Một dự án căn hộ nằm mặt tiền quốc lộ 13 thuộc thành phố Thuận An, Bình Dương

Nguồn cung tăng, giá bán dựng đứng

Thị trường căn hộ ở TP.HCM trong khoảng 3 năm trở lại đây chứng kiến nguồn cung mới nhỏ giọt. Nguyên nhân đến từ việc các dự án không thể triển khai do dính rà soát thủ tục pháp lý và quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Trong bối cảnh đó, Bình Dương mà cụ thể là hai thành phố mới giáp ranh với TP.HCM là Dĩ An và Thuận An nổi lên tạo thành thị trường mới vô cùng sôi nổi với hàng loạt dự án mới.

Quốc lộ 13, đoạn từ cổng chào Bình Dương đến trung tâm thương mại Aone dài khoảng 9km nhưng hiện nay đã và đang có trên 10 dự án căn hộ chung cư mọc lên. Trong đó, có tổ hợp căn hộ với số lượng lên đến 8.000 căn.

Theo thống kê trong năm 2019 Bình Dương có khoảng 12.000 căn hộ tập trung ở TP. Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, gấp 5 lượng dự án nhà phố, căn hộ trong năm 2018 cộng lại. Đến năm 2020, lượng căn hộ tại Bình Dương đạt gần 20.000 căn, chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam. Trong 2 năm thị trường này có thêm gần 40.000 căn hộ.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc quen mặt tại TP.HCM nay cũng đã đổ bộ Bình Dương với hàng loạt dự án như Hưng Thịnh với hai dự án New Galaxy và Lavita Thuận An; Địa ốc Phát Đạt có dự án Astral Ciy Bình Dương; Vạn Xuân Group có Happy One…

Nguồn cung mới tăng ồ ạt nhưng giá bán phân khúc căn hộ tại thị trường này cũng không ngừng leo thang. Nếu như trước đây, một vài dự án có vị trí nằm “sát vách” TP.HCM như Him Lam Phú Đông, Bcons Suối Tiên, Bcons Miền Đông… mở bán với giá chỉ tầm trên dưới 1 tỉ đồng/căn được cho là phù hợp với nhu cầu mua để ở thì nay mức giá này đã “tuyệt chủng”.

Cuối năm 2019 và đầu 2020, hàng loạt dự án mới ra mắt tại Bình Dương đã công bố mức giá rất cao, thậm chí không thua kém gì so với nhiều dự án căn hộ ở TP.HCM. Quốc lộ 13, đoạn qua địa bàn Thuận An đang được ví như đại lộ chung cư khi có hàng loạt dự án quy mô khủng được đầu tư. Giá bán căn hộ tại các dự án này trung bình thấp nhất cũng từ 30 triệu đồng/m2 trở lên, một số đã chạm mốc 40 – 45 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư “lạc lối”?

Theo các chuyên gia, với vị trí tiếp giáp TP.HCM và có tiềm năng rất lớn về kinh tế công nghiệp, cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt, Thuận An và Dĩ An là những nơi có tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ. Tuy nhiên, với phân khúc căn hộ có giá bán cao và nguồn cung quá lớn như hiện nay thì đang hơi “ngợp” so với nhu cầu thực tế.

Nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương tăng mạnh trong vài năm gần đây.

Anh Huy, một nhà đầu tư bất động sản phân tích, dự án căn hộ ở Bình Dương nhưng người mua chủ yếu là các nhà đầu tư đến từ TP.HCM. Nhà đầu tư này chia người mua căn hộ ở Bình Dương hiện nay thành hai nhóm.

Nhóm một, là những người đã mua các dự án chung cư có vị trí ngay cạnh với TP.HCM cách đây khoảng 2 - 3 năm với mức giá mở bán trên dưới 1 tỉ đồng. Hiện nay, dự án đã bàn giao nhà và những nhà đầu tư có thể thu về khoản lời gần gấp đôi. Cụ thể, dự án Bcons Suối Tiên ở ngay làng đại học quốc gia TP.HCM giá bán năm 2018 chỉ khoảng 800 – 900 triệu đồng căn hộ 50m2 hai phòng ngủ thì nay có thể bán lại khoảng 1,6 – 1,7 tỉ đồng.

“Mức giá này có nhu cầu lớn cả ở lẫn cho thuê. Người mua ở vẫn có thể đi làm tại TP.HCM vì không quá xa. Nếu không ở thì có thể cho thuê với mức 5 – 6 triệu đồnh mỗi tháng, nhu cầu thuê cao vì đây là làng đại học có hàng chục nghìn sinh viên”, anh Huy nói.

Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư mua các dự án mới mở bán từ cuối năm 2019. Lúc này mức giá bán đã được chủ đầu tư đã đẩy lên rất cao và nguồn cung ồ ạt hơn. Vị trí dự án cũng cách xa trung tâm TP.HCM. Nhóm đầu tư này khả năng sẽ gặp khó bởi những lý do sau:

Thứ nhất, họ mua vào với giá đã quá cao. Căn hộ có giá trên 40 triệu đồng cao hơn cả giá đất nền trong khu vực. Với tâm lý chuộng nhà đất của người Việt thì căn hộ rất khó cạnh tranh với đất nền để thu hút nhà đầu tư.

Thứ hai, về nhu cầu ở. Phần lớn người dân gốc ở Bình Dương đã có nhà cửa ổn định. Với thành phần nhập cư, nhóm có thu nhập cao, chuyên gia quá ít trong khi lực lượng đông đảo là công nhân lao động không đủ khả năng với tới mức giá này.

Mặt khác, với khoảng cách từ 15 – 20km để thu hút nhóm khách ở về ở rồi đi làm ở TP.HCM là rất khó vì mất nhiều thời gian di chuyển, kẹt xe.

Thứ ba, về nhu cầu cho thuê. Một ví dụ, căn hộ tại dự án The Habitat nằm ngay cạnh trung tâm mua sắm Aone Bình Dương đã đầy đủ nội thất đang cho thuê giá khoảng 9 triệu đồng/m2. Như vậy, đầu tư căn hộ giá 2 – 2,5 tỉ đồng cho thuê nếu sử dụng đòn bẩy tài chính thì tiền thuê không bù lại với tiền trả ngân hàng mỗi tháng. Những người không vay ngân hàng thì phải giải được bài toán tìm người thuê. Bởi với mức giá thuê (9 triệu đồng) họ phải hướng tới nhóm đối tượng chuyên gia, người có thu nhập cao ở đây. Tuy nhiên, số lượng đối tượng khách hàng này hiện nay là quá nhỏ bé so với nguồn cung căn hộ cực lớn.

“Với những điều kiện như trên thì tôi nghĩ rằng, hiện nay nhiều nhà đầu tư căn hộ đang lạc lối ở thị trường Bình Dương. Họ mua vào với giá quá cao. Sắp tới thị trường này nguồn cung sẽ còn tăng lên thì áp lực càng lớn” anh Huy nói.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh có góc nhìn đa chiều hơn, ông cho rằng mức giá bán của một dự án bất động sản phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh cụ thể của từng doanh nghiệp. Giá bán được cấu thành từ nhiều yếu tố như vị trí dự án, chi phí đầu vào, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, đối tượng khách hàng như thế nào.

Do đó, không nên nhìn vào mức giá 40 hay 50 triệu đồng/m2 để nói dự án đó đắt hay không mà cần xem chủ đầu tư xây dựng dự án đó như thế nào, chất lượng nội ngoại thất, tiện ích, pháp lý dự án ra sao.

Theo ông Chánh, hiện nay thị trường đang có góc nhìn theo hướng đám đông, cho rằng Bình Dương dân cư thu nhập chưa cao, người dân chưa đủ khả năng để mua được căn hộ có giá mức như vậy.

Tuy nhiên, thực tế có bộ phận không nhỏ người dân ở Bình Dương hiện nay có điều kiện, họ không muốn ở trong những chung cư thấp hay trung cấp mà cần những không gian sống cao cấp, biệt lập hơn. Hoặc nhóm gia đình trẻ muốn “chuyển vị” từ không gian nhà phố chật hẹp sang ở chung cư cao cấp với đầy đủ tiện ích.

Do đó, trước khi làm dự án, chủ đầu tư họ đã nhìn thấy cơ hội này và nghiên cứu thị trường, tính toán kỹ lưỡng cho bài toán đầu ra, bởi nếu quyết định sai thì chính chủ đầu tư sẽ phải lãnh hậu quả đầu tiên.