Theo thống kê của nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản, trong năm 2020 và hai quý đầu năm 2021, thị trường bất động sản không chỉ thiếu trầm trọng nhà ở xã hội mà loại hình căn hộ có mức giá bình dân cũng gần như không còn xuất hiện trong cơ cấu nguồn cung mới.

THỊ TRƯỜNG VẮNG BÓNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Tính riêng trong năm 2020, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tới 70%, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung nhà ở. Đồng thời, giá nhà liên tục bị đẩy lên cao.

Hiện nay, căn hộ trung cấp (tầm 35 triệu đồng/m2), quy mô 2 phòng ngủ cũng đã có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được 8-12 triệu đồng/tháng, tương đương trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường trong hai năm qua.

Trong khi đó, công tác phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) chỉ mới đạt 41,7% so với mục tiêu đề ra tại chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (đến năm 2020, phải xây dựng được 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội). Còn nhiều dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ, dẫn đến nguồn cung khan hiếm.

Nói về thực trạng trên, tại hội thảo gần đây, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, lý giải: Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tiến độ phát triển nhà ở xã hội chậm. Trong đó có lý do vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2016-2020 thấp, khoảng 2.163/9.000 tỷ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí. Hơn nữa, tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng…

Cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng chưa đồng bộ. Có một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn cho biết thêm, hiện chưa có được môi trường đầu tư thông thoáng để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Một số quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng lại bị “bỏ trống” nhiều năm qua, do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do chưa có tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Kết quả kiểm toán 2020 của Kiểm toán Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội và 3 quận (quận 9,12, Bình Tân) của TP.HCM cũng chỉ rõ: cả hai địa phương đều thực hiện chưa đạt mục tiêu đề ra. Với TP.HCM, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 đã bao gồm 9 dự án đã xây dựng hoàn thành năm 2016, 2017 (các dự án được chấp thuận đầu tư từ những năm 2014, 2015 trở về trước), 22 dự án đã được chấp thuận đầu tư trước khi có Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố giai đoạn 2016-2025. Còn tại Hà Nội, 25 dự án đã được duyệt chủ trương đầu tư nhưng chưa có trong danh mục dự án phát triển nhà ở xã hội kèm theo kế hoạch.

BẤT CẬP TRONG CƠ CHẾ VÀ THỰC TẾ TRIỂN KHAI

Có một thực tế là các địa phương hiện nay cũng chưa xác định vị trí, quy mô hoặc có xác định nhưng chưa đảm bảo tỷ lệ quỹ đất để phát triển. Tại Tp.HCM, các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trên địa bàn ba quận không xác định cụ thể vị trí khu vực để phát triển nhà ở xã hội. Một số dự án được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển nhà xã hội bằng một khu đất khác không có trong quy định.

TP.Hà Nội chưa xác định rõ quy mô quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ở mỗi phân khu quy hoạch; đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 có quy mô từ 10ha trở lên có tỷ lệ bố trí đất xây nhà ở xã hội chưa đạt nguyên tắc dành bình quân 25% diện tích đất ở theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân. Các chủ đầu tư thì chưa được tiếp cận đầy đủ chính sách ưu đãi cả về chi phí giải phóng mặt bằng lẫn kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng…

Đặc biệt, còn tình trạng người được mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích. Cụ thể, tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết, có 85 trường hợp có dấu hiệu đã có nhà ở tại thời điểm được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; 64 trường hợp người được mua, thuê, thuê mua có giao dịch ủy quyền về nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn nhiều trường hợp sở hữu đất đai nhưng chưa có hồ sơ chứng minh có nhà trên đất nên đoàn chưa đánh giá.

Tại hai dự án được kiểm toán chi tiết ở Hà Nội, đã có 122 khách hàng được mua, 16 khách hàng được thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích. Kết quả kiểm toán cũng cho thấy một số tồn tại, bất cập về cơ chế, chính sách như chính sách ưu đãi về thuế suất giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội. Các địa phương chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này…

Thực tế cho thấy tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền làm cho đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị và người nhập cư đang ngày càng khó tạo lập nhà ở. Không chỉ có vậy, chính sách tín dụng cũng dường như “bỏ quên” đối tượng này khi “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở” (theo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015 mà Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến).

HỖ TRỢ TÍN DỤNG LÀ MỘT TRONG HAI TRỤ CỘT

Ngân hàng Nhà nước cho rằng đề xuất “loại trừ” trên là “theo quy định của Luật Nhà ở”. Nhưng, Horea lại khẳng định: Luật Nhà ở 2014 không hề cấm các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi đối với các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở 2014 để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Horea viện dẫn, nhiều nước đã thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho người có thu nhập thấp theo khuyến nghị chính sách của “Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc” về chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp cho người thu nhập thấp chỉ có một phần khả năng tài chính để tạo điều kiện cho họ tạo lập được nhà ở, với thời hạn cho vay phổ biến trên dưới 25 năm. Tại Singapore quy định thời hạn cho vay lên đến 30 năm, hoặc Hàn Quốc thì tuỳ theo giá trị của loại nhà và thu nhập của đối tượng được hỗ trợ mua nhà ở mà áp dụng mức lãi suất và thời hạn cho vay ưu đãi phù hợp.

Ở nước ta, Luật Nhà ở 2014 đã quy định có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi. Trong 15 năm qua đã có hàng trăm ngàn hộ gia đình được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.

Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất. Riêng Ngân hàng chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm.

Về thời hạn cho vay ưu đãi thì trong giai đoạn 2006-2015 tối đa là 10 năm; giai đoạn 2015-2020 tối đa là 15 năm. Mới đây, Nghị định 49/2021/CP đã nâng thời hạn tối đa lên đến 25 năm cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

“Như vậy, có thể nhận thấy chính sách cốt lõi nhất về nhà ở xã hội của các nước và cả Việt Nam đã đặt trên hai trụ cột, một là hỗ trợ tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, hai là thời hạn cho vay dài hạn. Do đó, với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước thì sẽ “tước bỏ” chính sách cốt lõi của Nhà nước là: hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea nhìn nhận.

Horea đề nghị Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ nguyên quy định: “Đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà” vì phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021) như đã phân tích trên đây.

Đồng thời, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung thêm “Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách về nhà ở xã hội” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định các Chương trình mục tiêu quốc gia được sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước chi trung hạn trong giai đoạn 2021-2026, để có căn cứ pháp luật để bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện chính sách về nhà ở xã hội…