Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL đã đưa ra dự báo rằng các giao dịch khách sạn trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ đạt giá trị 7 tỷ USD trong năm 2021, tăng 20% ​​so với 5,8 tỷ đô la của năm 2020. Phần lớn các giao dịch của năm 2020 diễn ra vào quý đầu năm, trước khi đại dịch bùng phát.

Nhật Bản được coi là thị trường đầu tư khách sạn đáng mơ ước nhất trong khu vực, với 52% số người được hỏi ưa thích thị trường này. Tiếp theo là Đông Nam Á với 46%, Úc với 31% và Trung Quốc với 22% số người được hỏi. JLL đã thăm dò ý kiến ​​khoảng 100 khách hàng vào cuối tháng 1/2021.

Nihat Ercan, Giám đốc điều hành cấp cao và trưởng bộ phận kinh doanh đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong mảng khách sạn và nhà hàng của JLL cho biết: “Chu kỳ đầu tư đã được thiết lập lại và chúng ta hiện đang ở trên đỉnh của giai đoạn phục hồi. Sự lạc quan về việc triển khai vắc-xin trên diện rộng và đà phục hồi của ngành du lịch đã bắt đầu thúc đẩy hoạt động đầu tư và các nhà đầu tư không muốn bỏ lỡ cơ hội này”.

Hưởng lợi từ định giá thấp

Trong khi các nguồn vốn lớn đã sẵn sàng thì việc định giá và quá trình cấp vốn sẽ trở thành những cân nhắc lớn hơn đối với các nhà đầu tư. Theo JLL, khoảng cách giữa kỳ vọng về giá của người mua và người bán sẽ thu hẹp khi tình hình đi lại được cải thiện và khả năng rủi ro trở nên ít hơn.

Hơn 80 phần trăm các nhà đầu tư được khảo sát mong muốn mức chiết khấu từ 20 đến 30 phần trăm khi định giá, trong khi người bán dự kiến ​​chỉ giảm giá chào bán xuống khoảng 10 phần trăm.

Các nhà đầu tư cho biết thị trường khách sạn Nhật Bản và Đông Nam Á đặc biệt hấp dẫn nhờ nhu cầu mạnh mẽ và các nguyên tắc cơ bản rất tích cực trong dài hạn tại các thị trường này.

Ercan cho biết: “Nhu cầu đầu tư vào bất động sản khách sạn ban đầu chỉ tập trung tại các thị trường cốt lõi như các thành phố lớn ở Nhật Bản và Úc, nhưng chúng tôi nhận thấy nhu cầu này sẽ đa dạng hóa trong những tháng tới”.

Trong số các nhà đầu tư được khảo sát, 25% đang tiếp cận thận trọng hơn để triển khai vốn, tìm kiếm triển vọng rõ ràng hơn về khả năng phục hồi từ đại dịch trước khi cam kết rót thêm vốn vào lĩnh vực khách sạn. Trong khi đó, 5% đang rời bỏ lĩnh vực này hoàn toàn để tập trung vào các loại tài sản khác.

Cơ hội gia tăng giá trị

Các nhà đầu tư cũng coi môi trường hiện tại là cơ hội để đầu tư vào các khách sạn đang có và tập trung vào các sáng kiến ​​quản lý bất động sản như cải tạo, tái xây dựng tái định vị để đáp ứng với sự thay đổi sở thích của khách hàng, JLL cho biết.

Xander Nijnens, Giám đốc điều hành kiêm trưởng bộ phận tư vấn và quản lý tài sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong mảng khách sạn và nhà hàng của JLL cho biết: “Năm vừa qua, nhà đầu tư tập trung vào việc bảo vệ dòng tiền và điều này sẽ tiếp tục trong 12 đến 18 tháng tới. Các chủ sở hữu bất động sản lâu năm nhận ra rằng bây giờ là thời điểm để đầu tư vào các khách sạn hiện có, và ít di rời dòng vốn sang các lĩnh vực khác”.

Các chủ sở hữu phải đối mặt với điều mà Nijnens gọi là “hành động cân bằng” để giữ cho chi phí vận hành linh hoạt trong quá trình đầu tư trước khi thu hồi vốn.

Trong số những người trả lời khảo sát, 36% xác định đầu tư vào khách sản do mình sở hữu là ưu tiên hàng đầu trong danh mục của họ vào năm 2021, cùng với việc tập trung siết chặt chi phí và duy trì dòng tiền.

“Có nhiều giao dịch phải được thực hiện trong môi trường hiện tại, nhưng những người chơi ưu tiên giá trị gia tăng sẽ có ưu thế hơn khi họ sẵn sàng đầu tư và định vị lại các khách sạn với mục tiêu bán chúng sau 3-5 năm”, Nijnens nói.

Cơ hội cho các quỹ đầu tư tư nhân

Các quỹ đầu tư tư nhân và các cá nhân sở hữu tài sản có giá trị ròng cao là những người mua quan trọng tại thị trường đầu tư khách sạn của châu Á - Thái Bình Dương trong năm nay, JLL cho biết. Báo cáo của JLL nêu rõ một số quỹ đầu tư tư nhân có vị thế mạnh mẽ để thực hiện các khoản đầu tư cơ hội vào các khách sạn đang gặp khó khăn.

Ví dụ, công ty quản lý đầu tư PAG có trụ sở tại Hồng Kông vào tháng 4 vừa qua đã được các nhà đầu tư cho phép rót 2,75 tỷ USD vào quỹ đầu tư mang tên Secured Capital Real Estate Partners VII. Quỹ này tập trung vào các bất động sản đang nợ nần hoặc gặp khó khăn về tài chính ở Nhật Bản, Trung Quốc, Úc, Hàn Quốc, và các thị trường được lựa chọn khác ở châu Á.

Ở quy mô nhỏ hơn, Alta Capital Real Estate của Hồng Kông vào tháng 10 đã ra mắt quỹ đầu tư trị giá 50 triệu đô la mang tên Alta Hospitality Fund Asia, nhằm mua lại các “khách sạn trong mảng chăm sóc sức khỏe và bền vững được định giá thấp”. Các khách sạn này thường là khoản đầu tư quá nhỏ với các công ty quy mô toàn cầu và quá lớn đối với các quỹ đầu tư cá nhân. Quỹ nhắm mục tiêu đến các bất động sản ở khu vực đô thị và các điểm nghỉ dưỡng tại Indonesia, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Sri Lanka, Thái Lan và Việt Nam.

Trong khi đó, Iris Capital vào tháng 11 đã thành công mua lại danh mục đầu tư gồm 17 khách sạn tại bốn thành phố của Úc từ AccorInvest thuộc tập đoàn khách sạn AccorHotels với giá 180 triệu đô la Úc (138 triệu đô la Mỹ), trong thương vụ mà JLL xác định là thương vụ bán khách sạn lớn nhất ở khu vực Australasia vào năm 2020.

Gần đây, một chi nhánh tại Úc thuộc Tập đoàn Greenland của Trung Quốc đã đồng ý lại bán khách sạn Primus trên phố Pitt ở Sydney cho nhà quản lý quỹ của Úc là Pro-Invest Group với giá 132 triệu đô la trong một thỏa thuận do JLL làm trung gian.