Bất động sản đang ấm dần khi lãi suất giảm. Ảnh NoiThatXhome.vn

Lãi suất đang trong xu hướng giảm

Trong một khoảng thời gian ngắn NHNN đã liên tục giảm các lãi suất chính sách. Lần gần đây nhất, NHNN chỉ còn áp trần lãi suất đối với lãi suất tiền gửi kỳ hạn dưới 12 tháng còn những kỳ hạn cao hơn lãi suất được thả nổi. Trong khi đó lãi suất trần cho vay đối với 4 nhóm đối tượng ưu tiên được áp trần với mức 13%. Trên thị trường nhiều ngân hàng cũng liên tục tung ra các chính sách giảm lãi suất. Hiện tại, lãi suất cho vay đã giảm 2-4% so với hồi đầu năm, về mức 14-16%. Thậm chí một số ngân hàng còn cho một số đối tượng ưu tiên vay với lãi suất 12-14%.

Những diễn biến trên cho thấy lãi suất đang trong một xu thế giảm khá rõ ràng. Lần giảm lãi suất lần này của thị trường không còn đơn thuần là do các giải pháp mang tính chất hành chính của NHNN mà là do xu thế chung của toàn bộ thị trường.

Cơ sở của việc NHNN cắt giảm lãi suất là do lạm phát đã hạ nhiệt (5 tháng đầu năm chỉ tăng 2,58%) và tăng trưởng tín dụng trong những tháng đầu năm đang ở mức quá thấp (4 tháng đầu năm giảm 0,59%). Ngoài ra, lãi suất cũng được giảm một cách “tự nhiên” do cầu về tín dụng trong nền kinh tế sụt giảm mạnh. Doanh nghiệp người dân không còn mặn mà với việc vay tiền để tiêu dùng hay đầu tư kinh doanh do rủi ro kinh tế quá lớn.

Hiện tại, vấn đề tồn tại lớn nhất của hệ thống ngân hàng chính là nợ xấu của các ngân hàng. Theo con số chính thức mà NHNN công bố thì nợ xấu của hệ thống tài chính tính đến ngày 30/04/2012 là 108,6 nghìn tỷ đồng, tương đương mức 4,15% tổng dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, trước đó trong khi trả lời chất vấn trước Quốc hội, Thống đốc NHNN cho rằng nợ xấu của của ngân hàng hiện nay là 8-10%. Một số ước tính độc lập khác cho rằng nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt Nam khoảng 12-14%. Như vậy, rõ ràng vấn đề nợ xấu đang hết sức trầm trọng chứ không phải là “con số đẹp” như con số NHNN mới công bố.

Tuy nhiên, bất chấp hiện tượng nợ xấu còn cao, lãi suất vẫn có thể giảm khi NHNN đang quyết tâm cung ứng tín dụng mỗi tháng khoảng 50.000 tỷ đồng cho đến cuối năm, để tín dụng cả năm tăng khoảng 12%. Tính khả thi của chính sách này “nằm trong tay” NHNN nên nó hoàn toàn có thể thực hiện được. Điều này đồng nghĩa với việc lãi suất tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Bất động sản chỉ bớt khó khăn hơn

Với việc lãi suất giảm mạnh, rất nhiều người kỳ vọng tiền sẽ chảy vào bất động sản làm cho thị trường này hồi sinh. Gần đây xuất hiện một số thông tin là nhiều dự án bất động sản đang “đắp chiếu” đã tái khởi động trở lại. Ngoài ra, cũng có thông tin cho biết nhiều người đang rút tiền tiết kiệm để đầu tư vào nhà đất. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng đang thực hiện các chương trình cho khách hàng vay mua căn hộ với lãi suất thấp. Những thông tin đó dường như đang vẽ nên một bức tranh tươi sáng về thị trường bất động sản. Tuy vậy, liệu thị trường bất động sản có dễ dàng tăng trở lại hay không?

Trên thực tế, bất động sản của Việt Nam đang mắc phải “cơn bạo bệnh” vào không dễ chữa lành trong một sớm một chiều. Giá trung bình một căn hộ tại các thanh phố lớn của Việt Nam cao gấp 26 lần thu nhập bình quân của người dân tại thành phố đó, trong khi đó trung bình trên thế giới chỉ có 6 lần. Giá nhà đất đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân vì vậy mặc dù nhu cầu nhà đất lớn nhưng tỷ lệ số người có đủ khả năng mua nhà lại không nhiều. Các đợt bùng nỗ của thị trường trong năm 2007 và đầu năm 2008 phần lớn do tính đầu cơ.

Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết:“Cuộc khủng hoảng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay do phát triển không có kế hoạch, thiếu kiểm soát dẫn đến mất cân đối nguồn lực tài chính, không sử dụng vốn đúng mục đích, thiếu nghiên cứu thị trường. Do vậy, bây giờ doanh nghiệp phải nỗ lực tự cứu mình bằng cách cơ cấu lại sản phẩm, xây dựng lại chiến lược giá thành phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân”.

Một thông tin đáng chú ý khác là số liệu nghiên cứu của một tổ cơ quan có uy tín cho thấy tỷ lệ dư nợ cho vay/đầu tư vào bất động sản hiện nay vào khoảng 348 nghìn tỷ đồng, nợ xấu vào khoảng 56,77 nghìn tỷ đồng, cao gấp 8,4 lần số liệu báo cáo và tỷ lệ nợ xấu điều chỉnh là 16,31%. Những con số này đều cao hơn rất nhiều so với con số chính thức. Nợ xấu bất động sản sẽ là một rào cản rất lớn cho sự phục hồi của thị trường này.

Như vậy, hơi sớm để cho rằng hiện nay thị trường bất động sản đã chạm đáy và sẽ nhanh chóng phục hồi. Một thực tế vẫn đang hiện diện là dù giá bất động sản đã giảm nhưng vẫn còn quá cao so với thu nhập người dân. Không những vậy nguồn cung bất động sản hiện này được xem là tăng quá nhanh và có dấu hiệu dư thừa.

Không những vậy, kinh nghiệm ở nhiều quốc gia sau khủng hoảng cho thấy bất động sản mất rất nhiều thời gian để phục hồi trở lại. Do đó, rất khó kỳ vọng bất động sản sẽ tăng mạnh chỉ với việc lãi suất giảm mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tốt khác.

Tuy nhiên, với việc giảm của lãi suất, các chính sách cho vay đối với bất động sản thoáng hơn. Doanh nghiệp bất động sản được phép giãn nợ, tái cấu trúc nợ thì sự khó khăn của doanh nghiệp bất động sản được giải tỏa phần nào. Thị trường bất động sản ở một số phân khúc phù hợp với nhu cầu thực của người dân có thể ấm dần lên.