Nếu cơn sốt “đất nền” ở TP.HCM vẫn cứ tiếp tục lan tỏa với tốc độ nhanh như hiện nay. Thì thị trường bất động sản bong bóng như năm 2007-2008 sẽ tái hiện.

Khảo sát mới đây của các đơn vị tư vấn và các chuyên gia cho thấy. Giá BĐS ở hầu khắp các địa điểm trên địa bàn thành phố tăng vùn vụt.

Riêng loại hình BĐS đất nền không chỉ tăng đối với phân khúc cao cấp, mà cả đối với phân khúc bình dân cũng có thực trạng đó. Ngay cả vùng ven cũng tăng rất mạnh. Có những nơi hôm nay một giá, hôm sau giá đã một khác theo chiều hướng tăng cao.

Cơn sốt đất nền đang trong giai đoạn nóng nhất, TS Đinh Thế Hiển- Chuyên gia kinh tế khuyên các nhà đầu tư nên cẩn trọng với các quyết định đầu tư của mình.

Đất nền TP.HCM đang bước vào giai đoạn nóng nhất. Tất cả các khu vực trên địa bàn thành phố giá đều được đẩy lên cao

Tiếp tục như vậy, bong bóng sẽ phình to và nổ rất khó để kiểm soát được

Trên thực tế thị trường đất nền đang đạt tốc độ tăng trưởng cao cả ở phân khúc cao cấp và bình dân. Có nhiều nguyên nhân có thể lí giải cho hiện tượng này:

Thứ nhất, do yếu tố tâm lý khách hàng. Nhiều người cho rằng nguồn cung căn hộ thì sẽ còn mãi, còn đất nền thì ngày càng hẹp đi. Nên họ đã chuyển hướng đầu tư.

Những thông tin như nhà nước sắp cho tách thửa và cấp sổ, đại gia sắp xây dựng “siêu dự án”, xây cầu, có công trình mới,…

Cũng đã tạo hiệu ứng và tăng niềm tin cho nhà đầu tư đổ xô vào đất nền. Thậm chí động lực tăng giá ở một số khu vực chỉ là những tin đồn hoặc ăn theo vùng lân cận

Thứ hai, những nhà đầu tư nhỏ trước đây họ còn chưa mạnh dạn trong đầu tư. Thì giờ đây, khi thị trường đã ấm lên, họ sẵn sàng bỏ ra vài trăm triệu để mua đất vùng ven đón sóng đầu tư.

Thứ ba, nhà đầu tư nhận thấy lợi nhuận của đất nền đang cao hơn so với đầu tư sản phẩm là các căn hộ. Nguyên nhân này cũng tạo ra động lực để “sóng” giá đất tăng mạnh và lan được rộng hơn.

Khi người mua, người bán nhộn nhịp thì những cò đất cũng chớp thời cơ đó mà đẩy giá nhà đất lên cao.

Có một thực tế là không ít nhà đầu tư đang đầu tư theo hiệu ứng domino. Thấy người khác kiếm lời dễ thế là cũng lao theo mà không có một suy nghĩ nào.

Chúng ta đã chứng kiến một thời mà nhà nhà, người người tham gia BĐS khiến giá đất tăng vào tình trạng sốt ảo xảy ra.

Thực tế giá đất chỉ tăng đến một giới hạn nào đó. Do đó, nếu các nhà đầu tư không bình tĩnh xem xét, mà cứ chạy theo đám đông thì rất có thể những nơi đó sẽ hình thành nên những khu đất “chết”.

Thực tế cho thấy ở thời điểm này, ngay bên cạnh dự án biệt thự, nhà liên kế của Khang Điền ở quận 9. Gía của nó đang đắt hàng như tôm tươi mà cũng vẫn còn tồn tại một khu biệt thự đang chỉ để trồng cỏ.

Xét về mặt kinh tế học, để biết giá của một lô đất có thể đạt giới hạn đến mức nào. Thì nhà đầu tư phải dựa vào khả năng khai thác của nó và so sánh nó với đất ở các khu vực có đặc điểm tương đồng.

Thứ hai là đất nền sau khi xây dựng lên thì mức độ sinh lời từ việc cho thuê sẽ là bao nhiêu phần trăm. Nếu giá cho thuê đạt tối thiểu 2%/năm/ tổng giá trị. Thì lô đất đo mới tạm gọi là có triển vọng đầu tư.

Mức độ nguy hiểm của sốt đất ảo là vô cùng lớn

Thứ nhất, nợ xấu của hệ thống ngân hàng (NH) từ hệ quả tăng trưởng quá nóng của BĐS giai đoạn 2008-2011 đến nay chắc chắn là chưa giải quyết được. Bằng chứng là đến nay nhà nước vẫn đang tìm cách để khơi thông “cục máu đông” nợ xấu đang làm nèn kinh tế phát triển chậm.

Thứ hai, Giai đoạn 2008-2009, tại TP.HCM chỉ mới có khoảng 10.000 căn hộ và đất nền được chào bán ra thị trường.

Còn bây giờ, nguồn cung căn hộ và đất nền đã là 50.000 sản phẩm và dự báo năm 2017-2019 con số này sẽ tăng thêm 50.000 sản phẩm nữa. Như vậy, rõ ràng quy mô căn hộ và đất nền hiện nay lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Nguồn cung căn hộ và đất nền giờ đây có thể đã tăng gấp 10 lần. Thế nên nếu như bong bóng BĐS thời điểm này thì hậu quả sẽ vô cùng nghiêm trọng

Những vấn đề nêu trên đủ để thấy, nếu không tìm được giải pháp thích hợp vào lúc này thì rõ ràng bong bóng BĐS sẽ có khả năng quay trở lại. Đáng lo là nếu lần này xảy ra bong bóng BĐS, thì mức độ nguy hiểm và tác động của nó sẽ là nghiêm trọng hơn rất nhiều. Vì quy mô của thị trường hiện đã lớn hơn rất nhiều.

Như chúng ta đều thấy, khủng hoảng địa ốc năm 2008-2011 đã khiến nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng, trắng tay, lâm vào cảnh nợ nần,…

Hiện nay nợ xấu của nhiều NH vẫn có nguồn gốc từ bong bóng BĐS 2007-2008. Đến nay khoản nợ xấu này vẫn đang bám vào nền kinh tế và mọi người vẫn đau đáu với câu hỏi: Làm sao, đến khi nào mới có thể giải quyết được hết nợ xấu liên quan đến BĐS để giải thoát cho nền kinh tế.

Không chỉ vậy, nhìn lại năm 2008, NH cho vay tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo, hoặc có thể cho vay đến 80% là ghê gớm lắm rồi.

Hơn nữa, trước đây thị trường còn được chống đỡ bằng lượng vốn cổ phần rất lớn. Tức là các NH và công ty có thể huy động vốn rất thuận lợi vào thời điểm đó. Nhưng hiện nay là NH thương mại thì đâu dễ để tăng vốn.

Từ một số thục trạng nêu trên cho thấy, thị trường TP.HCM đang tồn tại những rủi ro vô cùng lớn. Do đó, nếu như không thận trọng ngay từ bây giờ thì những ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế sẽ là không lường.

Đầu tư BĐS là vấn đề mang tính thị trường, do nhà đầu tư tự lựa chọn cho mình, lời ăn, lỗ chịu. Thế nên chính phủ không có lý gì để can thiệp vào vấn đề này.

Tuy nhiên, nếu nguồn vốn đầu tư đó phần lớn là của hệ thống NH thì Chính phủ có quyền can thiệp bằng cách giám sát các tiêu chuẩn tín dụng. Và đưa ra các chính sách để đảm bảo an toàn cho toàn bộ hệ thống. Từ đó sẽ gián tiếp giúp điều tiết thị trường BĐS theo hướng lành mạnh hơn.

NH nhà nước bây giờ cần phải giám sát chặt hoạt động tín dụng của các NH thương mại. Khi hệ thống NH cung ứng vốn an toàn thì chuyện đất nền nóng cũng sẽ chẳng ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế.