Ảnh minh họa

Tại hội thảo trực tuyến về phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất vừa diễn ra, PGS. TS Ngô Thị Phương Thảo, Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế quốc dân, thừa nhận rằng giá đất luôn là vấn đề nóng và nhạy cảm. Do đó, giải quyết được bài toán về giá đất sẽ giải quyết được những khó khăn vướng mắc trong quản lý đất đai hiện nay theo cơ chế thị trường.

Bất cập giá đất

Luật đất đai năm 2013 đã có nhiều nội dung đổi mới trong công tác quản lý giá đất, nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, hệ thống thông tin dữ liệu giá đất…

Điều này đã tạo ra sự chuyển biến lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất, đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động ổn định và phát triển, góp phần hạn chế tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất. Nhờ đó, các chính sách tài chính đất đai cũng hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.

Giá đất luôn là vấn đề "nóng" và nhạy cảm. Giải quyết được bài toán giá đất sẽ giải quyết được những khó khăn vướng mắc trong quản lý đất đai hiện nay theo cơ chế thị trường...

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc áp giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất theo quy định của nhà nước vẫn chưa phản ánh theo biến động của thị trường, chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai.

Các quy định về xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” nhưng theo phân tích của các chuyên gia, thực tế khi thực hiện lại gần như thoát ly khỏi giá cả thị trường, chỉ bằng 20- 30% giá đất thị trường, khung giá tại các địa phương cũng chỉ bằng 30- 40% giá đất thị trường. Đây chính là một lỗ hổng tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến thất thoát, thất thu ngân sách Nhà nước.

Chia sẻ quan điểm này, GS.TS Nguyễn Văn Song, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cho rằng: Mặc dù nguồn thu từ đất là khá lớn nhưng theo lượng thất thoát cũng rất nhiều bởi giá ghi tính thuế mua bán quyền sử dụng đất khác với giá giao dịch trên thực tế. Thị trường quyền sử dụng đất đang bị méo mó, không đạt hiệu quả hoạt động theo đúng quy luật của thị trường, gây những hậu quả cho xã hội, thất thoát ngân sách nhà nước…

Trên cơ sở đó, các chuyên gia cho rằng để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả, điều quan trọng cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho tiếp cận với giá trị thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động của thị trường đất đai bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất phải được xác định rõ ràng, minh bạch; đặc biệt giá cả phải theo giá thị trường.

Cần hoàn thiện chính sách về giá đất

Trong đó, cần phải hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường…

Tại Pháp, quy định việc bồi thường giải phóng mặt bằng phải được xác định giá dựa trên cơ sở 1 năm trước khi có điều chỉnh quy hoạch/xây dựng cơ sở hạ tầng. Đây là yêu cầu đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất cũng như quyền của nhà nước trong khai thác nguồn lực đất do quyết định của nhà nước mang lại.

Cũng theo các chuyên gia, cần đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi…

Về điều này, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường đề xuất: Hệ thống định giá đất của Việt nam phải được điều chỉnh dựa trên cơ sở xây dựng cơ quan định giá đất Trung Ương tổ chức định giá đất thống nhất từ Trung Ương đến các địa phương nhằm định giá đất hàng loạt dựa trên thửa đất chuẩn và định giá đất theo tuyến đường. Trước mắt giá đất có thể chưa tiệm cận được với giá thị trường nhưng qua thời gian xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ thực hiện được việc định giá đất phù hợp, tiệm cận với thị trường.

Vấn đề quan trọng nhất là khi người dân giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất thì giá đất phải được đăng ký giao dịch và là giá giao dịch thật của người sử dụng đất. Hệ thống đăng ký giá đất phải được thực hiện để trước mắt đăng ký khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất đấu giá, đấu thầu, giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng… để xây dựng cơ sở dữ liệu bảng giá đất quốc gia, từ đó có thể triển khai định giá đất đến từng thửa đất.

"Cần phải xây dựng hệ thống quản lý quy hoạch thống nhất từ Trung ương đến địa phương để đảm bảo nhà nước có thể kiểm soát được quá trình lập, thực hiện, thẩm định và điều chỉnh xây dựng quy hoạch trong thời kỳ mới. Và điều quan trọng là xây dựng được bảng giá đất đến từng thửa đất trước khi có quy hoạch và sau khi điều chỉnh quy hoạch; trước và sau khi có hạ tầng. Việc định giá các thửa đất này phải dựa trên cơ sở mục tiêu sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi thực hiện quy hoạch cũng như trước/sau khi có hạ tầng", ông Thọ nêu quan điểm.