Mới đây, một gói tín dụng dài hạn trị giá 30.000 tỷ đồng của BIDV đã được dành riêng cho việc phát triển phân khúc nhà ở này, đi kèm với đó là các cơ chế khuyến khích, ưu đãi khá hấp dẫn dành cho doanh nghiệp của Bộ Xây dựng. Liệu NOXH có thể phát huy vai trò “thuốc giải” như kỳ vọng?

Chuyên gia lo ngại

Từ nhiều năm qua, NOXH cùng với nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, sinh viên đã tạo thành thế “chân vạc” trong chính sách phát triển nhà ở, thậm chí giữ một vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do, chương trình nhà ở mang đầy tính nhân văn này luôn rơi vào tình cảnh èo uột. Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội, hàng loạt dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, NOXH bỏ vốn ra hàng trăm tỷ đồng nhưng khả năng thu hồi vốn và tỷ lệ lấp đầy rất chậm. Số lượng dự án đăng ký nhiều, nhưng thực tế tại Hà Nội hiện nay mới chỉ có 1 dự án NOXH đi vào sử dụng là Việt Hưng.

Chính vì vậy, dù không phủ nhận tầm quan trọng của các dự án NOXH nhưng nhiều chuyên gia tỏ ra nghi ngờ sức mạnh của “đòn bẩy” này. Chẳng hạn, việc mua nhà ở thương mại làm NOXH tưởng chừng quá đơn giản nhưng vấn đề là ngân sách có chịu đựng được không, ai sẽ bù lỗ, Nhà nước sẽ xét duyệt người được thụ hưởng hay tiếp tục giao cho doanh nghiệp thực hiện theo kiểu “bình xét hộ nghèo” như hiện nay.

Việc hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng NOXH là rất cần thiết nhưng liệu mức giá có thực sự hạ xuống mức người dân có thể chấp nhận được hay lại tiếp tục lặp lại vòng luẩn quẩn NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng mức giá còn cao hơn nhà ở thương mại? Một doanh nghiệp BĐS phía Nam đã thẳng thắn cho rằng, khả năng mua được NOXH ở các thành phố lớn vô cùng khắc nghiệt.

Thậm chí cơ hội mua loại nhà này của nhiều người chưa đến 1%. Nguyên nhân là giá NOXH quá cao và thủ tục quá phức tạp. Khi đi mua nhà, người dân phải chứng minh được thu nhập của mình là bao nhiêu, diện tích hiện tại đang ở như thế nào...

"Tôi dám chắc là nếu tìm được đối tượng nằm trong quy định họ cũng không đủ tiền để mua căn nhà đó. Trong khi đó, người có điều kiện kinh tế, có nhu cầu thì lại không đủ tiêu chuẩn để được mua. Chính vì thế mới xảy ra chuyện, người có nhu cầu nhà vẫn mỏi mắt để được mua, còn NOXH vẫn ế" - DN này cho biết.

Nhà ở xã hội trong khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, một khi NOXH còn chưa tự thân giải quyết được những bất cập ngay trong bản thân nó thì rất khó để có thể gánh đỡ được trọng trách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Chính vì vậy, để chính sách này thực sự được triển khai triệt để, Bộ Xây dựng cần tìm cách tháo gỡ những khó khăn nội tại của loại hình nhà ở này, đồng thời tính toán các phương án tăng quỹ NOXH bằng việc mua lại nhà ở thương mại một cách hợp lý nhất. Có như thế chính sách này mới thực sự tác động tích cực lên thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay.

Doanh nghiệp hiến kế

Ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng giám đốc Tổng CTCP Vinaconex, cho biết tại khu đô thị Bắc An Khánh (Hà Nội) hiện có 18,5ha đã được đề xuất chuyển đổi sang NOXH. Hiện đơn vị đã hoàn chỉnh hồ sơ, phương thức thực hiện, dự kiến khởi công vào quý I-2013. Ngoài ra, nếu được chấp thuận, Vinaconex sẽ triển khai 50ha tại khu đô thị Đại Áng (Thanh Trì) rất thuận tiện về giao thông, hạ tầng.

Ông Phong khẳng định các doanh nghiệp nòng cốt trực thuộc Tổng công ty Vinaconex đều đã đăng ký tham gia chương trình phát triển NOXH. Hiện các nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng của Vinaconex có đủ điều kiện đáp ứng nhu cầu xây dựng với công nghệ cao. Trong thời gian tới, Vinaconex hy vọng sẽ tạo ra những khu đô thị NOXH chứ không phải nhà thu nhập thấp như bấy lâu nay vẫn làm.

Để thực hiện được điều đó, ông Đoàn Châu Phong kiến nghị thành phố Hà Nội cho phép doanh nghiệp để lại quỹ sàn từ nhà ở thương mại để làm quỹ dịch vụ bù đắp vào suất đầu tư cho NOXH. Từ đó, có thể kéo giá nhà xuống thấp, tạo ra sự đồng bộ, thuận tiện cho cuộc sống của người dân khi đến ở.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ NOXH được trích 15% không chịu thuế thu nhập doanh nghiệp đầu tư vào tiện ích tòa nhà, để người dân bớt phải đóng phí dịch vụ. Thêm nữa, Bộ Xây dựng và thành phố Hà Nội cần có cơ chế ưu đãi thu hút đầu tư vào trường học, bệnh viện và thí điểm làm nhà cho thuê thu hút lực lượng lao động trẻ.

Đại diện Tập đoàn Nam Cường chia sẻ đang có 140ha tại khu đô thị Đại Mỗ và sẽ dành 10-15ha làm NOXH. Để kéo giá nhà ở thương mại xuống gần với nhà ở xã hội nhằm giảm lượng hàng tồn kho, Nam Cường kiến nghị cần hạ lãi suất cho vay xuống 10%/năm thay vì 18%/năm như hiện nay; thuế thu nhập doanh nghiệp nên giảm còn 15%, thuế giá trị gia tăng giảm còn 5% cho người mua nhà ở thương mại.

Theo tính toán của doang nghiệp này, nếu cộng các yếu tố trên, giá nhà ở thương mại cũng có thể giảm 30%, đồng thời Bộ Xây dựng cần hoàn thiện chính sách cho thuê NOXH.

Đơn vị đầu đàn của Bộ Xây dựng - HUD cũng cho biết đang triển khai dự án Tây Nam Linh Đàm quy mô 49ha. Mặc dù trong số 19ha dành phát triển nhà ở, chỉ có 2,4ha dùng xây dựng NOXH nhưng doanh nghiệp này đang điều chỉnh để dành 8-9ha làm NOXH.

Chỉ để lại 10ha làm nhà ở thương mại để có vốn hoàn thiện hạ tầng xã hội trong khu đô thị. Tuy nhiên, HUD đề nghị thành phố Hà Nội cho phép tăng mật độ dân số do dự án nằm ngoài vành đai 3.