Bên cạnh đó, “trong cái khó, ló cái khôn” các nhà đầu tư dự án Usilk City đưa ra mô hình quản lý mới, theo đó họ sẽ ủy thác cho ngân hàng quản lý vốn đóng định kỳ mua nhà thay vì chảy vào túi doanh nghiệp như trước đây. Mô hình này được nhiều người đánh giá cao tuy nhiên thực tế nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Sự thành công của mô hình quản lý dòng tiền mới ở Usilk nếu có không chỉ giúp cho những khách hàng của dự án này “tự cứu mình” mà còn giúp dự án thành “một mô hình kiểu mẫu” cho các dự án BĐS khác. Ảnh minh họa

Phương án giải cứu chưa có tiền lệ

Usilk City là dự án do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư, Usilk City có quy mô 9,2ha và mức đầu tư 10.000 tỷ đồng, được thiết kế, tư vấn quản lý dự án bởi các đối tác đến từ Hàn Quốc. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về nguồn vốn nên dự án Usilk city đã ngừng thi công hơn hai năm nay. Đầu tháng 8/2013, sau hàng loạt những khiếu kiện không thành và không muốn tài sản của mình nằm phơi sương, khách hàng mua nhà tại dự án đã đề xuất “mô hình quản lý dòng tiền” mới với sự tham gia của ba bên, chủ đầu tư, đại diện khách hàng và ngân hàng BIDV. Phương án giải cứu Usilk City đã được sự thống nhất và cam kết tham gia của 281 khách hàng.

Theo phương án quản lý mới này, dự án sẽ được các bên hoàn thành trong vòng 23 tuần tức là đến cuối năm 2013 khách hàng tại 3 tòa nhà cụm CT1 sẽ được nhận nhà. Trong đó, khách hàng sẽ tạo tài khoản tại ngân hàng BIDV và một tài khoản chung. Khách hàng sẽ chuyển các khoản tiền của mình còn thiếu trong hợp đồng mua nhà và gửi vào tài khoản chung đó. Số tiền gửi vào tài khoản chung sẽ được chia làm 23 tương ứng với tiến độ 23 tuần của dự án theo mô hình quản lý mới. Hằng tuần, chủ đầu tư sẽ không nhận được trực tiếp khoản tiền này mà ngân hàng sẽ chuyển trực tiếp cho các nhà thầu tham gia xây dựng dự án sau khi có sự giám sát của đại diện khách hàng (3 thành viên), chủ đầu tư (1 thành viên) và đại diện ngân hàng BIDV. Các thành viên đại diện khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng không được phép sử dụng số tiền nêu trên cho mục đích khác ngoài mục đích hoàn thiện dự án trên đúng theo tiến độ cam kết.

Mô hình “kiểu mẫu” đang được nhân rộng

Mô hình khách hàng tham gia “quản lý dòng tiền” mà Usilk đang triển khai mặc dù chưa biết mức độ thành công ra sao nhưng đang trở thành mô hình kiểu mẫu trong việc giải quyết vướng mắc của các dự án bất động sản ở khu vực Hà Nội. Có thể kể đến dự án Chung cư Emico (Mễ Trì, Từ Liêm) do Tổng công ty phát triển phát thanh truyền hình thông tin (Emico) làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận Hợp đồng ký kết, chủ đầu tư sẽ phải bàn giao nhà cho khách hàng vào quý IV năm 2011, chậm nhất là quý I năm 2012. Nhưng đến nay, quá hạn bàn giao gần 2 năm mà dự án vẫn còn đầy ngổn ngang do chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính để triển khai. Ngày 15/8, hội nghị khách hàng mua nhà tại dự án Emico đã diễn ra và nhiều khách hàng cho biết, để chia sẽ những khó khăn của chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư chấp nhận đóng tiếp số tiền theo hợp đồng tuy nhiên vấn đề đặt ra cần có sự minh bạch trong việc quản lý dòng tiền.

Nối gót dự án Usilk City và dự án Ecomi, chủ đầu tư dự án chung cư, chủ đầu tư dư án chung cư Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) đưa ra phương án, khách hàng mua sẽ nộp 100% tiền vào ngân hàng Baovietbank. Nếu dự án chậm tiến độ ngân hàng sẽ hoàn tiền và phí phạt cho khách hàng. Khách hàng mua căn hộ và nộp tiền sẽ nhận được giấy cam kết tiến độ do ngân hàng Baovietbank phát hành, đảm bảo người mua sẽ nhận được nhà đúng thời hạn.

Mô hình mới ở Usilk mặc dù có những mục tiêu tốt và nhận được sự đồng thuận cao từ phía khách hàng, chủ đầu tư, ngân hàng và ngay cả Bộ Xây dựng cũng muốn nhân rộng mô hình nhưng về bản chất mô hình Usilk này vẫn chứa đựng những rủi ro rất lớn từ cách thức quản lý.

Những rủi ro gặp phải từ mô hình Usilk City

Thứ nhất, đó là rủi ro về mặt chất lượng công trình. Hình thức cùng chủ đầu tư quản lý dòng vốn của khách hàng Usilk City chỉ có thể đảm bảo công trình tiếp tục thi công với nguồn vốn được bổ sung kịp thời, đầy đủ nhưng chưa đảm bảo mang lại chất lượng công trình đạt chuẩn. Theo cam kết, ngân hàng sẽ chuyển tiền để chủ đầu tư thanh toán các khoản cho nhà thầu thi công khi có đủ chữ ký, việc xác nhận của đại diện khách hàng, chủ đầu tư, ngân hàng và tư vấn giám sát. Điều đáng nói là ngoài tư vấn giám sát và đơn vị thi công có liên quan trực tiếp đến chất lượng công trình và có đủ chuyên môn để đánh giá chất lượng công trình thì ba đơn vị còn lại tham gia vào “mô hình Usilk” này hầu như không có chuyên môn để có thể đánh giá chất lượng công trình. Hơn nữa, điều mà các bên này trong “mô hình Usilk” quan tâm chính là tiến độ dự án. Trách nhiệm chất lượng công trình trước đây do đơn vị tư vấn giám sát nhận nay lại được “san sẻ” cho ba đơn vị khác nếu để đảm bảo tiến độ mà công trình thi công không đúng yêu cầu kỹ thuật. Bên cạnh đó, các bên hoàn toàn có động cơ để chấp nhận một quy trình thi công, giám sát và nghiệm thu được nới lỏng hơn do phải đuổi kịp tiến độ dự án đã đề ra, từ đó có thể dẫn đến một số rủi ro về mức độ đánh đổi của tiến độ và chất lượng công tác thi công công trình.

Thứ hai, việc quản lý dòng tiền cùng chủ đầu tư sẽ gặp rủi ro rất lớn khi các khách hàng đã cam kết không nộp đủ số tiền, đúng thời gian quy định vào quỹ chung. Việc giám sát đảm bảo vốn góp từ một khách hàng đã khó, với 281 khách hàng khác nhau thì là rất khó khăn khi mà mức độ góp vốn là khác nhau. Mỗi cá nhân, có thể vì một lý do bất khả kháng nhưng cũng có thể là vì nguyên nhân chủ quan khi mà “sự hoài nghi về sự thành công của mô hình” vẫn hiện diện có thể sẽ không góp vốn đúng như cam kết. Khi ấy, ngân hàng sẽ vẫn thiếu vốn cung ứng để thanh toán cho các nhà thầu thi công và chủ đầu tư không có vốn để hoàn thành dự án như cam kết.

Thứ ba, mô hình sẽ khả thi hơn với những trường hợp vốn huy động không quá lớn, nói cách khác trường hợp số tiền của các cá nhân đồng ý tham gia mô hình mới phải đóng là nhỏ, nghĩa là đây là những hộ đã đóng gần như toàn bộ giá trị căn hộ cho chủ đầu tư thì số tiền góp vốn từ những hộ này sẽ không đủ để chủ đầu tư xoay sở trong 23 tuần để hoàn thành dự án. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc nhận xét “đây thực sự là lối thoát cho những dự án mà chủ đầu tư đã huy động 50-60% giá trị hợp đồng của khách hàng”. Có thể thấy, ngoài vốn góp của khách hàng thì chủ đầu tư còn phải đủ nguồn lực, nguồn vốn đối ứng trong trường hợp vốn góp của khách hàng không đủ nhằm đảm bảo thi công dự án đúng hạn.

Sự thành công của mô hình quản lý dòng tiền mới ở Usilk nếu có không chỉ giúp cho những khách hàng của dự án này “tự cứu mình” mà còn giúp dự án thành “một mô hình kiểu mẫu” cho các dự án BĐS khác. Tuy nhiên, các bên cũng cần cân nhắc các mục tiêu tiến độ, chất lượng để đảm bảo khắc phục những rủi ro nêu trên, đảm bảo sự hoàn thành và giải cứu thành công dự án.