Thành công trong quá khứ của An Gia là điều không thể phủ nhận tuy nhiên liệu tương lai doanh nghiệp này có tiếp tục huy hoàng hay lại lao vào vết xe đổ của nhiều đại gia bất động sản lừng lẫy một thời khác để rồi lụn bại sau niêm yết?

Một bước lên trời

Trước năm 2016, An Gia chỉ là một công ty môi giới bất động sản nhỏ và gần như không có tên tuổi trên thị trường. Theo báo cáo tài chính năm 2016, công ty này chỉ có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, một con số rất nhỏ so với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản khác. Đặc biệt, cho đến thời điểm gần cuối 2016 công ty này đã lỗ lũy kế gần 60 tỷ đồng, nên vốn chủ sở hữu chỉ còn hơn 40 tỷ đồng.

Thời “rực rỡ” của An Gia bắt đầu từ năm 2016 khi thị trường bất động sản bắt đầu vào giai đoạn sôi động. An Gia đã rất thành công trong vấn đề môi giới và mua sỉ bán lẻ các sản phẩm bất động sản. Đặc biệt, đây cũng là năm mà An Gia gặt hái được các thành công từ dự án The Garden và The Star đã đầu tư 2 năm trước đó. Kết quả là năm 2016, An Gia bắt đầu hết thua lỗ và có lợi nhuận khoảng 1,5 tỷ đồng.

Năm 2016, cũng là năm tên tuổi của An Gia được thêm nhiều người biết đến khi hợp tác với Phát Đạt để thực hiện dự án EverRich 2 đã ngừng trệ nhiều năm. Trong liên doanh gồm An Gia, Creed Group (Nhật Bản) và Phát Đạt thực hiện dự án “siêu lớn” này, An Gia phụ trách hoạt động marketing, bán hàng. Tuy nhiên, kết quả không được như mong đợi khi EverRich 2 (đổi tên River City) đã không thể hoàn thành việc chuyển đổi giấy phép xây dựng nên phải trả tiền lại cho khách hàng và chịu phạt 20%/giá trị hợp đồng.

Mặc dù vậy, nhiều người vẫn đánh giá đây là thương vụ thành công của An Gia nói chung và của liên doanh nói riêng bởi khoản phạt 20%, thấp hơn nhiều so với mức tăng giá của bất động sản thời điểm đó. Trong đó, liên doanh An Gia và Creed Group đã được Phát Đạt chi tiền bồi thường 359 tỷ đồng vào tháng 3/2018.

Tiếp nối thành công đó, năm 2017 An Gia tiếp tục hoàn thành 2 dự án là Riverside và Skyline (Quận 7). Bên cạnh đó, An Gia cũng thành công trong việc môi giới và kinh doanh rất nhiều dự án khác. Cũng trong năm này công ty đạt doanh thu lên tới 989 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lên đến 58 tỷ đồng. Đây cũng là năm đầu tiên An Gia thoát khỏi lỗ lũy kế.

Năm 2018, là năm đánh dấu sự thành công và lớn mạnh thật sự của An Gia. Công ty đã thành công trong việc bán cho Greed 2.631.589 cổ phiếu với giá 35.500 đồng/cổ phiếu. Chỉ một thời gian ngắn sau đó An Gia tiếp tục tăng vốn điều lệ từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn cổ phần và phát hành cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ lên 450 tỷ đồng. Cũng trong năm nay An Gia đạt doanh thu 1.125 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lên đến 292 tỷ đồng. Như vậy, tính ra chỉ trong vài năm ngắn ngủi An Gia đã có một bước tiến thần tốc.

Năm 2019, được xem là một năm thành công với An Gia khi hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 750 tỷ đồng. Đặc biệt đây cũng là năm An Gia tiếp tục có những bước phát triển vượt bậc khi thực hiện một loạt dự án có quy mô lớn. Các dự án đáng chú ý của Công ty này là The Sóng tại Vũng Tàu. Dự án được xây dựng trên diện tích gần 9.000m2, tại khu đất “kim cương” ở thành phố du lịch biển đang cực kỳ phát triển. Tổng đầu tư dự án lên đến 2.200 tỷ đồng với hơn 1.500 căn hộ. Bên cạnh đó, An Gia cũng liên doanh đầu tư rất nhiều dự án lớn khác.

Mặc dù về quy mô An Gia đã phát triển mạnh mẽ nhưng xét về mặt tài chính thì đây không hẳn là một năm thành công của An Gia. Trong 9 tháng đầu năm doanh thu của công ty chỉ đạt 248 tỷ đồng, giảm 77% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt lợi nhuận của Công ty cũng chỉ đạt vỏn vẹn 66 tỷ đồng, giảm 78% so với cùng kỳ.

Theo giải trình từ phía công ty sở dĩ doanh thu và lợi nhuận sụt giảm do Công ty không bàn giao nhà như những năm trước. Doanh thu dự kiến đạt được cả năm là 359 tỷ đồng chủ yếu từ dịch vụ môi giới, tư vấn và bán lẻ các căn hộ còn lại.

Có thể nói An Gia đã “một bước lên trời” một cách thần kỳ. Từ một doanh nghiệp liên tục thua lỗ đã nhanh chóng trở thành doanh nghiệp có giá trị vốn hóa hơn 2.000 tỷ đồng sau khi niêm yết. Sự thành công của An Gia có dấu ấn rất lớn của vị Chủ tịch trẻ tuổi Nguyễn Bá Sáng. Vị Chủ tịch này đã chớp được thời cơ phục hồi của thị trường bất động sản để biến một công ty môi giới thua lỗ triền miên thành một chủ đầu tư có thế lực trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để có đươc thành quả đó có vai trò rất lớn của Creed Group. Đối tác chiến lược này không chỉ góp vốn vào An Gia mà còn là công ty chủ yếu cung cấp tài chính cho An Gia thực hiện các dự án đầu tư lớn. Hiện Creed Investments đang nắm giữ khoảng 12,11% vốn điều lệ của An Gia. Bên cạnh đó, Creed Group cũng vừa là cầu nối để An Gia huy động tài chính từ các đối tác phát triển các dự án bất động sản.

Tham vọng lớn

Trong buổi Road Show niêm yết cổ phiếu, ông Yamaguchi Masakazu – Đại diện Creed Group khẳng định "Việc niêm yết trên sàn chứng khoán không phải là đích đến cuối cùng mà chỉ là sự khởi đầu của An Gia”. Phát biểu này cho thấy đại diện của nhà đầu tư chiến lược này đang có quyết tâm lớn trong gầy dựng An Gia. Như vậy, An Gia không chỉ là An Gia mà có thể sẽ là cánh tay nối dài của các ông lớn đến từ Nhật Bản để xâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam.

Thực tế, Bất động sản An Gia cũng đặt những tham vọng rất lớn. Ban lãnh đạo Công ty khẳng định hiện An Gia có 11 dự án đã ra mắt và 5 dự án khác đang triển khai với tổng số khoảng 15.000 căn hộ. Trong vòng 3 năm tới công ty sẽ cung ứng ra thị trường 9.000 đến 12.000 căn hộ. Về dài hạn, đơn vị có kế hoạch chi 5.000 – 10.000 tỷ đồng mỗi năm để tạo lập quỹ đất đủ để phát triển bền vững trong 10 năm tiếp theo.

Những tham vọng của An Gia không phải là không có cơ sở khi mà hiện nay công ty đang triển khai rất nhiều dự án. Trong đó, có dự án đáng chú ý là The Sóng tại Vũng Tàu. Dự án với hơn 1.500 căn hộ và condotel đang được triển khai rất tốt. Dự kiến tổng đầu tư dự án này khoảng 2.200 tỷ đồng, doanh thu đạt được khoảng 4.100 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 730 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, An Gia cùng với đối tác của mình phát triển nhiều dự án quy mô khác như Dự án Signial tại Quận 7 với tổng đầu tư 1.400 tỷ đồng; Dự án River Panorama 2 với tổng đầu tư 1.100 tỷ đồng.

Cơ sở để An Gia đưa ra các tham vọng lớn có được từ sự hỗ trợ rất lớn từ các đối tác chiến lược. Hầu hết các dự án mà An Gia thực phát triển đều có sự tham gia của các đối tác chiến lược. An Gia chỉ góp vốn vào khoảng 30-51% vào cổ phần phổ thông và khoảng 20% cổ phần ưu đãi.

Phần lớn nguồn tài chính để phát triển dự án là các nhà đầu tư tài chính như Creed, Hoosiers, Riland, Newstecons… Do đó số tiền thực tế mà An Gia góp để xây dựng dự án không lớn. Nhờ cách làm này với số vốn chủ sở hữu khoảng 1.000 tỷ đồng nhưng An Gia vẫn tham gia phát triển các dự án có tổng quy mô đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tương lai vẫn là dấu hỏi

Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia chính thức giao dịch trên HSX vào ngày 09/01/2020. Giá cổ phiếu AGG của An Gia đã tăng kịch trần lên mức 30.000 đồng/cổ phiếu, từ mức giá khởi điểm 25.000 đồng. Với mức giá này vốn hóa thị trường của An Gia lên đến 2.250 tỷ đồng. Như vậy, giá trị thị trường của An Gia đã vượt qua nhiều đại gia trong ngành bất động sản như Sacomreal, Đức Long Gia Lai, Bất động sản Thế Kỷ, bằng 2/3 vốn hóa của FLC…

Như vậy, thành công của An Gia trong thời gian qua là điều không thể phủ nhận tuy nhiên tương lai thực của doanh nghiệp này vẫn là một dấu hỏi lớn. Đã có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có một quá khứ “hoành tráng” nhưng rồi “lụn bại” dần sau khi niêm yết và hiện tại đang gặp rất nhiều khó khăn hoặc kết quả không thành công như mong đợi.

Địa ốc Hoàng Quân (HQC) được niêm yết năm 2010 với mức giá đỉnh điểm lên đến hơn 40.000 đồng/cổ phiếu. Năm 2009 và 2010, HQC đều đạt được doanh thu và lợi nhuận rất tốt. Tuy nhiên, với việc mở rộng kinh doanh quá mức và đầu tư nhiều dự án rủi ro và quản trị yếu kém khiến Hoàng Quân nhanh chóng lụn bại. Hiện nay Hoàng Quân đang vật lộn trong khó khăn và giá cổ phiếu HQC của doanh nghiệp này chỉ còn khoảng 1.000 đồng/cổ phiếu.

Quốc Cường Gia Lai (QCG), Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Đức Long Gia Lai (DLG), Itaco (ITA), FLC (FLC), An Dương Thảo Điền (HAR)… cũng từng là những “ông kẹ” trên thị trường bất động sản một thời nhưng nay đang lụn bại theo năm tháng.

Những doanh nghiệp bất động sàn này đã không thể vực dậy được dù đang có quỹ đất lớn và thị trường bất động sản khởi sắc thời gian qua. HAG đã thoái vốn hết ra khỏi mảng bất động sản dù có rất nhiều lợi thế trước đó. ITA thì đang chìm ngập trong khó khăn và không thể gượng gậy được dù thị trường bất động sản lên cơn sốt. FLC sở hữu quỹ đất và các dự án siêu lớn khắp tỉnh thành trong cả nước nhưng lợi nhuận èo uột, giá cổ phiếu chỉ còn khoảng 4.000 đồng, bằng 30% so với giá trị sổ sách.

Trở lại với câu chuyện của An Gia có thể thấy Công ty này đã tận dụng rất tốt nguồn vốn ngoại để mở rộng phát triển hoạt động của mình. Chính nguồn lực từ các quỹ đầu tư đã đưa doanh nghiệp này “đi rất xa” trong việc thực hiện các dự án đầu tư.

Hiện nay, khối ngoại cũng đang nắm giữ khoảng 28,4% vốn điều lệ của công ty. Một tỷ lệ sở hữu lý tưởng để họ hỗ trợ cho An Gia nhưng không làm mất đi bản sắc của doanh nghiệp. Trong HĐQT của An Gia cũng có người nước ngoài là đại diện các quỹ đầu tư. Vì những lý do đó mà An Gia có nhiều lợi thế hơn những doanh nghiệp bất động sản thất bại kể trên.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là không có những rủi ro đang chờ đợi An Gia và những cổ đông phía trước. Việc phát triển dự án theo mô hình hình thành công ty dự án liên doanh cũng có nhiều nhược điểm. Với việc thị trường bất động sản khởi sắc như thời gian qua thì việc đầu tư dự án có thể dễ dàng có lợi nhuận nhưng nếu thị trường bất động sản khó khăn thì mọi chuyện hoàn toàn khác.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang được xem là có mức giá quá cao so với thu nhập của người dân. Thị trường bất động sản TP.HCM và một số vùng phụ cận đã tăng 2-3 lần, thậm chí cao hơn trong vòng 3-4 năm qua. Với chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản thì rất có thể đây sẽ là một mức đỉnh của thị trường trong nhiều năm nữa.

Do đó, thị trường bất động sản khó còn có cơ hội vàng như những năm trước. Bên cạnh đó rủi ro khi mua phải những dự án có pháp lý không rõ ràng, mức giá không hợp lý khiến thua lỗ trong đầu tư cũng không hề nhỏ.

Việc An Gia đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư các dự án có nguy cơ dẫn đến những rủi ro rất lớn. Những rủi ro này càng tăng lên khi mà rất có thể trình độ quản lý của đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp xuất thân từ môi giới này có thể không thể theo kịp với tốc độ phát triển và quy mô của công ty.

An Gia hiện đã có hàng chục công ty con và công ty liên kết. Chỉ riêng ông Nguyễn Bá Sáng đang làm Chủ tịch HĐQT của 5 Công ty và Tổng Giám đốc của 9 công ty cho thấy một mô hình quản trị chứa đựng rất nhiều rủi ro.

Đối với gia nhà đầu tư nếu không thận trọng khi “lao vào canh bạc” những doanh nghiệp mới, có quá khứ hoành tráng cũng có thể phải ôm hận. YEG có một quá khứ lừng lẫy nhưng giá cổ phiếu đã giảm hơn 90% và hiện vẫn chưa mò thấy đáy.

Cổ phiếu CRE một ông lớn trong ngành môi giới bất động sản nơi Shark Phạm Thanh Hưng làm Phó Chủ tịch HĐQT và cổ phiếu HTN của một công ty trong Hưng Thịnh Group đã giảm 30% sau hơn 1 năm niêm yết. Cổ phiếu AGG đang giao dịch quanh mức 30.000 đồng/cổ phiếu, tương đương P/E (EPS 2019) vào khoảng 30 lần cũng là một con số rất đáng lưu tâm.