Trong vòng hơn 20 năm qua thi truong bat dong san Viet Nam đã chứng kiến bao lần những cơn sốt sôi sục và cả những lần đóng băng triền miên khiến những người quan tâm lĩnh vực này đứng ngồi không yên.

Thị trường bất động sản Việt Nam đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân

Hãy cùng chúng tôi điểm lại 3 cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam trong suốt hơn 20 năm qua và xem liệu trong năm 2016 hoặc 2017 có sự chuyển biến đột phá nào không qua bài viết dưới đây.

1993 – 1994 xuất hiện cơn sốt đầu tiên

Xuất hiện từ năm 1993 đến cuối năm 1994, khi luật đất đai ra đời đã thừa nhận việc mua, bán quyền sử dụng đất và khi đất nước cơ bản đã thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế – xã hội.

Sau khi Nhà nước đánh thuế thu nhập và tăng thuế suất chuyển nhượng bất động sản thì thị trường địa ốc đã vượt qua đỉnh và sang dốc bên kia, rồi nằm ở đó từ đầu năm 1995 đến cuối năm 2000. Vào lúc đỉnh điểm, giá cả đã cao gấp tới 4 lần so với đáy (trước lúc sốt).

Cơn sốt thứ 2 vào cuối năm 2000 – đầu 2001

Xuất hiện vào cuối năm 2000 đầu năm 2001, cùng lúc với giá vàng đang tăng cao, khi mà việc định giá hay kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Trong cơn sốt thứ 2 này, giá cả đã tăng từ 2,5 tới 3 lần.

Vào cuối năm 2002, cơn sốt này đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Sau đó, thị trường bất động sản đã gần như không có chuyển biến gì trong gần 6 năm, nguyên nhân là do giá vàng tăng cao liên tục và đã kéo dài trong suốt thập kỷ đầu tiên của thế kỷ XXI, đồng thời thị trường chứng khoán cũng xuất hiện và tạo ra một kênh đầu tư mới.

Cơn sốt thứ 3 vào 2007 – 2008

Tháng 3/2007, khi thị trường chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, thì có một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường bất động sản, làm thị trường bất động sản bước vào cơn sốt thứ 3. Tháng 3/2008 thì đã vượt qua đỉnh và sang dốc bên kia. Nguyên nhân chủ yếu là do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng tới 19,89%) và lãi suất vay ngân hàng cũng ở mức rất cao. Hơn nữa cuối năm đó đã xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.

Bên cạnh những cơn sốt sôi sục thì thị trường bất động sản cũng có lần đóng băng kéo dài…

Bên cạnh những cơn sốt sôi sục thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã có lần đóng băng kéo dài tới 4 năm (từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014). Nhằm ứng phó với những khó khăn ở trong nước, Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu lên tớ gần 10 tỷ USD thông qua việc cấp bù lãi suất tín dụng đồng thời kéo theo khoảng 430 nghìn tỷ đồng tín dụng, tức đã đưa mức tín dụng lên tới 120% GDP.

Theo đó, một nguồn tín dụng không nhỏ đã bị các doanh nghiệp và người vay đổ vào thị trường bất động sản, làm thị trường bất động sản Việt Nam ấm trở lại cho đến năm 2010. Tuy nhiên, từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014, thị trường bất động sản lại bị đóng băng.

Sự bùng nổ có thể xuất hiện cơn sốt thứ 4 trong thị trường bất động sản Việt Nam vào 2016 – 2017

Từ cuối năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu ấm lên và có dấu hiệu nóng vào cuối năm 2015. Như vậy, nhiều khả năng vào năm 2016- 2017 cơn sốt thứ 4 sẽ xuất hiện. Cơn sốt này xuất hiện là do các yếu tố sau: Thứ nhất, lạm phát thấp trong năm 2014 (tăng 1,84%), còn năm 2015 chỉ tăng được 0,4% sau 9 tháng.

Thứ hai, các chỉ số chứng khoán sau khi đã tăng trong 3 năm, nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong năm thứ 4 này và sẽ có một nguồn vốn không nhỏ từ thị trường chứng khoán được đưa sang thị trường bất động sản.

Thứ ba, giá vàng vẫn đang diễn biến theo hình răng cưa, tuy nhiên lại theo chiều hướng giảm. Những cơn sốt bất động sản vừa qua đã tạo ra nhiều hệ quả, cụ thể có việc hút và chôn vốn vào thị trường đã tạo ra nợ xấu và vòng luẩn quẩn: bất động sản lên – siết nợ – bất động sản xuống – tài sản thế chấp bốc hơi – ngân hàng kiệt quệ – siết nợ càng cao.

Thị trường bất động sản ấm lên, sau một thời gian dài có tác dụng giải quyết các nợ xấu và tạo điều kiện tăng trưởng tín dụng đồng thời ngăn chặn việc doanh nghiệp phá sản… Tuy nhiên nếu không xử lý tốt thì vòng luẩn quẩn sẽ tái diễn.

Để tránh các hậu quả xấu do sốt bất động sản gây ra thì những ngân hàng thương mại cần phải kiểm soát tốt tín dụng bất động sản, tín dụng cho vay và phải đánh giá đúng tài sản thế chấp… Còn các nhà đầu tư sơ cấp thì phải tập trung hoàn thiện các công trình đang xây dựng để tăng cung, đặc biệt chú ý cơ cấu sản phẩm…