Thưa TS, trước hết, ông nhìn nhận như thế nào về tác động của văn bản này, đối với hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng (NH) những tháng cuối năm?

Tôi cho rằng, đây là một tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế nói chung và hệ thống NH nói riêng, tuy không phải là điều nằm ngoài kỳ vọng từ chính sách của Chính phủ. Đây là một trong những biện pháp nắn dòng tín dụng hướng về khu vực nông nghiệp, sản xuất. Tuy nhiên, mức độ tăng tính dụng về tổng thể sẽ không đáng kể. Các kênh đầu tư như BĐS và chứng khoán sẽ không được hưởng lợi đáng kể, việc chuyển hướng một số việc cho vay bất động sản ra khỏi phi sản xuất chỉ có ý nghĩa giúp các TCTD dễ đạt tới chỉ tiêu đưa tỷ trọng tín dụng cho vay phi sản xuất xuống mức 16% theo quy định vào 31/12/2011.

- Nếu xét ở nội dung quy định loại trừ 4 nhóm BĐS ra khỏi khu vực cho vay phi sản xuất, điều đó hẳn cũng có ý nghĩa tích cực đối với thị trường BĐS, thưa ông?

Đối với thị trường BĐS, quy định này là giúp một số lĩnh vực đầu tư BĐS đã được đánh giá công bằng hơn trong vai trò với sự phát triển của nền kinh tế, mang lại giá trị sản xuất và đóng góp lớn cho đời sống xã hội, chứ không hẳn chỉ là thị trường “phi sản xuất” như lâu nay chúng ta vẫn quan niệm. Tuy nhiên, như đã nhận định, tác động quan trọng là giúp các NH thuận lợi trong việc thực hiện đưa tỷ lệ phi sản xuất xuống 16% do đã tách một số khoản tín dụng BĐS ra. Còn sẽ khó tạo ra một nguồn vốn mới giúp thị trường BĐS phục hồi và tăng giá như mong đợi của giới đầu tư hiện hữu.

- Cụ thể nên hiểu như thế nào, thưa ông? Ông có thể cho một vài ví dụ?

Thứ nhất, nếu xét ở nhóm nhu cầu vay vốn cho BĐS đầu tiên được đưa ra khỏi khu vực phi sản xuất, là nhóm có “nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay”; hiện nay giá BĐS chưa thực sự tạo ra một nguồn cầu rõ rệt của những người có thu nhập khá, và chưa có nhà. Còn đối với những nhà đầu tư thì vẫn đang vật lộn với lãi vay, chưa có niềm tin vào sự tăng giá BĐS, đặt biệt cũng khó có nguồn vốn đối ứng 30% để đầu tư nên cũng khó xuất hiện một xu thế vay mua nhà để giúp thị trường BĐS tăng giá.

Thứ hai, xét ở nhóm thứ hai và ba có nhu cầu vay vốn xây dựng nhà để bán, nhà cho thuê đối với người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế... rõ ràng các dự án loại này không phải dể dàng chuẩn bị, triển khai để tiếp nhận nguồn vốn mới một cách nhanh chóng. Đặt biệt, trong giai đoạn khó khăn về nguồn vốn và lãi suất cao chưa phải là giai đoạn nên đẩy mạnh chương trình này.

Xét nhóm nhu cầu vay vốn thứ tư – nhóm xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản. Trên thực tế mỗi một dự án xây dựng thường có thời gian khoảng 18 tháng. Với những dự án chỉ còn 1, 2 tháng nữa là đi vào hoàn tất, bàn giao sử dụng thì lúc đó nguồn vốn của các DN, chủ dự án đã không còn phụ thuộc vào NH nữa mà đã được người mua nhà, đầu tư góp vốn phân kỳ, gần như góp đủ. Còn với những dự án nào mà đến giai đoạn 1, 2 tháng nữa là hoàn tất mà vẫn phụ thuộc tín dụng NH chứ chưa có đầu ra, thì đó là những dự án có mức độ rủi ro rất cao, NH nào dám cho vay?

Tóm lại, xét riêng trong lĩnh vực BĐS, quy định của NHNN chỉ giúp cho NHTM dễ thở trước quy định đưa tín dụng phi sản xuất về 16% vào cuối năm, chứ không hỗ trợ nhiều cho việc vực dậy, và thị trường BĐS sẽ còn tiếp tục chịu áp lực giảm giá từ những chủ đầu tư trong việc trả lãi và nợ vay NH.

- Xin cảm ơn ông !