chung cư, người mua lãnh đủ

Trả lời báo Tuổi Trẻ ngày 26/02, ông Ngô Văn Minh - Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng việc Bộ Xây dựng “âm thầm” sửa quy định về cách tính diện tích chung cư ở Thông tư 16/2010 trong Thông tư 03/2014 là “Rõ ràng đây là chuyện thấy sai mà không chịu nhận sai”. Ông Minh cũng đề nghị cần phải xem lại tính pháp lý của Thông tư 16 và Bộ Xây dựng phải xin lỗi dân.

Trước đó ngày 25/2, kết luận phiên điều trần, ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội khẳng định: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 không đúng thẩm quyền. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư từ tim tường không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ Luật Dân sự.

Trái ngược với những lời “buộc tội” đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định việc ban hành Thông tư 16 không trái luật và hoàn toàn hợp lý và Bộ Xây dựng không phải xin lỗi người dân như nhiều ý kiến đề nghị. Theo ông Nam giải thích thì những văn bản pháp luật trước đó không quy định chi tiết việc tính diện tích căn hộ. Như vậy, về lý Thông tư 16 không vi phạm. Ngoài ra, ông cũng biện minh thêm là Thông tư 16 đã đưa ra 2 cách tính để nhà đầu tư và người mua nhà tự thỏa thuận.

Tuy nhiên, sau đó trả lời báo chí vì sao lại ban hành Thông tư 03 để sửa đổi, ông Nam giải thích "thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển". Như vậy, một thông tư gây ra bao nhiêu tranh cải, bức xúc, kiện tụng cho người mua trong suốt những năm qua lại được xem là “hoàn toàn hợp lý” còn khi thay đổi nó đơn giản chỉ là “phù hợp”.

Về nguyên tắc, việc ký hợp đồng theo thỏa thuận giữa 2 bên. Tuy nhiên, cách thức quy định lấy một phần tường, cột, hộp kỹ thuật là những cái được xác định là sử dụng chung trong một chung cư để tính vào diện tích căn hộ và tính giá cho người tiêu dùng liệu có hợp lý không?

Một câu hỏi không thể không đặt ra là tại sao Bộ Xây dựng lại đưa ra 2 cách tính? Với cách tính cả tim tường thì chắc chắn diện tích của căn hộ sẽ tăng thêm 3-4 m2, thậm chí là hàng chục m2 với những căn hộ ở phía dưới. Như vậy, người mua nhà phải trả hàng trăm triệu đồng cho những “diện tích chết” này. Tất nhiên, dù có thể giá bán trong 2 cách tính khác nhau nhưng chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính theo cách có lợi cho mình và đánh lừa cảm giác người tiêu dùng. Hậu quả của nó là rất nhiều vụ kiện liên quan đến diện tích căn hộ đã xảy ra trong suốt thời gian qua.

Hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng thiên vị chủ đầu tư ?!

Thông tư 03 không chỉ sửa cách tính diện tích căn hộ và mà còn đưa ra một mẫu hợp đồng mới khác khá xa so với mẫu hợp đồng trong Thông tư 16 trước đó. Điểm đáng lưu ý là Khoản 2, Điều 2 của Thông tư 03 còn ghi rõ “Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận”.

Điểm đáng nói là đây là quy định hoàn toàn mới Thông tư 16 trước đó. Trao đổi với chúng tôi một luật sư cho rằng việc Bộ Xây dựng “đóng khung” một hợp đồng dân sự là hoàn toàn trái với nguyên tắc thực thi pháp luật. Hợp đồng là một thỏa thuận dân sự hai bên có thể tự thỏa thuận các điều kiện mua bán với nhau miễn là nó không vi phạm các quy định của luật hiện hành. Không thể đem một hợp đồng mẫu bắt tất cả mọi người phải theo. Điểm đáng nói là Thông tư 16 trước đó không đưa ra các quy định “đanh thép” và có tính ép buộc như vậy.

Mẫu hợp đồng theo Thông tư 03 trong “Điều 13. Cam kết các bên” có đoạn cam kết của bên mua là “Đã được bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, Bên mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà bên bán cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”.

Điều 13 trong mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD

Đây cũng là nội dung hoàn toàn mới so với mẫu hợp đồng trước đó. Những câu từ trong hợp đồng ở trên lại mang tính định tính mơ hồ và đầy cảm tính như “cần thiết”, “đọc cẩn thận”, “tìm hiểu mọi vấn đề”, “chính xác”, “bên bán cho là”. Những quy định này không khác gì đánh đố người mua nhà và đổ hết mọi trách nhiệm lên họ. Trong khi đó, về nguyên tắc thì người mua nhà là những người “yếu”, tức là họ không thể có nhiều thông tin, hiểu biết pháp luật bằng chủ đầu tư như vậy họ cần được bảo vệ. Do đó, đáng lẽ mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng phải đưa ra các quy định ràng buộc phía chủ đầu tư phải cam kết tính hợp lý, hợp pháp của căn hộ đối với khách hàng trong khi lại làm ngược lại.

Qua việc ban hành Thông tư 16 hay Thông tư 03 mới đây cho thấy, dường như Bộ Xây dựng đang đứng về phía chủ đầu tư. Nếu đúng như vậy thì một câu hỏi không thể không đặt ra là liệu có nhóm lợi ích trong việc ban hành văn bản pháp luật hay không hay chỉ đơn giản là do sai sót của “cậu đánh máy” hay do những chuyên viên soạn thảo “copy” từ hợp đồng mẫu của doanh nghiệp mà chưa kịp đọc kỹ ?!