>> Năm 2014, tiền chảy mạnh vào bất động sản?

Gói 30.000 tỷ đồng, với lãi suất chưa rất thấp và thời gian vay kéo dài được kỳ vọng hỗ trợ tốt cho thị trường. Hiện nay, điều kiện cho vay đang được nới lỏng và Chính phủ cũng đã thúc dục các ngân hàng đẩy mạnh việc cho vay. Thậm chí, gần đây NHNN còn “bật đèn xanh” cho phép các NHTM được phép tiếp tục cho những khách hàng có nợ xấu tiếp tục được vay thêm.

Tuy nhiên, sau gần 6 tháng triển khai chương trình này mới chỉ có 590 khách hàng cá nhân được vay và giải ngân được 142 tỷ đồng và khoảng hơn 10 doanh nghiệp được cam kết vay với số vốn chỉ khoảng 1.000 tỷ đồng. Đây là số tiền rất nhỏ so với quy mô dự kiến của gói hỗ trợ. Nhiều chuyên gia cho rằng gói 30.000 tỷ đã không đạt được thành công như mong đợi.

Thực tế, tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản liên tục giảm trong những năm qua. Cụ thể, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đã giảm từ 10,23% vào cuối năm 2010, xuống còn 8,12% vào cuối năm 2011 và 8% vào cuối năm 2012. Tính đến cuối tháng 6 năm 2012, tỷ trọng tín dụng bất động sản có nhích lên chút ít nhưng vẫn chỉ vào khoảng 8,13%, tương ứng với khoảng 263.150 tỷ đồng. Như vậy, so với dư nợ chung của nền kinh tế thì dư nợ bất động sản tăng cao hơn chút nhưng vẫn ở mức rất thấp.

Nguyên nhân, là hầu hết tổ chức tín dụng (TCTD) đều e ngại rủi ro cho vay đầu tư bất động sản. Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu thuộc Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, cho biết có đến 86,7% TCTD được điều tra dự kiến không tăng tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong khi đó theo điều tra của Vụ Dự báo, Thống kê tiền tệ của NHNN mới đây cho biết có khoảng 40% TCTD đã hoặc dự kiến sẽ tiếp tục cắt giảm tín dụng cho lĩnh vực đầu tư bất động sản trong cuối năm 2013.

Như vậy liệu năm 2014, tín dụng bất động sản có thật sự khởi sắc trở lại? Để trả lời câu hỏi này cần phải nhìn từ 3 yếu tố ngân hàng (cấp tiền), khách hàng (khả năng chi trả và tâm lý) và thị trường (bối cảnh chung).

Đối với thị trường, theo báo cáo của Bộ Xây dựng hiện nay trên cả nước có 4.015 dự án nhà ở với tổng mức đầu tư gần 4.487 nghìn tỷ đồng nhưng cho đến nay tổng số vốn đã giải ngân chỉ bằng 17,26% tổng số vốn đã đăng ký. Trong khi đó theo báo cáo của một số tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản thì tổng nguồn cung căn hộ dự kiến 2014-2016 tại Tp HCM hơn 70.000 căn, còn tại Hà Nội khoảng hơn 60.000 căn. Tức là nguồn cung của tất cả các dự án đang triển khai và hoàn thành trong 3 năm tới sẽ gấp khoảng 3,5 lần tổng cung căn hộ trên thị trường hiện nay đang có.

Như vậy, nguồn cung tiềm tàng còn rất lớn làm cho thị trường khó tăng nóng trở lại. Trong khi đó, giá bất động sản hiện tại vẫn đang rất cao vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Xét về phía người dân thì rõ ràng với bối cảnh nền kinh tế bấp bênh như hiện nay thì việc vay tiền mua nhà là điều cũng phải hết sức cân nhắc. Trước đây thị trường lên cơn sốt chủ yếu do mua bán đầu cơ, số người mua nhà cho nhu cầu thực chỉ chiếm 20-30%. Với sự suy giảm của thị trường yếu tố đầu cơ giảm hẳn, nhiều người đầu cơ phá sản. Như vậy, làn sóng đầu cơ cũng khó lặp lại. Đối tượng mà thị trường bất động sản trông chờ chỉ là người có nhu cầu thực. Trong khi số người có khả năng chi trả thực sự không lớn?

Đối với ngân hàng thì rõ ràng sau cú sốc về nợ xấu, lừa đảo… thì dường như các ngân hàng đang kiệt sức. Số liệu báo cáo mới nhất về nợ xấu cho thấy nợ xấu toàn bộ hệ thống ngân hàng cuối năm 2013 giảm xuống dưới mức 4%. Đây là con số đẹp nhưng chỉ mang tính hình thức. VAMC chỉ mới đảm nhiệm chức năng “đóng băng nợ”. Cho nên nợ xấu vẫn còn là một nguy cơ rất lớn. Do vậy, không thể kỳ vọng ngân hàng thẳng tay bung tiền cho bất động sản như trước.

Như vậy, nhìn chung thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực hơn và đã dịch chuyển từ một thị trường có tính đầu cơ cao sang thị trường cho người có nhu cầu thực. Giá nhà đất tại phân khúc bình dân có thể chạm đáy nhưng ở phân khúc trung và cao cấp có thể phải tiếp tục điều chỉnh.

Trước bối cảnh đó, năm 2014 khó có thể kỳ vọng các TCTD mạnh tay rót tiền cho bất động sản vì vẫn còn nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn. Việc giải ngân gói 30.000 tỷ cũng sẽ không dễ dàng thành công như kỳ vọng. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường ở phân khúc bình dân tiếp tục được cải thiện và cùng với đó quá trình tái cấu trúc lại thị trường có thể diễn ra mạnh mẽ hơn.