TS. Lê Xuân Nghĩa

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Chính phủ nhiều nước đã áp dụng hàng loạt giải pháp ngăn chặn khi cơn sốt đất vừa nhen nhóm.

Trong khi ở Việt Nam vẫn còn những khoảng trống về pháp lý tạo cơ hội nhóm lợi ích đầu cơ, đẩy giá đất, dẫn đến nhiều nguy cơ, hệ lụy cho cả nền kinh tế.

Suy giảm hiệu quả đầu tư

Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian qua?

Thị trường bất động sản trong thời gian qua liên tục có biến động phức tạp. Theo đó, nóng nhất là phân khúc đất nền tại khu vực ven đô Hà Nội và TP HCM, khu vực xung quanh sân bay Long Thành (Đồng Nai)… hay một số tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng… giá trung bình tăng 50-60%.

Một phân khúc khác cũng đang phát triển nóng đó chính là bất động sản công nghiệp. Mặc dù nguồn cung lớn bởi nhiều khu công nghiệp mới ra đời, nhưng giá vẫn tăng do xu hướng tăng đất nền lân cận và kỳ vọng đầu tư nước ngoài sẽ bùng nổ ở Việt Nam sau khi dịch bệnh Covid-19 qua đi.

Ở một đất nước như Việt Nam, mật độ dân cư đông gấp đôi Trung Quốc thì việc khan hiếm đất đai là điều dễ hiểu. Mặt khác tốc độ đô thị hóa quá chậm, đồng nghĩa cơ sở hạ tầng tỉnh lẻ yếu kém, làm gia tăng làn sóng di cư từ nông thôn, càng dẫn tới áp lực lên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, khi không được “chia lửa” bởi các đô thị vệ tinh.
TS. Lê Xuân Nghĩa

Trong khi đó, phân khúc văn phòng cho thuê mới có dấu hiệu phục hồi nhẹ sau thời kỳ giảm lỗ; nhà chung cư có biến động tăng chút nhưng không nhiều, riêng chung cư cao cấp còn có dấu hiệu giữ giá, lượng mua giảm.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhìn chung vẫn đóng băng, một số chỗ mới đây có dấu hiệu ấm trở lại nhưng cũng chưa rõ ràng vì thị trường còn đang nghe ngóng diễn biến dịch Covid-19...

Căn hộ chung cư gắn với nhu cầu nhà ở thực nhưng phân khúc này giá tăng không đáng kể, trong khi đất vùng ven lại tăng chóng mặt, tình trạng này phản ánh điều gì?

Đây là dấu hiệu đầu cơ mạnh vào khu vực thị trường tài sản, trong đó có bất động sản.

Nguyên nhân xuất phát từ tâm lý kỳ vọng đón nhận cơ hội lên quận của các huyện ngoại thành Hà Nội và TP HCM, đồng thời cơ hội mới từ các địa phương gắn với các dự án vùng kinh tế như Vân Đồn, Phú Quốc, Vân Phong…

Đáng nói, trong bối cảnh tình hình sản xuất kinh doanh bị “kẹt” cả đầu ra lẫn đầu vào, nhiều nhà đầu tư đã ôm vốn lao vào đầu tư bất động sản với hy vọng sau khi Covid-19 qua đi sẽ bán được giá, dành tiền quay trở lại sản xuất kinh doanh.

Bất động sản sốt, nghĩa là giá nhà ở tăng, giá thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh tăng, giá thành mọi sản phẩm, hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo. Trong khi nền kinh tế còn đang phải đối mặt với những khó khăn do dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp chưa gượng dậy nổi sau dịch, người dân bị giảm thu nhập, thì việc giá đất tăng từ thành thị tới nông thôn có thể gây ra những hệ lụy gì?

Trong dịp dịch bệnh Covid-19 bùng nổ, nhiều nước cũng đã đối mặt với hiện trạng sốt đất, phải áp dụng biện pháp kiềm chế khẩn cấp do lo sợ nguồn lực tài chính lớn bị đầu tư vào tài sản cố định không sinh lời, không tạo ra công ăn việc làm và giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Mặt khác, đáng lo ngại hơn, trong khi doanh nghiệp đang phải đối mặt với cơn lốc giá đầu vào (nguyên vật liệu, chi phí vận tải, tỷ giá…), nay lại phải đối mặt với cơn sốt đất. Giá đất tăng tiếp tục đẩy chi phí logistics tăng, chi phí mặt bằng tăng, chi phí nguyên liệu cũng sẽ tiếp tục tăng… Hậu quả là khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp nội địa đã thấp lại thêm yếu; hiệu quả đầu tư suy giảm mạnh, kể cả đầu tư công và đầu tư tư nhân.

Ví như khi làm một con đường, xây một nhà xưởng thì riêng phần đền bù giải phóng mặt bằng ngốn chi phí nhiều nhất. Đây cũng chính là lý do khiến Việt Nam mới có những “con đường đắt nhất hành tinh”, do chi phí đền bù quá khủng!

Tình cảnh này gây hao tốn vô cùng chi phí đầu tư về cơ sở hạ tầng cho cả Nhà nước và xây dựng mở rộng cơ sở sản xuất đối với khu vực tư nhân. Do đó giá đền bù cao hơn và dự toán giá cho thuê mặt bằng cũng cao hơn so với trước đây. Tôi lấy ví dụ, đang từ 100 USD/chu kỳ cho thuê thì tới nay đã có những khu công nghiệp tăng lên hơn 200 USD/chu kỳ cho thuê. Điều đó có nghĩa là chi phí thuê mặt bằng của doanh nghiệp đã tăng gấp đôi!

Quảng cáo bất động sản được treo dọc theo Đại lộ Thăng Long (đoạn qua huyện Thạch Thất, Hà Nội). Ảnh: Tạ Hải

Khi ngân hàng bị cuốn vào bất động sản

Bài học từ những cơn sốt bất động sản trước đây và đến giờ nhiều doanh nghiệp vẫn chưa khắc phục hết hệ lụy là “ông” nào cũng phải cố gắng ôm một hai miếng đất. Thậm chí nhiều trường hợp bỏ bê sản xuất, mang vốn đầu tư bất động sản kiếm lời, kết quả không chết vì lĩnh vực chính mà lại chết vì đất. Trong cơn sốt đất lần này, có vẻ như tình trạng đó đang lặp lại?

Tình trạng gần như là một đặc thù của doanh nghiệp vừa và nhỏ, kể cả doanh nghiệp lớn tại Việt Nam, và vẫn đang tiếp tục gia tăng.

Có thể nói không có thị trường nào ít hoặc hầu như không có cạnh tranh như thị trường bất động sản. Không có cạnh tranh trực tiếp nhiều với doanh nghiệp nước ngoài, không phải cạnh tranh với doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, lại càng không có cạnh tranh giữa quyền cấp đất…

Bên cạnh đó còn những hạn chế về mặt bằng pháp lý về thủ tục đền bù, GPMB. Đây chính là “mảnh đất béo bở” cho doanh nghiệp tầm trung trở lên.

Trong khi đó, cơ chế cho vay của hệ thống ngân hàng phải có tài sản đảm bảo và tài sản tin cậy nhất là bất động sản. Do đó doanh nghiệp đua nhau “thủ” đất đai.

Đây cũng được coi là cách dự phòng tài chính phổ biến trong điều kiện kinh doanh vẫn gặp khó khăn.

Khi giá đất lên, doanh nghiệp nào cũng có lời, thậm chí lợi nhuận vượt lĩnh vực kinh doanh chính. Nhưng ngược lại, khi cơn sốt hạ nhiệt, thậm chí thị trường đóng băng, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn trong đất, thiếu hụt dòng tiền, thua lỗ, thậm chí có thể phá sản.

Tuy nhiên, giá đất nhảy múa từng ngày làm nhiều doanh nghiệp “mờ mắt” và ngay lập tức quên đi những bài học đắt giá, lao vào thị trường…

Tại cuộc họp mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước đánh giá 3 tháng đầu năm tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh, nhiều ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản rất cao. Có hệ lụy nào cần cảnh báo khi các ngân hàng cũng cuốn vào cơn sốt bất động sản không, thưa ông?

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong quý I, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm khoảng 19% tổng tín dụng nền kinh tế.

Dù con số này chưa phải là cao nhưng trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam cũng nên khống chế ở mức trung bình khu vực Đông Nam Á, từ 7-9%, hay như Thái Lan ở ngưỡng cao cũng chỉ khoảng 11%.

Hơn thế nữa, 19% là tỷ trọng trung bình của cả hệ thống, còn trên thực tế tại một số ngân hàng, tỷ trọng cho vay bất động sản cao hơn thế nhiều. Khi đầu tư bất động sản từ nguồn tín dụng, thị trường lên thì “tất cả cùng vui”.

Nhưng khi thị trường giảm, tâm lý “tháo hàng” sẽ mạnh mẽ hơn trước áp lực trả nợ. Khi đó, giá bất động sản sẽ giảm nhanh hơn, mạnh hơn so với diễn biến thực của thị trường. Và như vậy rủi ro cao hơn cho cả người đi vay và tổ chức cho vay.

Chính vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng bất động sản vẫn được coi là biện pháp quan trọng nhất để kiềm chế thị trường hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng bất động sản, nhưng trên thực tế có “muôn hình vạn trạng” kiểu lách luật, nhất là khi mặt bằng lãi suất đang thấp mà bất động sản lại hứa hẹn siêu lợi nhuận. Theo ông, có cách nào kiểm soát tín dụng đổ vào bất động sản một cách thực chất?

Thực ra, với những doanh nghiệp không sở hữu ngân hàng thì việc vay vốn đầu tư bất động sản không đơn giản. Hơn nữa, khi đã có quy định mà họ cố ý làm trái thì phải chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có sở hữu ngân hàng có thể vay vốn phát triển các dự án bất động sản qua nhiều hình thức hoán đổi trái phiếu, tín dụng bắc cầu… kiểu gì cũng tìm ra được nguồn tiền. Và tôi lo ngại, rủi ro nằm ở những ngân hàng có sở hữu chéo như vậy!

Ít ra, với quy định hiện hành, Ngân hàng Nhà nước có thể thổi còi bất cứ ngân hàng nào nếu phát hiện gia tăng nhanh tín dụng bất động sản. Còn muốn biết thực chất tín dụng được đổ vào đâu thì lại nằm ngoài tầm thanh tra Ngân hàng Nhà nước. Trong trường hợp này, phải có sự tham gia của cơ quan điều tra.

Nếu đánh thuế, hệ thống đầu cơ sẽ sụp đổ

Quảng cáo giá đất tại khu vực Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội)

Theo ông, đâu là giải pháp hữu hiệu để kiểm soát những cơn sốt ảo, đưa thị trường bất động sản về giá trị thật và phát triển ổn định?

Nhìn ra thế giới, Chính phủ các nước đã đưa ra nhiều giải pháp như đánh thuế cao đối với ngôi nhà thứ hai, áp dụng khung thuế tối đa cho bất động sản từng khu vực...

Tuy nhiên giải pháp này chỉ được thực hiện hiệu quả ở các nước đã có đủ công cụ tài chính, dễ dàng kiểm soát thị trường nói chung trong đó có bất động sản.

Còn ở Việt Nam, nói đất đai là sở hữu toàn dân nhưng người quyết định cuối cùng lại là chính quyền địa phương. Đây vừa là rào cản vừa là kẽ hở của pháp lý, tạo ra lợi ích nhóm, cạnh tranh không sòng phẳng… khiến hiệu quả đầu tư suy giảm.

Trong khi đó, công cụ đánh thuế liên quan tới bất động sản tại Việt Nam vẫn còn hạn chế. Đặc biệt, tới nay Việt Nam vẫn chưa có thuế hàng năm đánh vào diện tích đất không sinh lời, mà chỉ lúc nào phát sinh giao dịch mới phải nộp thuế.

Còn ở các nước phải nộp thuế nhà đất hàng năm, đất càng rộng, thuế càng cao. Do đó, không thể cứ ôm đất đầu cơ chờ tăng giá mà phải đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo giá trị gia tăng, nếu không có nhu cầu thì phải bán đi, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Sau nhiều năm ấp ủ, 3 năm về trước, Bộ Tài chính đã ra được Dự thảo Luật Thuế tài sản - được cho là một trong những công cụ kiểm soát tài sản, trong đó có đất đai. Tuy nhiên, dự thảo luật này đã chìm vào im lặng. Theo ông, có cần phải thúc đẩy nhanh hơn, mạnh hơn những công vụ kiểm soát tài sản như vậy, để vừa nhằm giảm đầu cơ đất đai, vừa góp phần tăng nguồn thu ngân sách?

Như tôi đã nói ở trên, công cụ quan trọng nhất cần phải có là sắc thuế đối với đất bỏ không. Không thể có chuyện từ thành thị tới nông thôn, đâu đâu cũng xuất hiện những dự án quây tôn cho cỏ mọc cả chục năm trời, chẳng ai chịu trách nhiệm.

Không kể những trường hợp vướng mắc thủ tục pháp lý, nhiều “ông” ôm đất dự án vẫn có thể sống rất tốt bằng cách cho thuê làm bãi đỗ xe, mở quán bia… hoặc đem thế chấp ngân hàng vay vốn làm những dự án khác.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp ôm đất xong cố tình không triển khai dự án vì càng để lâu càng được gia tăng lợi nhuận nhờ đất tăng giá.

Nếu chúng ta đánh thuế thì tôi khẳng định không ai dám làm như vậy. Nếu đánh thuế thì toàn bộ hệ thống đầu cơ bị sụp đổ. Người ta sẽ phải cân nhắc khi mua đất, ôm đất, cân nhắc khi lựa chọn dự án đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh trên đất sao cho tạo ra giá trị cao nhất, hiệu quả nhất.

Và chắc chắn khi đó họ sẽ phải ưu tiên đầu tư vào phân khúc có thanh khoản nhanh gắn với nhu cầu thực là nhà ở. Khi đó, nguồn cung nhà ở thực tăng, cũng sẽ góp phần giúp người dân tăng cơ hội sở hữu ngôi nhà của mình.

Còn với Luật Thuế tài sản, có nhiều lý do khiến chúng ta chưa thực hiện được. Đơn cử chưa kiểm soát được quỹ đất, thống kê đất chưa hoàn chỉnh bởi chi phí để thực hiện quá cao… Ngoài ra, cũng không loại trừ lý do, có thể phần lớn những người có quyền quyết định chuyện đó lại đang sở hữu nhiều đất, nhiều tài sản nhất…

Do đó, tôi cho rằng, điều kiện tiên quyết là phải thống kê cho được toàn bộ quỹ đất quốc gia từ đất rừng, đất nông thôn, đất thành thị… để hạch toán rõ ràng xem chỗ nào đang sử dụng hiệu quả, chỗ nào chưa. Từ đó đưa ra giải pháp xử lý thích hợp.

Đáng tiếc xưa nay chúng ta có rất nhiều điều tra thị trường chuyên sâu nhưng riêng BĐS thì tới nay vẫn chưa có điều tra rà soát nào, cũng không ai chịu trách nhiệm!