GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng dự thảo luật đất đai lần này chưa giải quyết "trúng" những khó khăn thực tế. Nếu đi theo hướng của dự thảo thì chắc chắn nó sẽ vẫn làm tồn tại tham nhũng, khiếu kiện - đây là 2 yếu tố nóng nhất trong việc thực hiện Luật Đất đai hiện nay.

- Theo ông, dự thảo Luật Đất đai lần này đã giải quyết được những vấn đề “nóng” của đất đai hiện nay?

- GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đấy hướng của dự thảo chưa trúng những cái mà thực tế hiện nay đang yêu cầu, đòi hỏi vì còn quy định một cách chung chung về cơ chế giá đất đền bù. Nếu đi theo hướng của dự thảo thì chắc chắn nó sẽ vẫn làm tồn tại tham nhũng, khiếu kiện, không giải quyết được 2 yếu tố nóng nhất trong việc thực hiện Luật đất đai hiện nay.

Luật 2003 cũng đã có 3 cơ chế chuyển đổi luật đất đai. Một là cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án. Hai là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Ba là tự thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta thực thi luật thì các địa phương lại chú trọng vào cơ chế thu hồi đất rồi giao trực tiếp cho nhà đầu tư.

Tôi cho rằng cơ chế tốt nhất là tự thỏa thuận vì nó tạo được đồng thuận xã hội, không làm cho người dân khiếu kiện và không có can thiệp của Nhà nước để tạo ra nguy cơ tham nhũng. Tuy nhiên, cơ chế này dễ bị bị tê liệt vì 20-30% số cư dân không đồng thuận. Vậy theo tôi, trong luật, chúng ta nên chỉ rõ sự đồng thuận đạt được nếu 2/3 số phiếu đồng thuận. Đây là kinh nghiệm mà nhiều nước đã thành công, trong đó có Hàn Quốc.

- Thưa ông, về nguyên tắc xác định giá đất, dự thảo mới nên thay đổi theo hướng nào?

- Tôi cho rằng nguyên tắc quyết định giá đất cần phải được đổi mới một cách triệt để. Thứ nhất là trường hợp nào áp dụng bảng giá của Nhà nước, luật phải chỉ ra rất mạch lạc. Theo tôi, bảng giá đất chỉ nên sử dụng để tính thuế, tính phí, tính lệ phí, tính xử phạt hành chính và tính bồi thường khi mà làm thất thoát nguồn lực đất của Nhà nước. Đó là những trường hợp mà không gây ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất.

Còn lại những trường hợp có ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất thì chúng ta phải định giá tức thời theo thị trường, cho từng thửa đất cụ thể tại từng thời điểm cụ thể. Tất nhiên là chúng ta thấy rằng đây là một điều đòi hỏi nhiều công sức nhưng muốn phù hợp thị trường thì chúng ta phải làm việc này. Hiện nay nhiều nơi đang làm như vậy nhưng chỉ có một điều là pháp luật chưa quy định mạch lạc, mà chủ yếu là làm theo quy định của chính phủ.

Điểm thứ 2 về giá đất tôi thấy nên phải thay đổi trong luật lần này là không nhất thiết đưa cơ quan Nhà nước vào cơ chế chuyển dịch đất đai. Chúng ta nên đẩy mạnh cơ chế như TP HCM đã đề nghị là nhà đầu tư thỏa thuận với cư dân, còn lại 20-30% không đạt được thì Nhà nước sẽ can thiệp. Đây là kinh nghiệm rất lớn mà địa phương này đã đề xuất từ năm 2006 nhưng cho đến nay chúng ta chưa xử lý, chưa công nhận sáng kiến này trong pháp luật. Tôi hi vọng dự thảo luật lần này phải tập trung làm rõ cơ chế đồng thuận như trên.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nên công khai những thông tin tài chính của một dự án đầu tư. Ảnh: Vũ Lê

- Theo ông, nếu từ khía cạnh doanh nghiệp thì đâu là vấn đề đáng chú ý nhất khi nói đến việc sử dụng đất?

Theo tôi, điều quan trọng nhất đối với doanh nghiệp là cơ chế nào để họ tiếp cận đất đai, cơ chế nào để doanh nghiệp khi có đất đai họ được pháp luật bảo hộ để có thể sử dụng bền vững mà không bị phiền nhiễu gì. Tất nhiên bên cạnh đó là còn việc làm thế nào để tạo được công bằng giữa các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ, giữa doanh nghiệp Nhà nước với các khối khác.

- Từ xưa đến nay, sự chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất đô thị sau khi đã dịch chuyển là rất lớn. Điều này thường tạo ra tranh chấp, mâu thuẫn. Theo ông, luật mới nên thay đổi thế nào để giải quyết tình trạng đó?

Nguyên nhân chính của những tranh chấp là chúng ta không công khai minh bạch trong mọi quá trình có liên quan đến dự án đầu tư. Luật nên quy định việc công khai toàn bộ các khoản đầu tư tài chính. Ví dụ nhà đầu tư phải nộp bao nhiêu tiền cho Nhà nước, thực hiện nghĩa vụ tài chính gì và đã bỏ ra bao nhiêu tiền để xây dựng hạ tầng.

Tất cả con số đó sẽ nói cho người sử dụng đất và người bị thu hồi đất là nhà đầu tư không phải chỉ đưa tiền bồi thường mà họ phải đầu tư rất nhiều để có được khu đô thị đó. Khi đã minh bạch thì chắc chắn người bị thu hồi đất sẽ hiểu là ở đây không có chuyện không công bằng. Tất cả những điều đó được công khai thì tôi tin tất cả sẽ làm sáng rõ những mâu thuẫn trong quá trình chuyển đổi đất đai đang xảy ra.

- Theo ông, nếu dự thảo lần này được thực thi thì sẽ có tác động tích cực thế nào đến thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với việc giảm giá nhà đất?

Giảm giá bất động sản là cả quá trình mà một dự thảo luật không thể một mình làm được. Để giảm giá bất động sản, theo tôi, điều đầu tiên là chúng ta phải ngăn được đầu cơ. Bởi đầu cơ chính là yếu tố làm tăng giá cao nhất. Thứ hai là chúng ta phải tăng cung cho thị trường. Khi nguồn cung đủ thì thị trường sẽ tự bão hòa.