"Ngon" nhưng không dễ "ăn"

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến thời điểm hiện tại, cả nước có 336 KCN với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 KCN đang hoạt động và 75 khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các KCN đang hoạt động trên toàn quốc.

Số liệu từ Bộ Xây dựng nêu, từ đầu quý II/2020 đến nay, tuy vẫn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch COVID-19, nhưng chỉ số giá thuê bất động sản KCN vẫn tăng trưởng 9% so với năm 2019 và là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng trước tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp.

Khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào bất động sản KCN, mức độ cạnh tranh càng lớn.

Trước sức hấp dẫn lớn, hàng loạt doanh nghiệp ngoài ngành đã tham gia đầu tư vào các khu công nghiệp. Điển hình, Công ty CP Quốc tế Sơn Hà bước chân vào lĩnh vực này với 3 dự án, trong đó 1 dự án đã hoàn thiện pháp lý, dự án thứ 2 đang sắp hoàn thiện.

Thậm chí, để rút ngắn thời gian, các doanh nghiệp ngoài ngành đã tìm cách thâu tóm, mua bán sáp nhập các doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp như trường hợp của Tổng công ty CP Thiết bị điện Việt Nam (Gelex) với tham vọng mua và sở hữu chi phối Tổng công ty Viglacera.

Tuy nhiên, bất động sản KCN dù "ngon" nhưng không dễ "ăn". Báo cáo tài chính hợp nhất của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc trong quý 2/2020 cho thấy, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần chỉ đạt 172 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức doanh thu thấp nhất của Kinh Bắc kể từ quý 3/2017 và cũng đánh dấu mức giảm doanh thu quý thứ 5 liên tiếp của công ty này.

Bức tranh tương tự cũng diễn ra tại Công ty CP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (ITA). Trong sáu tháng đầu năm 2020, doanh thu thuần của ITA giảm hơn 30% so với cùng kỳ, đạt 256 tỷ đồng. Các mảng kinh doanh của ITA như doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng, doanh thu cho thuê hoạt động nhà xưởng kho bãi và đất, doanh thu bán đất nền và nhà ở… đều có sự sụt giảm so với cùng kỳ.

Một “ông lớn” khác là Becamex IDC cũng ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.254 tỷ đồng, giảm 38,5%, lợi nhuận đạt 248 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2020, Becamex ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 2,484 tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ. Lãi ròng giảm 55%, còn hơn 533 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Fiin Pro, trong quý 2/2020, tổng doanh thu của 22 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp giảm 16% so với cùng kỳ năm trước, đạt gần 10.283 tỷ đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế cũng giảm 5% còn 1.552 tỷ đồng.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo, ở nhiều nơi, bất động sản công nghiệp phát triển nóng nhưng không hẳn do nhu cầu, mà do cò và môi giới đẩy giá lên trong khi hạ tầng chưa đồng bộ. Các doanh nghiệp “ngoại đạo”, đặc biệt là những doanh nghiệp vốn mỏng, đòn bẩy tài chính cao, non kinh nghiệm có thể gặp rủi ro rất cao nếu ồ ạt đổ tiền vào những nơi này.

“Bất động sản công nghiệp trong giai đoạn này có thể xem là cơ hội vàng nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn”, ông Hiếu nói.

Lộ nhiều bất cập

Theo các chuyên gia, hệ thống hạ tầng thiếu đồng bộ, thủ tục hành chính rườm và thiếu hụt nguồn nhân lực có chuyên môn, tay nghề là những điểm trừ lớn nhất với bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam, trung bình một dự án mất 3-5 năm để hoàn thiện thủ tục, hồ sơ. Với các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thời gian ước tính là 2-3 năm. “Sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế là có, nhưng họ gặp không ít rào cản từ luật, người thực thi luật và các văn bản dưới luật”, ông Quang chia sẻ.

Hệ thống hạ tầng thiếu đồng bộ là một trong những điểm trừ lớn nhất với bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Vì vậy, ông Quang cho rằng làn sóng chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam có thể khiến các nhà đầu tư khu công nghiệp không thể kịp thời cung cấp cho thị trường các sản phẩm phục vụ công nghiệp có chất lượng do việc này tốn khá nhiều thời gian, đặc biệt ở khẩu pháp lý.

Về hạn chế của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông và kho bãi lưu trữ, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, ở miền Bắc, chỉ những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp nằm gần trục giao thông nối Hải Phòng với Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương mới tiết giảm chi phí vận chuyển.

Ở miền Nam, khoảng cách từ các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương tới cảng biển ở Vũng Tàu đều trên 100km. Với các khu công nghiệp ở TPHCM, ông Khương cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hoá vận chuyển trên các tuyến cao tốc, dù địa phương này sở hữu gần 100 tuyến đường thủy nội địa với chiều dài gần 700km.

“Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp. Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh”, ông Khương nói.

Còn ông Trần Dương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Tạo thừa nhận, yếu tố khiến các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn nhất là thu hút và giữ chân người lao động, đặc biệt lao động chất lượng cao. Các trường dạy nghề, cao đẳng, đại học đào tạo ra ngày càng nhiều lao động nhưng họ gần như không đáp ứng được như cầu sử dụng lao động của các doanh nghiệp. Quy mô nguồn lao động và chất lượng lao động ở Việt Nam đã không được chuẩn bị tốt cho một làn sóng di dời sản xuất lớn.